Con el nuevo decreto, el arrendatario podrá, si quiere, permanecer en el piso alquilado cinco años. En cambio, si el propietario es una empresa, el periodo mínimo impuesto se alargará a siete años. Hasta ahora, el periodo máximo que podía permanecer en la vivienda arrendada eran tres años sin tener que renovar contrato. Se trata principalmente de una garantía para los arrendatarios, que podrán estar más tiempo en un piso alquilado sin necesidad de prorrogar el contrato. Asimismo, una vez pasados los cinco o siete años, se amplía la prórroga tácita de uno a tres años.

Recuperación del inmueble arrendado.

Durante los cinco años de prórroga obligatoria, el arrendador sólo podrá recuperar la vivienda para sí o su familia si lo incluye de forma expresa en el contrato en el momento de la firma. Antes, esta garantía para el arrendador estaba recogida en la ley, por lo que no era necesario especificarlo en el contrato. 

Preaviso

Si finalizados los cinco (o siete) años de duración del contrato, el propietario quiere recuperar el inmueble deberá avisar al arrendatario con cuatro meses de antelación. El nuevo real decreto incluye una leve mejora en la garantía para el arrendador, al ampliar el periodo de preaviso del arrendatario a dos meses de antelación (hasta ahora, era sólo un mes).

Límite a la fianza

En las grandes ciudades, donde la demanda se multiplica y la oferta escasea, es habitual que las exigencias para alquilar una vivienda sean elevadas. El Gobierno pretende limitarlas a un máximo de dos mensualidades adicionales a la fianza. Con la norma de 2013, el aval o depósito que se puede exigir no tenía límite de cuantía. 

Límite del IPC

Durante la vigencia de un mismo contrato, el propietario no podrá subir el alquiler al año más de lo que suba en ese año el Índice de Precios al Consumo (IPC). Hasta ahora, propietario e arrendatario podían pactar en el contrato el tipo de subidas que se aplicarían a la renta durante los años de vigencia del mismo. Esta es una de las novedades introducidas en el nuevo decreto, siendo una de las exigencias de Podemos. 

El anterior decreto del Gobierno incluía esta limitación pero sólo para los alquileres de rentas reducidas. Ahora se amplía a todos los contratos de arrendamiento. El propietario podrá establecer un incremento adicional en la renta, siempre que haya un acuerdo con el arrendatario, si realiza obras de mejora en la vivienda durante el contrato.

Índice de precios

La principal novedad del nuevo decreto, además de la fijación al IPC de las subidas de los contratos en vigencia, es el compromiso de crear en ocho meses un sistema estatal de índices de referencia de los precios del alquiler. Se tratará de una estadística pública coordinada por el Ministerio de Fomento, que proporcionará datos segmentados por capitales e incluso distritos. El objetivo, según el Gobierno, es el "mayor conocimiento del mercado y para servir de soporte a posibles medidas de política fiscal". Aunque se trata de un índice de referencia, y el Gobierno ha dicho en varias ocasiones que es inconstitucional que un real decreto imponga límites a los alquileres (debe de regularse con una ley), este índice permitirá que, según el Gobierno, "sean los ayuntamientos y comunidades que decidan su política de vivienda de acuerdo con su marco fiscal". A través, por ejemplo, de bonificaciones o gravámenes en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o en el IRPF.

Gastos de gestión

Aunque la ley hasta ahora no lo establecía así, era una norma no escrita en muchas ciudades que fuera el arrendatario el que pagase los gastos de inmobiliaria (normalmente un mes de renta) si el piso se había encontrado a través de una agencia. El nuevo decreto establece diferencia de nuevo en este punto según el arrendador sea una persona física o jurídica. En el primer caso, las cosas siguen como están, así que se puede exigir al arrendatario que lo pague. Pero si el piso es propiedad de una empresa, esta deberá hacerse siempre cargo de los gastos de inmobiliaria sin excepción.

¿Quién corre con los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato? 
 

• Hasta ahora había cierta ambigüedad sobre si era el arrendatario o el propietario. Con el nuevo real decreto, si el arrendador es una empresa, deberá asumir el coste de la gestión inmobiliaria y formalización del contrato. Esto no quiere decir que sea el propietario (empresa) quien pague la comisión de la agencia inmobiliaria. La norma se refiere únicamente al coste de la gestión del contrato.

Bonificaciones

Entre las bonificaciones que ya se contemplan en la norma, el Gobierno elimina la obligación de que el arrendatario pague el IBI en vivienda pública en alquiler, y ofrece a los ayuntamientos la posibilidad de dar una bonificación de hasta el 95% de la cuota del IBI pero sólo para las viviendas de renta reducida. También abre la puerta a que los ayuntamientos puedan aplicar un recargo en el IBI a las viviendas vacías.

