| Todo lo que
hicieron fue dirigirse directamente al inversor final y pedirle que financiara
el proyecto. Esta es una forward funding.
Con el tiempo
ha habido una tendencia creciente hacia forward funding a través
de compromisos de capital en una joint venture (empresa conjunta).
En el forward
funding tradicional, el promotor inmobiliario que posee suelo para edificar
firma un acuerdo con un inversor según el cual transfiere el título
de propiedad y acuerda el modo de realizar la construcción y el
alquiler del proyecto.
El inversor
reembolsa los costes de desarrollo y paga una participación en los
beneficios cuando el proyecto prácticamente se ha completado.
Mientras que
el promotor inmobiliario está desempeñando una función
de administración colaborativa/indirecta, dado que procura que otros
diseñen y construyan, la clave es que tiene una obligación
de construcción directa.
Este Forward
funding agreement (venta anticipada de edificio comercializado con pago
en el momento de la entrega) ha permitido a los promotores inmobiliarios
pequeños, con escasa capitalización, acceder al financiación
de la construcción donde podrían haber tenido dificultades
para acceder al financiación bancario.
Esto, a su
vez, ha llevado a los inversores a involucrarse más en los detalles
de los acuerdos de adquisición porque podrían tener que asumirlos
si el promotor inmobiliario fallaba.
El acuerdo
está documentado por un acuerdo bilateral de financiación
a plazo entre el promotor inmobiliario y el inversor. Este contendrá
todos los acuerdos contractuales acordados y, una vez que se complete con
éxito, resultará en que el inversor será dueño
de un proyecto completo y que el promotor inmobiliario habrá sido
reembolsado de todos sus costes de desarrollo y habrá recibido las
ganancias en efectivo de su promoción inmobiliaria AHORRÁNDOSE
el interés que habría tenido que pagar al banco por el préstamo
promotor.
Esta forma
de financiación se puede combinar con el financiación tradicional
si el inversor quiere proteger su inversión y hay un banco dispuesto
a financiar parte de la promoción inmobiliaria.
El inversor
participará en el contrato de préstamo, por ejemplo avalando,
y cumplirá con sus dos compromisos de financiación con el
promotor inmobiliario, tanto mediante el acuerdo de crédito (ej.:
avalando) como aportando capital directamente.
Hay una serie
de elementos esenciales en el Forward funding agreement (venta anticipada
de edificio comercializado con pago en el momento de la entrega). La primera
es determinar la propiedad o derechos que se transfieren al inversor.
Normalmente,
el promotor inmobiliario vende el inmueble al inversor desde el principio
a cambio de un precio de compra acordado.
•
Esto podría ser a coste (sin beneficio) para el promotor inmobiliario
o a un valor acordado que le da al promotor inmobiliario algún beneficio
inicial.
• Esto significa
que el inversor se convierte en propietario del terreno en el que se realizará
la construcción y, por lo tanto, no necesita ninguna otra garantía.
• El terreno
generalmente tendrá licencia urbanística para que el proyecto
pueda comenzar de inmediato.
El segundo elemento
clave es que el promotor inmobiliario será responsable de entregar
el proyecto inmobiliario y, por lo tanto, debe establecer los plazos de
construcción. Habrá un conjunto acordado de planes y especificaciones
con detalles suficientes para determinar la naturaleza, el alcance y la
calidad del desarrollo o un procedimiento acordado para establecerlos y
obtener la aprobación del inversor en una fecha posterior.
El truco es
evitar tener un conjunto de planes y especificaciones demasiado genéricos,
de modo que el promotor inmobiliario tenga margen para cambiar lo que se
está construyendo sin la aprobación del inversor, o un conjunto
de planes demasiado detallados, de modo que el inversor tenga que aprobar
cada pequeño desarrollo del diseño inmobiliario.
También
habrá un régimen de variaciones que establecerá qué
cambios en los planes y especificaciones requerirán el consentimiento
y cómo se solicita la aprobación.
Además
de acordar planes y especificaciones, el acuerdo establecerá el
proceso para designar a los consultores de diseño y un contratista
para construir el edificio.
El inversor
estará preocupado por el contrato de obra porque en última
instancia está proporcionando los fondos que se pagan al contratista,
por lo que la forma del contrato debe coincidir con los acuerdos de desarrollo
del diseño. Además de que querrá minimizar el riesgo
de sobrecostes.
También
habrá acuerdos directos o garantías colaterales firmadas
por los consultores y el contratista directamente con el inversor bajo
el cual se otorga al inversor un derecho preferente en caso de incumplimiento
del promotor inmobiliario.
Combinado con
su propiedad del suelo, el inversor tiene la capacidad de asumir y continuar
el proyecto por sí mismo si su relación con el promotor inmobiliario
falla.
La tercera
característica clave son los acuerdos de financiación que
son paralelos a los acuerdos de pago del empleador en virtud del contrato
de construcción.
Estos proporcionan
pagos mensuales atrasados de sumas certificadas por el arquitecto o administrador
del contrato como el valor del trabajo realizado en el sitio en el mes
anterior.
Otros costes,
como los honorarios de los consultores, los honorarios de los agentes o
los pagos a una autoridad local, se acumulan en el mismo ciclo de pago
mensual.
El procedimiento
habitual es que las solicitudes de financiación se realicen mensualmente
con el respaldo de evidencia que muestre las cantidades pendientes (certificados
de arquitectos, facturas, etc.) y son aprobados por los Project monitors*
del inversor.
*El Project
Monitoring es una herramienta dirigida principalmente a inversores o entidades
financieras, que desean realizar una revisión y control constante
de los proyectos de construcción en los que están implicados,
en especial de los costes, asegurando que el capital invertido se utiliza
según lo previsto, sin tener porqué intervenir en el proceso.
(Ver guía práctica del Project Monitoring).
Invariablemente
habrá un límite de financiación y todos los sobrecostes
por encima de las contingencias acordadas serán responsabilidad
del promotor inmobiliario.
El cuarto elemento
esencial es el alquiler del edificio. El promotor inmobiliario tiene la
tarea de asegurar los arrendamientos y, por lo general, existe una estrategia
de arrendamiento acordada que debe implementar. Una vez que los términos
de un contrato de alquiler se acuerden con un arrendatario y sean aprobados
por el inversor, el promotor inmobiliario acuerda la negociación
de cualquier acuerdo de arrendamiento, si es un arrendamiento previo, y
del contrato de arrendamiento y para el intercambio de acuerdos o la finalización
del contrato de arrendamiento.
