1. ¿Cuántas viviendas demanda el mercado y dónde hay que construirlas?

¿Cómo saberlo? ¿Están las autoridades coordinando los datos municipales y fiscales de demanda de vivienda, alquileres y pisos desocupados?

2. El número de viviendas terminadas no se corresponde con las estimaciones de necesidad de vivienda (INE) en los próximos cinco años.

a. Datos de población y fenómenos demográficos proyectados de población residente en España según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
b. Datos sobre vivienda del Banco de España
c. Las necesidades de reposición del parque de viviendas.
d. Predicción de demanda de construcción de vivienda nueva para los próximos diez años (pesimista/optimista).

3. La mayor parte de la oferta de vivienda en alquiler proviene de particulares o pequeños inversores inmobiliarios no profesionalizados.
4. ¿Es rentable financieramente alquilar vivienda? ¿Cuál es el rendimiento neto mínimo para una promoción de vivienda para alquilar?

a. Alquilar oficina es más rentable que alquilar viviendas y más seguro. Si no hay ayudas los promotores prefieren oficinas, como está sucediendo con las SOCIMI.
b. Las Socimi no invierten en vivienda en alquiler por falta de seguridad jurídica y poca rentabilidad.
c. Hay que vigilar los costes de desarrollo de suelo y construcción para hacerlo rentable y que los alquileres sean asequibles para las familias trabajadoras de ingresos bajos o medios.

5. La construcción para alquilar (build to rent) es sólo una pieza del rompecabezas que es la demanda de vivienda.
6. La demanda de viviendas de alquiler gestionadas profesionalmente ha venido para quedarse.
Hay una nueva demanda de inquilinos que ya no se conforman con alquilar un piso y demandan unos servicios añadidos. Esto sólo lo pueden prestar empresas especializadas en property management (gestión inmobiliaria) y con capacidad de dar respuesta inmediata al mantenimiento de los edificios (facility management). Por ejemplo, si se rompe la lavadora mañana está reparada por el arrendador.
7. ¿Qué razones hay para alquilar una vivienda en lugar de comprarla?

a. A los jóvenes y a los jubilados no les dan hipotecas, así que el mercado de alquiler de vivienda se ha convertido en la única solución residencial.
b. El consumidor de mediana edad prefiere comprar a alquilar y los 'Millennials' prefieren alquilar a comprar.
c. Nivel de vida por no tener hipoteca, vivir en el centro, nuevos servicios profesionalizados del alquiler (ej. Europeo: gimnasios, guarderías, lavanderías, servicios de limpieza, etc.).

8. El suelo público sigue siendo crucial, así como la necesidad de que los ayuntamientos quieran construir vivienda para alquilar.

a. Muchos ayuntamientos ven la vivienda como un modo de financiarse en lugar de una forma de facilitar vivienda a los ciudadanos.

• En lugar de planificar grandes proyectos público privado de planificación urbanística para promover miles de viviendas en alquiler los ayuntamientos prefieren ir subastando suelo poco a poco para financiarse.
• Urbanizar para alquilar puede permitir a las autoridades locales satisfacer sus necesidades de vivienda en todo el espectro, no sólo de lujo o de bajo coste.

b. El gran problema: los urbanistas son unos burócratas que no se enteran de la necesidad de promociones de vivienda para alquilar y las hacen inviables económicamente.

• Los planificadores urbanistas no distinguen entre promoción de  vivienda en alquiler o venta.
• Desventaja competitiva de las inmobiliarias patrimonialistas: ¿No comprende que si vende una vivienda el comprador paga de una vez y si la alquila lleva años recuperar la inversión?
• Los ayuntamientos saben que cobran muchos más impuestos con viviendas en propiedad que se compran y se venden (plusvalías) que con promociones de vivienda en alquiler.

9. Marketing para las inmobiliarias patrimonialistas: 'los inquilinos deben sentir que están alquilando todo el edificio'.

a. El marketing inmobiliario del alquiler de vivienda gira alrededor de estilo de vida.
b. Las inmobiliarias patrimonialistas deben potenciar su marca. No vender vivienda: vender marca. No vender un coche: vender un Ferrari.

• Si usted compra un Mercedes o se aloja en un hotel Hilton sabe lo que está recibiendo. Eso es lo que deben ofrecer las inmobiliarias patrimonialistas: que la gente sepa lo que son, lo que hacen y lo que puede esperarse de sus marcas inmobiliarias.
• Esto es especialmente importante, ya que el sector inmobiliario tradicionalmente se ha asociado con bajos estándares y mal servicio.
• La vivienda es también uno de los pocos mercados sin ningún tipo de marcas conocidas y esto refleja falta de atención del consumidor.

c. ¿Cómo retener al arrendatario de vivienda? Vendiendo vivienda + comunidad de amigos: gimnasio y guardería incluidos en la renta. Más amigos, más fidelidad, menos pisos vacíos sin generar renta.

10. Los promotores inmobiliarios empieza a detectar demanda para grandes proyectos de vivienda para alquilar.
Para maximizar el precio del suelo y asegurar beneficios competitivos para los promotores inmobiliarios, el diseño y la calidad, junto con fuertes características de ubicación, son cruciales.

a. Grandes proyectos inmobiliarios requieren de grandes inversores inmobiliarios internacionales (americanos y asiáticos).
b. Las autoridades británicas han reaccionado con acierto al aumento de la población y la escasez de vivienda.

Aumento de población y bajada constante de la propiedad de vivienda por particulares.
Efectos del derecho de opción de compra que se dio a los inquilinos de vivienda social en los años 80.
Menos especulación e inversión inmobiliaria en oportunidades a largo plazo.
Ventajas de las medidas de fomento de construcción para alquiler (build to rent).

• Dinero nuevo para la entrega de la vivienda (nuevos inversores internacionales.
• Más opciones para los inquilinos gracias a un mercado de alquiler profesionalizado.
• Los estándares de alojamiento más altos.
• Una mayor estabilidad para el mercado inmobiliario.
• Algo que se ha aprendido de los Estados Unidos: ES MÁS RENTABLE COMPRAR ACCIONES DE TU INMOBILIARIA ARRENDADORA que comprar un piso con las comisiones hipotecarias.
• 30.000 millones de libras en 5 años invertidos por extranjeros en potenciar la construcción de vivienda: 150.000 hogares y MENOS PARO.
• El debate: los políticos quieren que se promueva vivienda barata y los inversores vivienda a precio de mercado.
• Empresas mixtas público privadas (ayuntamiento / inversor inmobiliario) para rehabilitar viviendas antiguas o reconvertir en vivienda espacios municipales en desuso.
• Ejemplo: Ayuntamiento de Manchester en asociación con Abu Dhabi United Group para contruir 6.000 viviendas de alquiler.
• Privatizar el urbanismo: los inversores reclaman que les dejen planificar conforme a sus grandes promociones de vivienda en alquiler.

11. Financiación especial para fomentar la construcción de vivienda para alquilar. ¿Qué son los bonos con garantía estatal para financiar el proyecto británico de alquiler en Gran Bretaña?

Un resumen del libro blanco aparece en la guía práctica de Inmobiliarias patrimonialistas (Build to Rent). 
En caso de necesitar más información sobre este documento o su adquisición, rogamos que nos contecte mediante el formulario que aparece en : http://www.inmoley.com/formulario-nuevo.html