PARTE PRIMERA

El Quantity Surveyor (Gerente de costes “EN LA OBRA”).

PARTE SEGUNDA

Budget Controller (control de gastos CENTRALIZADO DE INMOBILIARIAS O CONSTRUCTORAS).

PARTE TERCERA

Construction Cost Management / Control de costes en la construcción.

PARTE CUARTA

Gestión de costes en la fase de obra.

PARTE QUINTA

Contabilidad de Costes y de Gestión.

PARTE SEXTA.

Viabilidad económica.

PARTE SÉPTIMA

Soluciones contractuales al control de costes (cost management).

Desde inmoley.com hemos analizado estas especializaciones internacionales de la construcción (Project Manager, Facility Manager, Project Monitoring) desde una perspectiva práctica ajustada a la construcción internacional pero con un especial enfoque a España y a los países sudamericanos.

Asi, el Project Monitoring es un técnico contratado por la entidad financiera que vigila el correcto sistema de pagos durante la ejecución de la obra, el Project Manager se encarga de la gestión integral del proceso de la inversión, incluyendo aspectos técnicos y administrativos. El Facility Manager es el técnico de cabecera durante el ciclo de vida del edificio, una figura imprescindible para asegurar la toma de decisiones adecuadas para la conservación y mejora en su caso de las prestaciones del edificio durante su ciclo de vida.

Teníamos pendiente la figura del Quantity Surveyor.

¿Quién el Quantity Surveyor?
Según RICS (Royal Institution Chartered Surveyors UK), es el gerente de costes de construcción.

¿Qué hace el Quantity Surveyor?
Lleva el control económico de los proyectos inmobiliarios.
Este técnico, próximo al Project Manager, cumple una función claramente estratégica: lleva el control económico de los proyectos inmobiliarios.
No sólo sabe negociar y revisar contratos con las subcontratas, sino que también hace análisis de riesgos -risk management- y de optimización de costes -value management- y asesoramiento para el cliente.

¿El Quantity Surveyor es un aparejador?

¿Qué controla el Quantity Surveyor?
• Controla los gastos no solo la ejecución de la obra sino el ciclo completo del proyecto inmobiliario o de inversión.

¿En qué momento se contrata al Quantity Surveyor?

¿Qué hace el Quantity Surveyor para controlar las desviaciones presupuestarias?

• El Quantity Surveyor (Gerente de costes “EN LA OBRA”).

1. ¿Qué es un “Quantity Surveyor” de obra?
2. El rol consultor de un Cost Manager/Quantity Surveyor.
3. Relación del Cost Manager/Quantity Surveyor con el Project Manager.
4. Funciones del Cost Manager/Quantity Surveyor.

• La realización de estudios de viabilidad para estimar los materiales, el tiempo y los costes de la mano de obra
• Análisis de proyectos, bases de datos y la evaluación comparativa.
• Estimación de costes y análisis de riesgos.
• Planificación y programación.
• Garantizar que el proyecto cumpla todos los requisitos legales.
• Valorar el trabajo terminado y la organización de las certificaciones.
• Realizar estudios de optimización de costes (Value Management), haciendo contribuciones positivas y efectivas, tanto en las etapas iniciales de diseño como durante la ejecución material del proyecto.
• De?nir la estrategia de contratación y coordinar el proceso de licitación, preparará documentación, analizando propuestas y negociando y gestionando contratos.
• Monitorizar los costes de construcción durante todas las fases del proyecto, anticipando desviaciones, analizando los cambios e implementando las soluciones más adecuadas; garantizando que el proyecto reúna todos los requisitos legales.
• Utilizar las herramientas tecnológicas del Quantity Surveyor.

TALLER DE TRABAJO
Ejemplos de ofertas de trabajo de Quantity Surveyor

• Quantity Surveyor / Administrador de Subcontratas
• Subcontracts Cost Controller |  Quantity Surveyor
• Control de Costes de construcción Proyectos EPC.
• Técnico / Proyectista (Costes EPC y Unitarios).

• Budget Controller (control de gastos CENTRALIZADO DE INMOBILIARIAS O CONSTRUCTORAS).

1. Controller: el puesto de trabajo más ofrecido.
2. ¿Qué hace un controller?
3. Las funciones del controller: poner en números los planes de la empresa.
4. ¿Quién puede ser controller de una inmobiliaria?
5. Asistentes del controller o controller de departamentos o división.