El último
elemento clave es el pago de ganancias del promotor inmobiliario. Esto
se hace cuando el edificio ha sido prácticamente completado y se
han completado los alquileres de todo, o el porcentaje acordado, del área
interna neta en el nuevo edificio. Es un pago en efectivo calculado por
referencia a una fórmula simple.
La fórmula
proporcionará el valor de capital del desarrollo completado que
se establecerá al multiplicar las rentas anuales agregadas pagaderas
en virtud de todos los arrendamientos completados por la tasa máxima
acordada y deduciendo los costes de desarrollo agregados financiados por
el inversor y deduciendo una acumulación de interés acordada
hasta reflejan el costo de oportunidad para el inversor de su financiación.
A menudo, se
aplicarán cap rates (porcentajes máximos predeterminados)
a los incrementos sucesivos de alquileres para proporcionar un incentivo
para que el promotor inmobiliario obtenga las mejores rentas.
La acumulación
de intereses ha sido históricamente a una tasa en algún lugar
entre la tasa máxima acordada y las tasas de interés. Cuando
las tasas máximas eran más bajas que las tasas de interés,
esto significaba que el promotor inmobiliario estaba obteniendo el beneficio
de una financiación más barata.
Con las cap
rates (porcentajes máximos predeterminados) fijadas bajo una fórmula,
las únicas variables serán las rentas y los costes de desarrollo.
Será evidente que si los costes de desarrollo se reducen o si las
rentas aumentan, las ganancias del promotor inmobiliario aumentarán.
Esto podría dar un incentivo para que el promotor inmobiliario intente
reducir sus obligaciones de alguna manera, a fin de reducir el coste a
expensas de la calidad a el plazo del proyecto, o aumentar artificialmente
las rentas proporcionando incentivos para inquilinos en base a metros cuadrados.
Por lo general, estos se tratan evitando variaciones en las especificaciones
que reducen la calidad y evitando el exceso de alquileres y restringiendo
los paquetes de incentivos a los niveles de mercado.
| Introducción
a la promoción delegada, forward purchase agreement y forward funding
agreement. |
Tradicionalmente el propietario del suelo que
quería edificar contrataba la ejecución de obra llave en
mano y asumía los riesgos de ser promotor.
Pero hay más opciones, una de ellas
es que se encargue la promoción inmobiliaria manteniendo la propiedad,
es la promoción delegada. Es una solución ideal para los
bancos propietarios de inmuebles que no quieren asumir riesgos de promoción.
¿Por qué?
Porque toda la responsabilidad técnica recae
en el promotor vendedor. En esta modalidad, desaparece la clásica
relación entre promotor, contratista y arquitecto. Y además,
no es un “Project & Construction Management” sino un servicio llave
en mano completo.
A veces, incluso el promotor delegado asume las
funciones la de agente comercializador, asumiendo la parte del riesgo del
proyecto que deriva de su comercialización (bono o prima- “success
fee”).
En otras ocasiones forman un “joint venture”, sociedad
vehículo (SPV) en la que fondo y promoción son socios.
Así, es frecuente encontrar en el mercado
actual estructuras de inversión a través de la figura de
la promoción delegada en que fondo y promotor se convierten en copropietarios
de un activo para promoverlo y comercializarlo conjuntamente mediante la
creación de una sociedad vehículo (SPV) en la que ambos participan.
Otra opción es para promotores que tienen
suelo pero no tienen financiación para promover, así que
contactan con un inversor que les compra el suelo y al mismo tiempo suscriben
un contrato de promoción delegada de modo que el mismo vendedor-promotor
se obliga a construir el inmueble sobre la parcela que él mismo
ha vendido al comprador (forward funding agreement y que podría
englobarse en el artículo 17.4 de la Ley de Ordenación de
la Edificación).
A veces se produce la compra del suelo por el promotor
asegurándose el precio de venta del inmueble construido.
En otras ocasiones el inversor compra el suelo
al promotor definiendo de inicio el precio final a pagar por el inmueble
terminado, generalmente capitalizando las rentas que finalmente se obtengan
a la rentabilidad mínima exigida por el inversor a la operación
(Precio=Renta anual/Yield exigida).
El “Forward purchase” es un contrato de compraventa
de futuro edificio.
El forward purchase agreement implica pagar un
mayor precio y por lo tanto mayores ingresos para el vendedor, pero a cambio
supone falta de financiación, ya que el precio se recibirá
una vez finalizado el inmueble.
En el forward purchase el comprador-inversor no
asume inicialmente ningún riesgo, pero en ocasiones se acepta un
pago inicial a la firma del contrato, de normalmente un 5%.
Por el contrario, el forward funding agreement
conlleva un menor ingreso para el vendedor pero a cambio obtiene financiación,
derivada de la venta previa de la parcela, lo que supone una buena opción
para dar salida a todas aquellas parcelas cuyos propietarios no tienen
suficientes recursos para construir.
La fórmula del forward funding ofrece algunas
ventajas al promotor-vendedor, como son las de tener financiación
para el proyecto en cuestión, las de asumir menores riesgos iniciales
al transmitir la propiedad del terreno y la existencia de un comprador.
Tiene la particularidad de que el comprador-inversor
financia la construcción, cubriendo todos los costes de construcción
a medida que ésta se está llevando a cabo, incluyendo tanto
los costes directos del vendedor, como aquéllos indirectos que las
partes hayan pactado (facturas, honorarios de los arquitectos, etc.).
|
| PARTE
PRIMERA
|
| < |
| Capítulo
1. |
La promoción delegada.
1. La promoción delegada.
2. Vendedor promotor.
3. Comprador inversor.
4. El precio y el momento de pago. Forward Purchase
Agreement o Forward Funding Agreement.
5. Contrato de obra “llave en mano”:
6. Diferencia entre la promoción delegada
y el contrato de obra.
Toda la responsabilidad
técnica recae en el promotor vendedor.
TALLER DE TRABAJO
La diferencia de la promoción delegada.
• El promotor delegado asume las funciones la
de agente comercializador, asumiendo la parte del riesgo del proyecto que
deriva de su comercialización (bono o prima- “success fee”).
