La cadena de subsidiarias hasta llegar a la propiedad del inmueble. Artículo 314 de la Ley del Mercado de Valores.

Del mismo modo, las transacciones de activos son la forma más común en que se ejecutan las inversiones inmobiliarias. Por lo general, desde el punto de vista del comprador, una empresa extranjera (normalmente  constituida en la Unión Europea (UE)) incorpora o adquiere una sociedad interpuesta (vehículo) de propósito especial (SPV) sujeto a la ley española que, a su vez, directa o indirectamente a través de otro SPV española de propiedad del primero, adquiere el activo.

Sin embargo, las compras de acciones actualmente son casi tan populares como las compras de activos inmobiliarios. Las compras de acciones de la sociedad propietaria del inmueble fueron tradicionalmente rechazados debido a que la adquisición de acciones correspondientes a más del 50 por ciento del capital social de una empresa, de los cuales más del 50 por ciento de sus activos eran propiedades inmobiliarias, estaba sujeta a un impuesto de transferencia no recuperable que pagaría el comprador. El motivo de la popularidad de los acuerdos de participación es la aplicación del artículo 314 de la Ley del Mercado de Valores*. Este establece que la transferencia de las acciones está sujeta a impuestos de transferencia o IVA solo cuando la transferencia se ejecuta para evitar pagar los impuestos aplicables en el caso de una transferencia directa de la propiedad. En ofertas de acciones, el comprador suele ser un SPV español también.

* La polémica surgió inicialmente en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP), ya que el antiguo artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores consideraba sujetas y no exentas a dicho impuesto las transmisiones de valores correspondientes a "sociedades inmobiliarias", esto es, sociedades cuyo activo estuviera compuesto en más de un 50% por bienes inmuebles sitos en territorio español.

Esta regla se interpretaba de forma objetiva y dio lugar a muchos litigios sobre cuestiones como el concepto de inmuebles, la forma de calcular el porcentaje del 50% y, especialmente, la posibilidad de excluir de su ámbito de aplicación las transmisiones de valores de sociedades cuyos inmuebles representaban la mayor parte del activo, pero que se transmitían como parte de negocios en funcionamiento. Hoy día, y tras diversas reformas, puede afirmarse que la redacción del artículo 314 de la nueva Ley del Mercado de Valores (aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2015) es mucho más pacífica, afectando en general a transmisiones indirectas de inmuebles que no se encuentran afectos a actividades económicas.

SPV <SPECIAL PURPOSE VEHICLE (SPV) (SOCIEDAD VEHÍCULO) O APORTACIÓN DEL INMUEBLE A LA JOINT VENTURE (SOCIEDAD CONJUNTA ENTRE INVERSOR Y PROMOTOR INMOBILIARIO).

Finalmente, en los últimos años, las empresas conjuntas entre propietarios e inversionistas se han utilizado cada vez más como una estructura de inversión. 

En virtud de lo mismo, el propietario transferiría la propiedad de un terreno a un SPV < Special Purpose Vehicle (SPV) (Sociedad vehículo). Término genérico con el que se suele designar a la sociedad constituida ad hoc por los inversores> (generalmente, mediante transferencia directa o contribución en especie (aportación del inmueble a la Joint Venture (sociedades conjuntas entre inversor y promotor inmobiliario)) y, posteriormente, el inversionista adquiriría, generalmente a través de otro SPV, un porcentaje en el Joint Venture (sociedades conjuntas entre inversor y promotor inmobiliario). 

La parcela de terreno, ahora propiedad de la Joint Venture, sería promovida por el anterior propietario o un tercero, a través de la ejecución de un acuerdo de desarrollo entre el Joint Venture (como propietario, y el anterior propietario o el tercero, como promotor. 

FORWARD PURCHASE Y FORWARD FUNDING 

Del mismo modo, los acuerdos de Forward Purchase y Forward Funding, que también existen en otras jurisdicciones, se utilizan cada vez más. Estos requieren que el vendedor que está desarrollando la propiedad inmobiliaria se la entregue al comprador una vez que se haya completado. En los acuerdos de Forward Funding, el comprador adquiere la propiedad del inmueble (suelo), mientras que en los contratos de Forward purchase, el comprador solo adquiere la propiedad sobre el activo una vez que se ha ejecutado la construcción.