TALLER DE TRABAJO.
El día a día de un controller: controlar internamente la gestión económica y financiera de una empresa.
1. Supervisar los procedimientos contables.
2. Formación académica del controller.
3. Una virtud imprescindible: ser meticuloso y una temporada en una auditoría.

TALLER DE TRABAJO.
Ejemplos de anuncios de ofertas de trabajo para controller.

TALLER DE TRABAJO.
El controller y la dependencia respecto a la dirección financiera.

TALLER DE TRABAJO.
Relaciones del controller con la dirección financiera y general.

1. Controlar es comparar los resultados con los planes.
2. Formas de controlar, desde la inspección a la auditoría.
3. ¿Qué es la eficacia del sistema de control de gestión?
4. Principios del control de gestión.

1. Distribución de los costes de una promoción inmobiliaria.

a. Costes de la compra de suelo.
b. Coste de obra.

2. Balance de la promotora inmobiliaria.

a. Existencias: el activo por excelencia.
b. Tesorería y financiación (aviso: en este sector el dinero llega al final).
c. “Si no fuese por los anticipos de las preventas …”

3. Financiación de la promoción inmobiliaria.

a. Financiar el IVA.
b. Préstamo promotor.
c. Aplazamiento del pago del suelo por su efecto en el TIR.
d. ¿Cómo reportar periódicamente al banco?

TALLER DE TRABAJO.
Análisis de viabilidad de un proyecto inmobiliario: plazo de retorno, VAN y TIR, no es tan difícil.

• Construction Cost Management / Control de costes en la construcción.

1. La gestión de costes PRECONTRACTUAL

a. Factores preliminares en la gestión de costes.
b. El control financiero precontractual. Plan de costes.

• Una herramienta esencial para el control financiero es el plan de costes.

2. Evaluación preliminar del proyecto. Viabilidad económica del proyecto.
3. El cost management (control de costes) en la fase precontractual.
4. El cost management (control de costes) en la fase segmentación individual de tajos de obra.
5. Planes de costes actualizados. Listados de precios de la construcción.
6. Coste estimado del proyecto de obra.

• El total de todas las secciones proporciona el coste estimado del proyecto.

7. Estimación de costes por modificados de obra.

a. Todo cambio de obra aprobado por el director de obra para que se incorpore al plan de costes de obra.
b. La estimación de costes en proyectos de construcción.

8. Técnica de coste-planificación en obras.

a. Misma obra, mismos materiales, pero diferentes costes.
b. Informa al cliente de cambios en el presupuesto de obra.
c. Técnicas de estimación del coste de un edificio durante la etapa de diseño.
d. Modelo de costes y uso de proyecto de obras informáticos de análisis de costes.
e. La estimación funcional o relacionada con el rendimiento.
f. La estimación relacionada con el tamaño.
g. Estimación elemental del análisis de costes de obras.
h. Comprobación de costes (Cost Checking).
i. Informes Milestone. Informes de hitos.

1. Estimación del constructor (contratista).

a. Sobreestimación de los costes
b. Subestimación de los costes

2. Proceso del control de costes por el constructor (contratista).

Etapa 1 - Decisión de licitar
Etapa 2 - Determinación de la base de la oferta
Etapa 3 - Preparación de la estimación de costes
Costes de mano de obra, materiales y equipos de construcción

3. Tarifas unitarias para cada elemento del proyecto de obra.

a. La estimación del tipo de unidad
b. La estimación operativa
c. La estimación de horas-trabajador.

4. El control de costes de los subcontratistas.
5. Control de costes preliminares de instalación de obra.

1. ¿Por qué inventó General Electric Company (GEC) el sistema de proceso de gestión del valor (value management).
2. La eliminación de los costes, que no contribuyen a su funcionamiento (esto se conoce como análisis de valor).
3. ¿Qué es la gestión del valor (value management)?
4. Planificación de Valor (VP)
5. La ingeniería de valor (VE)

• Taller de trabajo (workshop) VE en el que un equipo de revisión (independiente al que desarrolló el proyecto de diseño) revisa el trabajo hasta la fecha.
• Ventajas e inconvenientes de la ingeniería de valor (VE).
• Ejemplo de un taller de trabajo (workshop) de 40 horas.