TALLER DE TRABAJO
La promoción delegada entre promotores
sin financiación e inversores sin experiencia inmobiliaria local:
un matrimonio de conveniencia.
1. El inversor inmobiliario extranjero desconoce
el sector local.
2. El inversor inmobiliario tiene financiación
pero no quiere saber nada del riesgo inmobiliario.
3. Alianzas entre fondos inmobiliarios y promotores
locales.
4. Joint venture. Sociedad vehículo (SPV)
en la que fondo y promoción son socios.
TALLER DE TRABAJO
Funciones técnicas de la promoción
delegada.
1. Funciones técnicas.
2. Funciones del promotor delegado.
3. Régimen de garantías de la ejecución
y desarrollo del proyecto inmobiliario.
a. Avales
b. Retenciones de pagos.
c. Bonificaciones y penalizaciones.
4. Gestión de riesgos de la promoción
delegada.
CHECK-LIST
1. ¿Qué es
la “Promoción delegada”?
2. ¿Qué
es la promoción delegada completa de una obra?
3. ¿Qué
es la promoción delegada sometida a un proyecto arquitectónico?
a.
Precaución con los documentos técnicos anexos al contrato
de promoción delegada para evitar la posible resolución del
contrato por el promotor delegado.
b. Cobertura
de responsabilidad excluyente del diseño arquitectónico.
c. La permanente
monitorización de la promoción delegada por el propietario.
3. ¿Qué debe
hacer el promotor delegado para protegerse?
4. Funciones del promotor
delegado.
-
La auditoría
de proyectos.
-
La definición
de la estrategia de contratación y la propuesta de empresas.
-
La licitación
y contratación de todos los agentes y la ejecución de la
obra.
-
La dirección
facultativa y coordinación de seguridad y salud.
-
La gestión
de la construcción (y urbanística si procede).
-
El control
de calidad.
-
La gestión
de la OCT.
-
La gestión
de la contratación de los seguros.
-
La gestión
y contratación de acometidas.
-
Los trámites
necesarios ante el Registro de la Propiedad.
-
La definición
de la estrategia comercial: plan de marketing y medios.
-
Legalización
de las viviendas acabadas.
5. Ejecución y desarrollo
del proyecto
6. Presentación
de avales y retenciones.
7. Desviaciones al alza
en los costes y parte del riesgo comercial de una promoción inmobiliaria.
8. Precauciones generales
en el formulario del contrato de promoción delegada.
|
| Capítulo
2. |
La promoción delegada. El promotor delegado.
1. ¿Qué es la promoción
delegada?
a. Concepto. Contratar a
un tercero (promotor) que asume en nombre propio la construcción.
b. No es un “Project & Construction
Management” sino un servicio llave en mano completo.
c. Ejemplo de los bancos que encargan
la promoción delegada.
d. Ventajas de la promoción
delegada.
2. ¿Quiénes son los propietarios de
suelo que normalmente acuden a la promoción delegada?
Los fondos de inversión
inmobiliaria
Las cooperativas de viviendas
Propietarios de suelo rústico
3. ¿Qué es un contrato de promoción
delegada?
4. ¿Cómo se fijan los honorarios
en la promoción delegada?
5. Servicios incluidos en un contrato de promoción
delegada
Los estudios de mercado
e identificación del cliente objetivo y el público óptimo.
La definición del programa
de promoción, los niveles de acabado y equipamiento.
El anteproyecto.
El plan de inversión y desinversión,
la cuenta de resultados provisional y el plan inicial de marketing.
6. Funciones de la promoción delegada.
La propuesta, selección
y contratación de equipos técnicos.
Los estudios previos.
El desarrollo de proyectos.
El estudio de seguridad y salud.
El control de calidad.
OCT (Organismo de Control Técnico).
La tramitación de licencias
y permisos.
7. Funciones en la gestión por el promotor
delegado.
La auditoría de proyectos.
La definición de la estrategia
de contratación y la propuesta de empresas.
La licitación y contratación
de todos los agentes y la ejecución de la obra.
La dirección facultativa
y coordinación de seguridad y salud.
La gestión de la construcción
(y urbanística si procede).
El control de calidad.
La gestión de la OCT.
La gestión de la contratación
de los seguros.
La gestión y contratación
de acometidas.
Los trámites necesarios ante
el Registro de la Propiedad (obra nueva y división horizontal).
La definición de la estrategia
comercial: plan de marketing y medios.
Legalización de las viviendas
acabadas.
8. Variantes de la promoción delegada. Supuesto
de coinversión del promotor delegado.
a. La creación de
una sociedad vehículo (SPV) en la que ambos participan.
b. Ejemplo de agente comercializador
9. Avales exigidos al promotor delegado.
TALLER DE TRABAJO
¿Los gestores que se encargan de la
promoción DELEGADA, tienen la misma responsabilidad que un promotor
inmobiliario (LOE)?
1. Depende de que el gestor tenga capacidad decisoria
en la promoción.
2. La responsabilidad en la práctica la
asume el gestor al que delegan todas las funciones (y responsabilidades)
de la promoción a un agente experto.
3. Transferencia de riesgos al promotor delegado
por desviaciones de costes.
El problema de que el propietario
pague los costes y sea considerado copromotor.
TALLER DE TRABAJO
Caso real. La
intervención de un servicer inmobiliario promotor delegado garantizando
un CAPEX cerrado para el propietario y posibilidad de comercialización
con riesgo transferido total o parcial.
Inversión en inmuebles
en rentabilidad con posibilidades de aumentar las rentas vía inversión
en CAPEX, renegociación de contratos, rotación de inquilinos
…
1. ¿Qué son los CAPital EXpenditures
(CAPEX, capex o inversiones en bienes de capitales)?
2. Clases de Capex.
Capex de mantenimiento
Capex de expansión
3. El efecto contable del CAPEX en cuanto gasto de
mantenimiento de un inmovilizado.
4. El Capex en los estados financieros.
TALLER DE TRABAJO
Jurisprudencia del Tribunal Supremo. Sentencia
sobre las funciones de comercialización y PROMOCIÓN DELEGADA
de un centro de ocio y comercial.
