Según el informe de CBRE, el mercado todavía cuenta con un recorrido considerable a pesar del aumento significativo en términos absolutos (CAGR +6%), ya que España todavía se encuentra rezagada en comparación con sus homólogos europeos en cuestiones de: 

• Gasto sanitario anual per cápita. 
• Gasto sanitario anual como % del PIB. España tiene la esperanza de vida más alta de Europa, con 86 años para las mujeres españolas y 80 para los hombres en el año 2050. Se espera que la población envejezca en los próximos años, con la previsión de que las personas de + de 65 años representen el 38% de la población en el 2050 en España. Se espera que la tasa de dependencia promedio en España ascienda a casi el 46,5% en 2040. El mercado español ha aumentado su oferta en los últimos 5 años, alcanzando 5.519 residencias para la tercera edad y casi 376.000 camas (cifras de 2016). 

El desequilibrio entre la oferta y la demanda y la importancia que le da la población a la salud y a la educación por encima de otras necesidades hace que el mercado de las residencias para la tercera edad sea más resiliente (mayor capacidad de recuperarse en caso de crisis) que otros sectores inmobiliarios tradicionales y permite tener altas tasas de ocupación también en tiempos de crisis.

El ratio de camas privadas frente a camas públicas se ha mantenido estable en los últimos años (75% privadas, 25% públicas).

El mercado de las residencias para la tercera edad se está convirtiendo en un mercado más profesional. Las pequeñas empresas no tienen la capacidad para competir con los grandes operadores y están siendo adquiridas en procesos de M&A.

Los grandes operadores están empezando a ganar cuota en el mercado gracias a:

• La optimización de los gastos de explotación.
• El acceso a fuentes de financiación más baratas.
Tasa de cobertura de camas en España
• La OMS (Organización Mundial de la Salud) recomienda 5 camas por cada 100 personas con más de 65 años. Esto equivale a una tasa de cobertura del 5%.
• El promedio español se encuentra en 4,3 camas.
• La oferta actual es bastante baja, con un déficit estimado de 100.000 camas.
• Es necesario duplicar la oferta actual, consiguiendo 400.000 camas nuevas en los próximos 30 años, para alcanzar el nivel de cobertura estipulado por la OMS (5%).

2. Previsiones de mercado de residencias de tercera edad.

Un mercado históricamente fragmentado que se está volviendo más ágil.

Los mayores operadores españoles apenas controlan el 17% de la capacidad total de camas.

Se espera que los pequeños actores abandonen el mercado a través de M&A, ya que se enfrentan a un panorama muy competitivo por:

• La necesidad de alcanzar un tamaño mínimo para optimizar los gastos de explotación.
• Una escasez de financiación.

Residencias en manos de propietarios no naturales, como los bancos, que heredaron propiedades como consecuencia de la crisis inmobiliaria, están vendiendo las residencias a inversores estratégicos y de private equity.

3. El inversor inmobiliario apuesta por productos alternativos como las residencias de tercera edad.

El mercado ha registrado nuevos récords de inversión en los últimos años gracias a la popularidad de las propiedades comerciales entre los inversores.

Los inversores están abandonando los productos tradicionales consolidados y se están orientando hacia productos alternativos.

Este cambio en el patrón se debe a:

• Una falta de productos de calidad a precios razonables en el mercado.
• Una baja rentabilidad: El aumento de la competencia está devaluando los bonos del estado europeos a mínimos históricos.
• Una liquidez alta y unos términos y condiciones de financiación favorables.

La escasez de productos y la baja rentabilidad hicieron que los inversores buscasen nuevos tipos de inversión.

Las promociones y los activos alternativos son actualmente la tendencia a la hora de invertir en activos inmobiliarios.

4. Expectativas de rentabilidad por inversión inmobiliaria en residencias de tercera edad en comparación con la competencia europea.

• A pesar de un aumento significativo en términos absolutos (CAGR +6%), España todavía se encuentra rezagada en comparación con sus homólogos europeos en lo que respecta al gasto sanitario anual per cápita y al gasto sanitario anual como % del PIB.
• El sector español se encuentra bastante por detrás de otros países europeos, con una tasa de cobertura más baja.
• Un sector fuerte con un alto índice de ocupación y unos flujos de capital estables.
• Se prevé que aumente la población de +65 años de un 19% a un 26% en los próximos 12 años El desequilibrio entre oferta y demanda es la causa de la necesidad generalizada de nuevos desarrollos
• A pesar de que el número de residencias y de camas ha aumentado en los últimos años, la demanda de camas sigue siendo mayor que la oferta actual. Esto tiene como consecuencia una tasa de ocupación elevada.
• La oferta actual es de aproximadamente 376.000 camas, y se estima que se necesitan 100.000 camas más a día de hoy, que se necesitarán 200.000 más para el 2030 y 400.000 más para el 2050.Un mercado fragmentado con un importante potencial de M&A
• Mercado fragmentado con 7 operadores principales que sólo representan el 17% del mercado total. 
• El capital riesgo y los inversores estratégicos están entrando en el mercado con la intención de construir plataformas.

5. Escasez de nueva oferta en el mercado.

El mercado español ha aumentado su oferta en los últimos 5 años, alcanzando 5.519 residencias para la tercera edad y casi 376.000 camas (cifras de 2016).

El desequilibrio entre la oferta y la demanda y la importancia que le da la población a la salud y a la educación por encima de otras necesidades hace que el mercado de las residencias para la tercera edad sea más resiliente que otros sectores inmobiliarios tradicionales y permite tener altas tasas de ocupación también en tiempos de crisis.