6. Valor de revisión (VR)

TALLER DE TRABAJO
Cuando aplicar el Value Management VM

1. ¿Qué es la Gestión de riesgos?
2. Requisitos formales para el análisis de riesgo (AR).
3. Consecuencias la Gestión de riesgos en las construcciones.
4. Contingencias en un proyecto edificatorio.

• Tradicionalmente, el riesgo en la construcción se ignora o se trata en una manera arbitraria, por ejemplo, mediante la inclusión de un factor de contingencia 5% en la estimación.

5. Fases de la gestión de riesgos en la construcción.

a. Identificación de riesgo

• Riesgos más frecuentes en los proyectos de construcción.

b. Análisis de riesgos (RA)
Método 1. El valor estimado “expected monetary value” (EMV)

• Árboles de decisión
• Análisis de sensibilidad
• Método 2: simulación de Monte Carlo
• Método 3: teoría del límite central (central limit theory).

6. Registro de riesgo
7. Respuesta a los riesgos

• Evitar
• Reducción
• Transferir
• Retención

8. La gestión estratégica del riesgo

1. Los gastos de mantenimiento son muy superiores a los de construcción.
2. Beneficios de aplicar el WLC para la propiedad y ocupación del edificio.
3. Proceso del sistema coste de la vida útil (Whole-life costing (WLC).

a. Pasos básicos que se deben seguir con el fin de identificar el coste de propiedad y mantenimiento de toda la vida de un activo inmobiliario.
b. Obsolescencia económica, técnica o funcional.

• Dinero, tiempo e inversión
• Valor actualizado
• Equivalente anual

1. Los sistemas de pago de obras.

a. En base a precios.
b. En base a costes.

2. Sistema de precio alzado.
3. Sistema de tarifa de precios en base a cantidades (Bills of quantities BofQ).

a. Listado de precios. (Quantity Surveyor).
b. Ventajas del sistema de listado de precios.
c. Carencias del sistema de listado de precios.

4. Sistema de pago por hitos de facturas basadas en listado de precios.

• Ventajas de la vinculación de los pagos a la consecución de hitos.

5. Sistema de pago por planificaciones temporales basadas en listado de precios.

• Oferta a tanto alzado desglosada en las principales actividades que figuran en el pliego de condiciones.

6. El sistema el NEC. Contrato de ingeniería y construcción - Engineering and Construction Contract - (NEC3).

• Contrato de precios con horarios de actividad
• Ventajas
• Desventajas

7. Contratos de reembolso de costes
8. Contratos de costes basados en objetivos positivos (target?cost contracts).

• En virtud de estos contratos, se ofrece un bono al contratista para completar las obras antes de tiempo, pero se cobra por cada día que sobrepasa el período del contrato.
• Objetivos de rendimiento
• Objetivos de cronograma
• Los objetivos de costes

1. Sin el control de costes ningún proyecto de obra se ajusta al presupuesto.
2. ¿Para qué sirve la monitorización de los costes de una obra?
3. ¿Cómo desarrollar un sistema de control de costes?

a. Un sistema de información integrado (integración de cronograma y coste).
b. Un sistema de información por separado (separación de cronograma y coste).
c. Método 1: coste-valor reconciliación (CVR)
d. Método 2: variación contractual - cálculo del coste unitario
e. Método 3: análisis de valor ganado. Earned Value Analysis (EVA)

1. El método tradicional de valoración de las variaciones.
2. Requisitos contractuales (Condiciones del Contrato del ICE)
3. Consideraciones prácticas

• Las variaciones tienen el potencial de generar importantes costes adicionales, el retraso y la interrupción incluso del mejor proyecto de construcción planificada.

1. Análisis de sensibilidad y de resultados.
2. Control de los proyectos de inversión

a. Control de la ejecución
b. Evaluación de los resultados

3. Liquidación anticipada del proyecto.

TALLER DE TRABAJO.
El control de gastos en función de los departamentos responsables.
1. Sistema de información contable de gestión por áreas de responsabilidad
2. Clasificación de los costes
3. Modelo contable de control analítico por áreas de responsabilidad.

a. Presupuestos de contabilidad analítica aplicables al modelo.
b. Análisis del funcionamiento del modelo de costes y etapas.