-
Este contrato incluye tres fases que
se inician por comercialización en arrendamiento de los locales,
la puesta en marcha a través de la promoción delegada que
incluye a su vez la gestión del centro y todo ello para llegar finalmente
a la venta a tercero inversor.
Formularios.
Modelo
de contrato de promoción delegada entre el propietario del inmueble
(promotor inversor) y un promotor/constructor (promotor delegado).
-
Versión
aplicable modificando el sistema de pago a Forward Purchase Agreement o
Forward Funding Agreement.
-
Objeto: la promoción/construcción
de viviendas propiedad del inversor (promotor inversor) por medio
de una inmobiliaria (promotor delegado) para promover la integridad de
la construcción inmobiliaria (redacción del proyecto técnico
de la promoción, obtención de licencias, ejecución
de obras de construcción, recepción de obras y entrega a
la propiedad).
REUNIDOS
MANIFIESTAN
ACUERDAN
Sección 1
De la Identidad de los Participantes
y de los Documentos que integran el Contrato.
Sección 2
Del objeto del presente Contrato
y de sus honorarios.
Primero. Objeto del contrato de
promoción delegada.
a. Cesión de la Finca del
Promotor Inversor a favor del Promotor Delegado con el fin de desarrollar
una promoción inmobiliaria
b. Compromiso del Promotor delegado
para la promoción inmobiliaria y construcción en su totalidad
incluyendo la redacción del proyecto técnico de la promoción,
obtención de licencias, ejecución de obras de construcción,
recepción de obras y entrega a la propiedad.
c. Restitución de la propiedad
al concluir la promoción inmobiliaria delegada.
d. Servicios adicionales del promotor
delegado no incluidos en el contrato.
Segundo. Naturaleza del contrato
de promoción delegada.
Tercero. Duración del Contrato.
Cuarto. Cesión del Contrato.
Quinto. Retribución económica
a favor del Promotor Delegado.
a. Honorarios (cantidad fija o variable).
b. Incentivos por pronta terminación.
c. Gastos de obra por cuenta del
Promotor Delegado.
d. Régimen de facturación.
Sexto. Gastos, honorarios e impuestos
del contrato.
Sección 3.
Responsabilidad del Promotor Delegado.
Séptimo. Régimen de
responsabilidad.
Sección 4.
Obligaciones del Promotor Delegado
y del Promotor inversor.
Octavo. Servicios a prestar por
el Promotor Delegado.
Noveno. Plazo de ejecución.
Entrega de documentos tras la firma del contrato.
Décimo. Obligación
de información por el Promotor Delegado.
Sección 5.
Coordinación de la obra objeto
de la Promoción Delegada.
Undécimo. Coordinación
de la obra objeto de la Promoción Delegada.
Duodécimo. Instrucciones
impartidas por el Promotor Inversor.
Décimo tercero. Comprobaciones
Décimo cuarto. Visitas
Décimo quinto. Representante
en la obra del Promotor Inversor.
Décimo sexto. Reuniones en
la obra
Décimo séptimo. Formalización
de los mismos.
Décimo octavo. Penalizaciones
por retrasos
Décimo noveno. Recepción
de la obra
Vigésimo. Recepción
provisional
Vigésimo primero. Recepción
definitiva
Sección 6.
Seguros en la obra objeto de la
Promoción Delegada.
Vigésimo segundo. Seguro
de responsabilidad civil
Vigésimo tercero. Seguro
relativo a la garantía trienal.
Vigésimo cuarto. Seguro de
todo riesgo de la obra
Vigésimo quinto. Justificación
del pago de las primas de los seguros.
Sección 7.
Extinción contractual.
Vigésimo sexto. Supuestos
de extinción contractual.
Vigésimo séptimo.
El desistimiento del Promotor inversor.
Vigésimo octavo. Resolución
del contrato por parte del Promotor inversor.
Vigésimo noveno. Resolución
del contrato por parte del Promotor delegado.
Trigésimo. Efectos de la
resolución.
Sección 8.
Disposiciones finales.
Trigésimo primero. Normativa
aplicable.
Trigésimo segundo. Domicilios
a efecto de notificaciones.
Trigésimo tercero. Formalización
en escritura pública.
Trigésimo cuarto. Cláusula
compromisoria.
Trigésimo quinto. Resolución
de conflictos y jurisdicción competente.
|
| Capítulo
3. |
Fiscalidad de la promoción delegada.
-
Fiscalidad en caso de proyectos en construcción
y promoción delegada.
1. Segundas y ulteriores entregas de edificaciones
cuando tengan lugar después de terminada su construcción.
2. Caso práctico de concepto de PROMOCIÓN
DELEGADA y sujeto pasivo
3. Ejemplo. Caso en el que el “promotor delegado”
vende solares al “promotor inversor”.
TALLER DE TRABAJO
Concepto de la condición de contratista
principal y sujeto pasivo del IVA en la promoción delegada.
|
PARTE
SEGUNDA
-
Contratos de Forward Purchase/Funding
|
| < |
| Capítulo
4. |
Venta de inmuebles en construcción como
alternativa de financiación para el promotor.
1. Las características del contrato
de adquisición de un inmueble en construcción
a. Dejar atadas las condiciones
técnicas de construcción.
b. Condiciones suspensivas de licencias
urbanísticas y de contratación de seguros de la edificación.
c. Determinación del precio
y los plazos de pago.
d. Condiciones de entrega del inmueble
(certificado final de obra).
e. Garantías de ocupación
del inmueble.
2. El “Forward purchase” es un contrato de compraventa
de futuro edificio.
3. Características del contrato inmobiliario
forward de compraventa de futuro edificio.
a. Compra del suelo por
el promotor asegurándose el precio de venta del inmueble construido.
b. El inversor financia al promotor
inmobiliario.
c. Entrega del inmueble y pago.
4. Ventajas y desventajas del contrato inmobiliario
forward de compraventa de futuro edificio.
5. Clases de contratos forward.
a. Forward purchase agreement
(venta anticipada de edificio comercializado con pago diferido a la entrega).
b. Forward funding agreement (venta
anticipada de edificio comercializado con pago en el momento de la entrega).
c. Forward purchase agreement con
pagos aplazados.
TALLER DE TRABAJO
El precio y el momento de pago. Forward Purchase
Agreement o Forward Funding Agreement.
TALLER DE TRABAJO
Operaciones llave en mano.