Aval

El decreto establece que los avales o garantías adicionales a la fianza que pida el propietario no pueden suponer para el arrendatario un desembolso equivalente a más de dos meses de renta. A esto se suma la fianza obligatoria, que el decreto no modifica y se mantiene por tanto en un mes. Así que, a la firma del contrato, el arrendatario necesitaría disponer como máximo de la cantidad equivalente a cuatro meses de alquiler (mes corriente, fianza y dos meses como máximo de aval complementario). Pero a esto pueden añadirse los gastos de inmobiliaria.

Venta de piso arrendado

El nuevo decreto establece dos medidas para reforzar el derecho de los arrendatarios en casos en los que un fondo compra su piso. Por un lado, el nuevo propietario estará obligado a asumir las condiciones del contrato en vigor aunque este no se encuentre registrado. Hasta ahora, la ley solo otorgaba esa protección a los contratos depositados en registro público.

La segunda novedad tiene que ver con el derecho de tanteo y retracto. Cuando un propietario vende un piso que tiene alquilado, el arrendatario tiene derecho preferente para comprar esa vivienda si iguala la oferta del potencial comprador. Sin embargo, la ley establece una excepción cuando una empresa compra todos los inmuebles de un bloque, de manera que los arrendatarios no pueden ejercer ese derecho. La excepción se mantiene, pero el nuevo decreto establece que, en esos casos, las administraciones públicas pueden ejercer el derecho de tanteo y retracto. Es decir, que si un fondo intenta comprar un bloque entero de pisos, los arrendatarios no pueden comprar esos pisos, pero el Ayuntamiento, por ejemplo, si puede optar a comprar todo el bloque con preferencia sobre el comprador privado.
Efectos del contrato respecto de terceros.

El decreto señala que los contratos de arrendamiento deben respetarse siempre por los terceros compradores del inmueble, de modo especial en el periodo de prórroga obligatoria de cinco o siete años.

Según el Gobierno, esta medida es necesaria para prevenir posibles prácticas de fondos de inversión que adquieran viviendas arrendadas y que decidan no asumir los plazos y condiciones de los contratos vigentes. Además, el texto recoge que el comprador de la vivienda tendrá que respetar el contrato de alquiler esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

Excepción para pactar la renuncia a la subrogación en los contratos de arrendamientos de larga duración.

De igual forma, el texto establece una excepción para pactar la renuncia a la subrogación en los contratos de arrendamientos de larga duración.

Así, establece que en caso de fallecimiento del arrendatario, en situaciones de vulnerabilidad, se pueda mantener la vivienda arrendada por el familiar con el que estuviese conviviendo.

Desahucios

Se establece la notificación sistemática de los procedimientos de desahucio a los servicios sociales, por lo que se tendrá más tiempo para analizar las posibles situaciones de vulnerabilidad.

Cuando un arrendatario no paga la renta, el propietario puede recurrir al juzgado exactamente igual que antes para solicitar el desahucio. Sin embargo, el nuevo decreto modifica el procedimiento que se sigue a continuación. El juzgado estará ahora obligado a pedir un informe de vulnerabilidad del arrendatario a los servicios sociales. Si estos determinan que se da esa situación, el procedimiento se paraliza un mes para buscar al arrendatario un sitio donde alojarse. Cuando el propietario es una persona jurídica, la paralización es de hasta tres meses. Además, desde ahora los jueces deberán señalar con día y hora exactos la fecha en que se producirá el lanzamiento, tal y como exigían las plataformas antidesahucios.

Juicio verbal a favor del arrendatario.

También introduce como novedad la regla de la cuantía en la tramitación de los procedimientos arrendaticios. Así, se permitirá al arrendatario acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros.

Por otro lado, clarifica la obligatoriedad de señalar el día y la hora del desahucio, con lo que se acabará con los lanzamientos con fecha abierta. El texto vuelve a recoger del anterior real decreto, que rechazó el pasado mes de enero el Congreso, la limitación a dos meses de renta la fianza que puede exigirse al arrendatario.

Vivienda turística

Se mejora la exclusión de la vivienda de uso turístico en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se establece una remisión clara a la normativa turística que regula los pisos turísticos. Por su parte, retoma las limitaciones al alquiler turístico en comunidades de propietarios.

Se introduce así la posibilidad de que por acuerdo de una mayoría de tres quintas partes de los propietarios se puedan limitar o condicionar los pisos turísticos, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos a los gastos generales (hasta un 20% más).

Obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios 

Además, señala que se favorece la realización de obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios y se establece la ampliación de la dotación del fondo de reserva hasta un 10%, frente al 5% actual. El real decreto también muestra la obligatoriedad de las obras de accesibilidad cuando estén financiadas en un 75% por ayudas.