El ratio de camas privadas frente a camas públicas se ha mantenido estable en los últimos años (75% privadas, 25% públicas). El mercado de las residencias para la tercera edad se está convirtiendo en un mercado más profesional. Las pequeñas empresas no tienen la capacidad para competir con los grandes operadores y están siendo adquiridas en procesos de M&A.

Los grandes operadores están empezando a ganar cuota en el mercado gracias a:

• La optimización de los gastos de explotación.
• El acceso a fuentes de financiación más baratas.
• La OMS (Organización Mundial de la Salud) recomienda 5 camas por cada 100 personas con más de 65 años. Esto equivale a una tasa de cobertura del 5%.
• El promedio español se encuentra en 4,3 camas

6. Consolidación del mercado. Previsiones de mercado

Un mercado históricamente fragmentado que se está volviendo más ágil.

Los mayores operadores españoles apenas controlan el 17% de la capacidad total de camas.

Se espera que los pequeños actores abandonen el mercado a través de M&A, ya que se enfrentan a un panorama muy competitivo por:

• La necesidad de alcanzar un tamaño mínimo para optimizar los gastos de explotación.
• Una escasez de financiación.

Residencias en manos de propietarios no naturales, como los bancos, que heredaron propiedades como consecuencia de la crisis inmobiliaria, están vendiendo las residencias a inversores estratégicos y de private equity.
 
7. Actividad inversora inmobiliaria en residencias de tercera edad.

Posicionamiento en el mercado de residencias de tercera edad de los principales operadores.

PAI Partners compró SARquavitae a inversores privados y Geriatros a Magnum para fusionar las dos empresas y crear el líder del mercado Orpea, que se fundó en 2006 en España, ha duplicado su tamaño en 2016 tras la adquisición de Sanyres Portobello compró Vitalia en 2016 a Criteria, Kutxabank y otros inversores minoritarios. 

Unos meses después, Portobello vendió el 90% de las acciones a CVC por€c.150 millones de € Santalucía adquirió parte de Ballesol a 3i y a Lar

En 2014, Maisons de Famille compró Adavir y, en 2016, amplió la empresa a través de la adquisición del Grupo Amma a La Caixa más de 2.000 millones en transacciones corporativas y de activos en el sector

Sanitas ha ido creciendo desde la compra de Bupa en 1989, ha adquirido activos y empresas importantes como Valdeluz en 2017

En 2016, Armonea compró La Saleta a Gala Capital y, desde entonces, ha aumentado su número de unidades a través del desarrollo de nuevos activos y transacciones M&A, como la reciente adquisición de Baugestión 

El mercado de las residencias para la tercera edad es uno de los segmentos del inmobiliario con mayor potencial de negocio debido al desequilibrio entre la oferta y la demanda. Desde 2010 se han desarrollado en torno a 30.000 nuevas camas, sin embargo, a pesar de la evolución positiva, se calcula que aún hay un déficit de unas 100.000 unidades en España. Al menos así se desprende del informe elaborado por CBRE.

Adicionalmente, para 2030 se necesitarán 200.000 camas adicionales y 400.000 para 2050, debido a las previsiones de incremento de la población mayor de 65 años que crecerá de un 19% a un 25% durante los próximos 12 años, por lo que el número de camas necesarias por población también se verá incrementado. De hecho, España –con 4,3 camas por cada 100 habitantes mayores de 65 años– se sitúa muy por detrás de otros países europeos en cuanto al número de camas per cápita (la media se sitúa en 4,6) y aún más del número recomendado por la Organización Mundial de la Salud, que asciende a 5 camas por cada 100 habitantes mayores de 65 años. Esto explica el gran potencial de inversión dentro del mercado de residencias de la tercera edad en nuestro país.

En este sentido, entre 2015 y 2017 se han registrado operaciones corporativas por valor de más de 2.000 millones de euros y, según afirma Pablo Callejo, director nacional de Alternative Sectors en CBRE España, “la madurez del sector está generando que los actores consolidados del mercado se centren en la actividad operativa mientras permiten la entrada de inversores inmobiliarios tradicionales, especialmente a través de operaciones de sale & leaseback”. Así, durante los próximos años se prevé que se lleven a cabo operaciones corporativas relevantes en este sector.

Actualmente, el mercado español de las residencias para la tercera edad sigue estando muy atomizado, representando los 7 actores principales sólo el 17% del total de camas. Sin embargo, los grandes operadores se encuentran inmersos en procesos de expansión, a la vez que los más pequeños están cerrando sus centros para dar paso a esquemas relativamente más grandes, proyectos de rehabilitación y de nueva construcción. “Durante los próximos meses, el desarrollo del sector se caracterizará por la profesionalización y la consolidación del mercado” ha apuntado Callejo.

Así, según refleja el informe, estos nuevos players institucionales querrán aprovechar un nicho de mercado existente y que hasta la fecha no ha terminado de ser explotado. Se trata del nicho de mercado de ancianos válidos del norte de Europa que se sienten atraídos por España como lugar de jubilación.

“España es un país que atrae mucho a la población de la tercera edad europea gracias a su cultura, su clima, su seguridad, una oferta de calidad en aumento y unos precios relativamente competitivos. Todo ello se traduce en unas previsiones muy positivas para este sector y para la actividad inversora”, ha comentado Callejo.