Forward purchase
Forward funding
TALLER DE TRABAJO
Forward purchase y Forward funding.
1. Forward purchase
a. Concepto del contrato
de forward purchase
b. Las obligaciones del vendedor
c. La obligación del comprador
d. Due diligence jurídica
previa
e. Cláusulas en un contrato
de forward purchase
2. Forward funding
Precauciones jurídicas
del forward funding con efectos prácticos.
3. El forward funding en el ordenamiento jurídico
español.
CHECK-LIST
Forward purchase.
Forward funding
|
| Capítulo
5. |
Contrato de forward purchase. Vender el edificio
antes de empezar. El contrato de compraventa de edificio futuro (forward
purchase).
1. El compromiso de construcción
y comercialización del contrato de compraventa de edificio futuro
(forward purchase).
2. Riesgos por cuenta del vendedor promotor en
el contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase).
3. El contrato forward purchase en el derecho
español.
a. Concepto del contrato
de forward purchase.
b. Características del contrato
de forward purchase.
c. Fases de una operación
de forward purchase o compra a plazo.
Firma del contrato de compraventa
de cosa futura.
Promoción por parte del promotor.
Entrega del inmueble y pago.
d. Tipología del contrato de
forward purchase.
Forward Funding con pago
inicial del solar
Forward Funding con pago del solar
diferido
e. Fiscalidad del contrato de forward
purchase.
IVA
Plusvalía municipal (IVTNU)
4. Cláusulas esenciales del contrato de compraventa
de edificio futuro (forward purchase).
|
| Capítulo
6. |
Contrato de forward funding. El caso en que
el edificio futuro lo financia el comprador (forward funding).
Los fondos de
pensiones y otros inversores institucionales utilizan estructuras de Forward
Funding para activos inmobiliarios que aún no se han construido
a fin de recibir mejores rendimientos para su inversión.
Y esto afecta tanto a
los polígonos logísticos de Amazon como a las residencias
de estudiantes y la promoción de vivienda para alquilar.
¿Todavía
no conoce todos los beneficios que le puede portar el Forward Funding?
1. Concepto del Forward Funding.
2. Características del contrato de forward
funding.
3. Elementos del contrato de forward funding.
4. Modalidades del contrato de forward funding.
5. Naturaleza jurídica del contrato de
forward funding.
6. Riesgos que asume el comprador del contrato
de forward funding.
7. Fiscalidad del contrato de forward funding.
IVA
ITP y AJD
Plusvalía municipal (IVTNU)
TALLER DE TRABAJO
Las claves financieras
del Forward funding inmobiliario.
1. Siempre que hay problemas para obtener financiación
para la construcción se utiliza el Forward funding agreement (venta
anticipada de edificio comercializado con pago en el momento de la entrega).
a. Cuando los bancos británicos
dejaron de prestar a los promotores inmobiliarios (la crisis del 70).
b. La joint venture (empresa conjunta)
entre inversores y promotores inmobiliarios.
c. El forward funding tradicional
en el sector inmobiliario.
d. El forward funding tradicional
combinado con préstamo promotor avalado por el inversor.
e. Responsabilidad del promotor
en el forward funding inmobiliario.
f. El truco es evitar tener un conjunto
de planes y especificaciones demasiado genéricos
g. El inversor querrá controlar
los sobrecostes.
h. Garantías del inversor
en caso de incumplimiento del promotor inmobiliario.
i. Project Monitoring
j. El alquiler del edificio. Cap
Rates (porcentajes máximos predeterminados) a los incentivos del
promotor inmobiliario.
2. Forward funding a través de una joint venture
(empresa conjunta).
a. El contrato de joint
venture para un Forward funding inmobiliario.
• ¿Cómo se transcriben
en una empresa conjunta (joint venture) los elementos esenciales de una
forward funding?
b. Transferencias del suelo a la
joint venture.
c. ¿Cómo evitar el
coste fiscal de transmitir el inmueble a una joint venture?
d. ¿Cómo fijar el
precio que se paga al promotor inmobiliario por el suelo que aporta a la
joint venture?
3. La responsabilidad del promotor inmobiliario de
promover un proyecto sujeto al acuerdo de Forward funding.
a. Responsabilidad principal
de desarrollar el proyecto, incluido el diseño, la construcción
y el alquiler.
b. El promotor inmobiliario estará
expuesto por el exceso de costes.
c. Diferencias en caso de utilizar
una empresa conjunta (joint venture),
d. Protección del inversor
contra el fallo del promotor inmobiliario en una empresa conjunta (joint
venture).
e. Derechos de adquisición
preferente a favor del inversor en el caso de la empresa conjunta (joint
venture).
4. Alquileres en el proceso de Forward funding inmobiliario.
a. La implementación
de la estrategia de alquiler será gestionada por el promotor inmobiliario
en su calidad de administrador bajo el acuerdo de gestión.
b. Limitaciones a los beneficios
del promotor inmobiliario en la gestión de arrendamiento.
5. Especialidades en caso de financiación del
Forward funding a través de una empresa conjunta (joint venture).
a. Participación
del promotor inmobiliario en la financiación.
b. Abonos en función de certificados
de obra. Project Monitoring.
c. Sobrecostes y posición
del promotor inmobiliario.
6. Beneficio del promotor inmobiliario
7. Ventajas del Forward Funding inmobiliario para
el inversor.
TALLER DE TRABAJO
El Forward Funding inmobiliario como remedio
a la falta de financiación para la construcción.
1. Forward Funding como una fuente de financiación
de la construcción.
2. Contratos de Forward Funding convencionales
3. Contratos de Forward Funding de nueva generación.
a. Contrato de gestión
de la promoción inmobiliaria entre el vehículo de la empresa
conjunta (joint venture) y el inversor.
b. Honorarios de gestión
del proyecto durante la fase de desarrollo.
c. Compromiso del inversor para
financiar
d. Pago de beneficios al promotor
inmobiliario.
TALLER DE TRABAJO
El Forward Funding desde la perspectiva financiera
del inversor y del promotor inmobiliario.
1. ¿Qué es exactamente el Forward
Funding y en qué se diferencia de una financiación tradicional
para una promoción inmobiliaria?
a. Desarrollo tradicional
b. Forward Funding vs financiación
inmobiliaria tradicional.
c. Doble rol del prestatario inversor
y el promotor inmobiliario como característica única del
Forward Funding.
d. Inversor inmobiliario que no
quiere promover directamente.
e. El "Forward Funding" debe distinguirse
de las "ventas a plazo".
2. Beneficios de un Forward Funding para el inversor
inmobiliario y el promotor inmobiliario.
a. Beneficios de un Forward
Funding para el inversor inmobiliario.
b. Beneficios de un Forward Funding
para el promotor inmobiliario.
Beneficios potenciales de
flujo de efectivo para un promotor inmobiliario al usar una estructura
de Forward Funding.
1. Venta del solar.
2. Retribuciones posteriores sobre
la revalorización del inmueble condicionadas al mantenimiento de
la responsabilidad edificatoria del promotor inmobiliario.
3. Los documentos básicos habituales de una
transacción de Forward Funding
a. Acuerdo de Forward Funding
(FFA)
-
Cómo y cuándo el prestatario
realizará los pagos al promotor inmobiliario con respecto a los
costes de la promoción inmobiliaria.
-
Abono de retribuciones y bonificaciones
a favor del promotor inmobiliario.
-
Sobrecostes. Control de excesos de costes
a favor del inversor inmobiliario.
b. Acuerdo de instalación. Facility
Agreement
-
Disposición de fondos "drawdown
mechanics"
-
Acuerdos de desarrollo “Development
covenants”
-
Representaciones y garantías
“Representations and warranties”
-
Supuestos de incumplimiento (Events
of default)
-
Sobrecostes “Cost overruns”
c. Paquete de seguridad “Security Package”.
-
Las garantías colaterales deben
ser facilitadas por el contratista de la construcción al prestamista/inversor
además del promotor inmobilario.
-
Garantías de retribución
al promotor inmobiliario por parte del prestatario/inversor.
d. Preacuerdo de arrendamiento.
-
Si falta la cohesión con el FFA
(Forward Funding agreement), esto podría resultar en una "brecha"
problemática por la cual el promotor inmobiliario tendría
derecho a apartarse de una promoción inmobiliaria antes de que el
arrendatario quede obligado a firmar el contrato de arrendamiento.
-
Efectos del incumplimiento de la calidad
de la obra en el futuro arrendamiento. Precauciones en el FFA.
TALLER DE TRABAJO
Todo lo que debe saber
un inversor antes de firmar un contrato de Forward Funding inmobiliario.
1. El primer día le ofrecen la venta de
un solar con un preacuerdo de arrendamiento que está condicionado
a la construcción de un edificio.
2. El segundo día estará financiando
al promotor inmobiliario.
3. Cuidado que no todo es Forward Funding, sino
venta a futuro que es otra cosa con diferentes efectos fiscales.
4. ¿Cómo reducir al mínimo
el riesgo del inversor inmobiliario en un Forward Funding?
5. El promotor inmobiliario debe acordar con el
inversor inmobiliario al menos las mismas obligaciones que ha dado el arrendatario
bajo el preacuerdo.
6. Pactar que el pago de la cuota de compensación
final 'basada en el valor' no se abone hasta que el contrato de arrendamiento
se haya completado de acuerdo con el preacuerdo.
7. Garantizar que el promotor inmobiliario no
se libera demasiado pronto.
8. Cuidado con la licencia del proyecto y más
aún con que pueda ser anulada. El seguro de indemnización.
9. El contrato de Forward Funding y el precontrato
de arrendamiento deben encajar como las piezas de un rompecabezas.
10. Atar en corto al promotor inmobiliario.
11. Cuidado con los suelos contaminados.
TALLER DE TRABAJO
El contrato de forward funding
1. Concepto del contrato de forward funding: venta
de solar por promotor-vendedor con compromiso de promoción inmobiliaria,
financiación y comercialización del proyecto por el comprador
inversor.
2. Lo que hay detrás: el inversor quiere
un edificio y el promotor construirlo pero le falta financiación.
3. La relación entre el promotor inmobiliario
y el inversor.
4. Clases del contrato de forward funding.
a. El promotor vende una
parcela al inversor y acuerdan la promoción y financiación
de la obra.
b. El comprador-inversor únicamente
adquiere el inmueble una vez terminado el proyecto.
5. Fórmulas para calcular el beneficio del
promotor.
6. Fases del forward funding
TALLER DE TRABAJO
Relación del contrato mixto de forward
funding con contratos típicos.
1. La compraventa de cosa futura y el arrendamiento
de servicios de comercialización.
a. Especificaciones técnicas
de la edificación “cosa futura”.
b. Contrato de arrendamiento de
servicios de comercialización.
c. Garantías y licencias
urbanísticas.
2. El préstamo promotor.
a. Pagos del comprador-financiador
b. Requisitos de solvencia del promotor.
c. Garantías del destino
de las cantidades pagadas por el comprador-inversor (escrow account).
d. Vinculación de pagos del
comprador-inversor al cumplimiento de determinados hitos constructivos.
e. Subrogaciones de contratos a
favor del comprador-inversor en caso de resolución.
3. Promoción delegada del art. 17.4 de la Ley
de Ordenación de la Edificación.
a. Contrato de obra llave
en mano.
b. Concentración de toda
la responsabilidad técnica en el promotor-vendedor.
c. Pactos de posible intervención
del comprador-inversor en cuestiones técnicas.
d. Transmisión de la posesión
con exoneración de riesgos.
TALLER DE TRABAJO
Precauciones para el caso de resolución
del contrato de forward funding.
TALLER DE TRABAJO
Aspectos fiscales del contrato de forward funding.
TALLER DE TRABAJO
Cuidado con la responsabilidad del comprador-inversor
en caso de que se considere promoción delegada (art. 17.4 LOE).
|
PARTE
TERCERA
-
El contrato de obra llave en mano.
|
| < |
| Capítulo
7. |
El contrato de obra llave en mano.
1. Introducción.
2. Concepto.
3. Las partes
a.
El dueño de la obra.
b. El contratista
c. La dirección
de la obra
d. Subcontratista
4. La obra a contratar.
5. El precio
a.
Precio cierto.
b. Precio
alzado
c. Precios
unitarios
d. Precio
por piezas
e. Precio
por administración
f. Cláusula
de revisión
TALLER DE TRABAJO
¿Qué es un contrato llave en
mano?
1. Concepto del contrato llave en mano.
2. Características de un contrato llave
en mano.
3. La responsabilidad del constructor/contratista
de obra.
4. Ejemplos de contratos de obra llave en mano.
TALLER DE TRABAJO
Clases de contratos de obra.
1. Contrato llave en mano
2. Contrato a medición cerrada.
3. Contrato a medición abierta.
4. Contrato a libros abiertos o por administración.
TALLER DE TRABAJO
Ventajas de la construcción “llave en
mano”
|
| Capítulo
8. |
Precauciones en el contrato de obra.
1. Precauciones en el contrato de obra.
2. Los sujetos del contrato.
a. La cooperación
del dueño
b. Director de obra
1. Titulación
2. Atribuciones
c. Director de la ejecución
1. Titulación
2. Atribuciones
d. Control de calidad
|
| Capítulo
9. |
Entrega de la obra.
1. Introducción.
2. Verificación
3. Recepción.
a. Recepciones particulares
b. Formalización
4. Período de garantía.
5. La liquidación. El Pago.
|
| Capítulo
10. |
La recepción de la obra: la clave del
negocio de la promoción inmobiliaria.
1. Introducción.
2. ¿Cómo se regula la recepción
de la obra?
3. ¿Qué es la recepción de
la obra?
4. Características de la recepción
de la obra.
5. Clases de recepción.
a. Recepción expresa
y tácita
b. Recepción total y parcial
6. ¿Cómo formalizar la recepción
de la obra?
7. Efectos de la recepción de la obra.
8. Plazo para efectuar la recepción.
9. Efectos de la recepción
10. Precauciones.
11. Consejos para firmar el acta de recepción.
a. Introducción.
b. Requisitos del acta
c. Efectos del acta
d. Plazo
e. Rechazo de la obra
f. Tramitación del acta
TALLER DE TRABAJO
La importancia del acto de recepción
de las obras.
1. ¿Cómo se realiza la "aceptación
lega cuando se termina la obra del edificio?
2. Consecuencias para los agentes de la edificación.
a. Promotores
b. Aseguradoras.
c. La práctica.
d. Breve mención a la documentación
del edificio. LIBRO DEL EDIFICIO
TALLER DE TRABAJO
Aspectos técnicos del abono y recepción
de obras.
1. Certificaciones de obra
2. Certificaciones a origen
3. Certificación de acopios
4. Medición de certificaciones
5. Precios contradictorios.
6. Trabajos adicionales no presupuestados.
7. Liquidación de las obras. Recepción
de las obras y periodo de garantía.
|
| Capítulo
11. |
Conclusión excepcional del contrato.
1. El desistimiento del dueño
2. Muerte del contratista
3. Imposibilidad sobrevenida
4. Incumplimiento del contrato
5. La modificación.
6. La quiebra o suspensión de pagos.
|
PARTE
CUARTA
-
Financiación y “Project finance”
de un contrato llave en mano
|
| < |
| Capítulo
12. |
Financiación y “Project finance” de
un contrato llave en mano.
1. El “Project Finance”, el proyecto como
garantía financiera.
a. Proceso de “due diligence”
b. Características del “Project
Finance”.
2. Fases del “Project Finance” (desde la construcción
a la amortización con flujos de caja).
a. Fases temporales.
b. Fases financieras (cuánto
se necesita y cómo se negocia).
3. Contabilización y amortización del
Project finance (siempre antes de impuestos).
4. Resolución de conflictos en el “Project
Finance”
5. Análisis del riesgo en el “Project finance”.
a. Riesgos edificatorios.
b. Riesgos de suministro y comercialización.
c. El riesgo en el “Project finance”
de un contrato llave en mano CON y SIN intervención previa del constructor
(FEED).
|
PARTE
QUINTA
-
Fiscalidad del contrato de ejecución
de obra.
|
| < |
| Capítulo
13. |
Fiscalidad del contrato de ejecución
de obra.
1. Impuesto sobre la Renta de las Personas
Físicas
2. Impuesto sobre Sociedades
3. Impuesto sobre el Valor Añadido
4. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
5. Impuesto sobre el Patrimonio
6. Impuesto sobre Actividades Económicas
TALLER DE TRABAJO
La DGT admite el criterio de aplicación
de la regla de inversión del sujeto pasivo (LIVA art.84.uno.2º.f)
a las operaciones realizadas por el promotor delegado para la ejecución
de la promoción inmobiliaria a favor del empresario propietario
del solar (promotor inversor).
TALLER DE TRABAJO
El IVA en las certificaciones obra. Emisión
de facturas por ejecución de obras.
1. Características de los contratos de
ejecución de obra de larga duración.
2. El devengo del impuesto sobre el valor añadido
(IVA)
3. La emisión de facturas por ejecución
de obras.
4. Régimen aplicable según el tipo
de contrato.
-
Contratos privados de ejecución
de obra.
-
Contrato de ejecución de obras
públicas.
|
PARTE
SEXTA.
Formularios
|
1. Formulario BÁSICO de contrato de ejecución
"llave en mano".
2. Formulario de modelo
relevante pero básico de contrato de ejecución "llave en
mano".
1. Consideraciones preliminares.
a. Posesión y acceso a la
obra.
b. Terminación, recepción
y liquidación de la obra.
INTERVIENEN
EXPONEN
ESTIPULACIONES
Primera.- OBJETO DEL CONTRATO.
Segunda.- PRECIO.
Tercera.- INADMISIÓN DE REVISIÓN
DE PRECIOS.
Cuarta.- DIRECCIÓN FACULTATIVA.
Quinta.- MODIFICACIONES AL PROYECTO
Y OBRAS ADICIONALES.
Sexta.- SEGURIDAD Y SALUD.
Séptima.- ACTA DE REPLANTEO.
Octava.- EJECUCIÓN DE OBRAS
Y PLAZO DE LAS MISMAS.
Novena.- LIBRO DE ORDENES.
Décima.- PERSONAL Y MEDIOS
AUXILIARES.
Undécima. MATERIALES,
EQUIPOS Y SUMINISTROS.
Duodécima. ACCESO A
LA OBRA.
Decimotercera.- LICENCIAS, HONORARIOS
Y DEMÁS GASTOS.
Decimocuarta.- CERTIFICACIONES DE
OBRA.
Decimoquinta. TERMINACIÓN
DE LAS OBRAS.
Decimosexta.- RECEPCIÓN DE
LA OBRA.
Decimoséptima.- LIQUIDACIÓN
DE LA OBRA.
Decimoctava.- RESPONSABILIDAD Y
GARANTÍAS.
Decimonovena.- PENALIZACIONES.
Vigésima.- RESOLUCIÓN
DEL CONTRATO.
Vigésima primera.- CLÁUSULA
DE SUMISIÓN EXPRESA.
DOCUMENTACIÓN PARA LA PUESTA
A DISPOSICIÓN DE LA OBRA
3. Formulario de un modelo
muy detallado de contrato de ejecución de obra llave en mano.
INTERVIENEN
MANIFIESTAN
CLÁUSULAS
Sección 1
De la Identidad de los Participantes
en la Construcción y de los Documentos que integran el Contrato.
1. IDENTIDAD DE LOS PARTICIPANTES
Y SUS FACULTADES. DIRECCIÓN FACULTATIVA. GERENTE DEL PROYECTO. ENTIDAD
DE CONTROL.
2. DOCUMENTOS CONTRACTUALES Y NORMAS
VINCULANTES PARA LAS PARTES. LIBRO DE ORDENES E INCIDENCIAS. ANEXOS.
Libro de ordenes e incidencias.
Listado de anexos.
3. ORDEN DE PRELACIÓN DOCUMENTAL.
Sección 2
Del Objeto del presente Contrato
y del Precio
4. OBJETO DEL CONTRATO.
5. PRECIO. VARIACIÓN DE PRECIOS
POR MODIFICACIONES DEL PROYECTO. RETENCIONES.
Variación de precios por
modificaciones del proyecto.
Retenciones.
6. FORMA DE PAGO - CERTIFICACIONES
DE OBRA
7. RETRASO EN LOS PAGOS
8. LIQUIDACIÓN FINAL DEL
PRECIO
Sección 3º
De las Obligaciones Asumidas por
el constructor
9. PLAZO DE EJECUCIÓN. ENTREGA
DE DOCUMENTOS TRAS LA FIRMA DEL CONTRATO
10. OBLIGACIONES GENERALES DEL CONSTRUCTOR
11. RIESGO DE LA OBRA
12. OBLIGACIÓN DE INFORMACIÓN
Sección 4
De la Construcción de la
obra
13. COORDINACIÓN DE LA OBRA
14. INSTRUCCIONES IMPARTIDAS POR
EL PROPIETARIO.
15. CALIDAD DE LOS MATERIALES
16. CALIDAD DE LAS OBRAS.
17. COMPROBACIONES
18. VISITAS
Sección 5
De la Organización de la
Obra
19. REPRESENTANTE EN LA OBRA
20. SEGURIDAD E HIGIENE EN EL TRABAJO
21. COMPROBACIÓN
22. INSTALACIÓN DE LA OBRA
23. REUNIONES EN LA OBRA
24. RETRASOS. FORMALIZACIÓN
DE LOS MISMOS.
25. PENALIZACIONES POR RETRASOS
Sección 6
De la Recepción y Toma de
Posesión de la obra
26. RECEPCIÓN DE LA OBRA
27. RECEPCIÓN PROVISIONAL
28. RECEPCIÓN DEFINITIVA
Sección 7
Seguros.
29. SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL
30. SEGURO RELATIVO A LA GARANTÍA
TRIENAL.
31. SEGURO DE TODO RIESGO DE LA
OBRA
32. JUSTIFICACIÓN DEL PAGO
DE LAS PRIMAS DE LOS SEGUROS.
Sección 8
De la Extinción del Contrato
33. SUPUESTOS DE EXTINCIÓN
CONTRACTUAL
34. EL DESISTIMIENTO DEL PROPIETARIO.
35. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
POR PARTE DEL CONSTRUCTOR
36. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
POR PARTE DEL PROPIETARIO.
37. EFECTOS DE LA RESOLUCIÓN
Sección 9
De las Disposiciones Finales
38. LEY APLICABLE
39. CLÁUSULA COMPROMISORIA.
40. ACUERDOS ANTERIORES
41. RENUNCIA
42. IMPUESTOS Y GASTOS
43. COMUNICACIONES. DIRECCIONES.
44. FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO.
4. Formulario de un modelo de contrato de obra "llave
en mano" de un centro comercial.
CONTRATO DE OBRA PARA EL
CENTRO DE OCIO
REUNIDOS
EXPONEN
ESTIPULACIONES
Primera. Objeto del Contrato.
Listado de anexos.
ANEXO lº
ANEXO 2º
ANEXO 3º
ANEXO 4º
ANEXO 5º
Segunda. Aclaraciones al Proyecto.
Tercera. Dirección
Facultativa.
Cuarta. Presupuesto de la
Obra.
Quinta. Fijación de
Precio de partidas adicionales.
Sexta. Representación
de la PROMOTORA.
Séptima. Aumento o
disminución Presupuesto.
Octava. Plazo de Ejecución.
Novena. Aportaciones de las
partes.
Décima. Acopios.
Undécima. Medios Auxiliares.
Duodécima. Libro de
Ordenes e Incidencias.
Décimo tercera. Certificaciones
de Obra y Aval.
Décimo cuarta.- Cesión
o Subcontratación.
Décimo quinta. Personal.
Décimo sexta. Seguridad
y Salud.
Décimo séptima.
Garantías y Fianzas.
Décimo octava. Daños
a personas o cosas, seguros.
Décimo novena. Impuestos
y gravámenes.
Vigésima. Permisos,
Autorizaciones y Licencias.
Vigésimo primera. Hallazgos,
afloramientos y alumbramientos.
Vigésimo segunda. Vigilancia.
Vigésimo tercera. Resolución
del Contrato.
Vigésimo cuarta. Efectos
de la Resolución.
Vigésimo quinta. Conclusión
y recepción de la obra.
Vigésimo sexta. Plazo
de Garantía.
Vigésimo séptima.
Conclusión del Contrato.
Vigésimo octava. Liquidación.
Vigésimo novena. Sujeción
a la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas y Legislación
Urbanística.
Trigésima. Domicilios
a efectos de notificaciones.
Trigésimo primera.
Jurisdicción.
|
|