1. La estructura de control
2. El proceso de control
3. Sistemas de información

TALLER DE TRABAJO.
¿Qué es la contabilidad de gestión de gastos?
1. La contabilidad de costes es un subconjunto de la contabilidad de gestión.
2. Control de la contabilidad de gestión
3. Niveles de control

• Control de la estrategia
• Control estructural
• Control presupuestario

TALLER DE TRABAJO
Equilibrio financiero y balances.
1. La importancia del ratio.
2. El equilibrio financiero
3. Pirámide de ratios economicos financieros

a. Índice de crecimiento interno (I.C.I.)
b. Rentabilidad financiera.
c. Rentabilidad económica.
d. Control de la utilización de la inversión.

TALLER DE TRABAJO.
Distribución temporal de gastos.
1. Plazo
2. Dimensión económica en base a la necesidad de fondos necesarios.
3. Movimiento de fondos de una inversión.

• Gestión de costes en la fase de obra.

1. Certificaciones de obra.
2. Partes de trabajo y albaranes de entrega.
3. Comprobación de facturas y pagos.
4. Retenciones de pagos.
5. Notas de abono.
6. Las liquidaciones.
7. Precios contradictorios.
8. Reformados.
9. Cuentas de la obra.
10. Liquidación final de obra.

1. Plazos de ejecución.
2. Control de trabajos y rendimientos “mano de obra”.
3. Control medios mecánicos “maquinaria”.
4. Control de materiales de obra.
5. Control de subcontratas
6. Costes no imputados.
7. Control de riesgos laborales “accidentes”.
8. Tablas comparativas.

TALLER DE TRABAJO
Causas de los retrasos en la obras.
1. Causas de retrasos en la obra ocasionados por el promotor.
2. Causas de retrasos ocasionados por el contratista.
3. Clasificación de los retrasos en construcción.
4. Asignación de responsabilidades por los retrasos de la obra.

a. Retrasos no excusables.
b. Retrasos compensables.
c. Retrasos no compensables.

5. Origen de los retrasos.

• Retrasos independientes.
• Retrasos en serie.
• Retrasos concurrentes.

6. Retrasos temporales.
7. Métodos para el análisis de retrasos en construcción.
8. Análisis de las causas del retraso en la obra.

a. Clasificación de los cinco niveles.

Nivel 1. Tiempo
Nivel 2. Métodos Básicos
Nivel 3. Métodos Específicos
Nivel 4 Implementaciones Básicas
Nivel 5. Implementaciones específicas

b. Métodos de la ASCE.

1. Método As-planned vs. As-built
2. Método Impact As-planned
3. Método Collapse As-built
4. Método Time Impact Analysis [TIA]
5. Método Window Analysis
6. Método Contemporaneous Period Analysis [CPA]

c. Validación de recursos para la aplicación de los métodos.

• Selección, validación y rectificación del cronograma de “línea base”
• Recursos, reconstrucción y validación del cronograma As-built
• Recursos, reconstrucción y validación del cronograma As-built

1. Unidades de medición
2. Organización del estado de mediciones.
3. Descripción de las unidades de obra
2. Clasificación y ordenación de los capítulos de obra.
4. Tipos de mediciones

a. Mediciones preliminares
b. Mediciones de gestión
c. Mediciones de proyecto
d. Mediciones de ejecución

5. Cuando el presupuesto se enfrenta a la realidad de la obra.

a. Coste estándar y coste histórico o real
b. Análisis de las desviaciones

6. El coste en una obra. Materiales
7. El almacenaje de materiales.
8. El control del gasto en mano de obra.
9. Subcontratación.
10. El beneficio de la obra para el constructor.
11. La amortización como coste de obra.

1. La gestión de costes como parte del proceso de planificación y seguimiento-control del proyecto de obra.

a. Estimación de Costes
b. Preparación del Presupuesto de Costes

2. Parámetros fijados en la fase de planificación de la obra como paso previo a la estimación de costes.

a. Unidades de medición de tareas (tiempo/tajo de obra).
b. Umbrales de control en el seguimiento de los costes. Hitos de obra.
c. Cuentas de control en la contabilidad de costes (paquetes de trabajo en obra).
d. Categorías de costes

1. Costes directos, o de mano de obra directa.
2. Costes indirectos o gastos generales de la organización (gestión, administración, etc.).

3. ¿Qué puede hacer variar los costes de una obra? Parámetros que puedan producir una variación en el coste.

a. Cambios en el presupuesto del proyecto de obra durante el diseño, la ejecución o la entrega.
b. Momento de compra de productos (el momento elegido afecta a su coste).

4. Estimación de Costes

a. Se hace durante la fase de planificación del proyecto.
b. Estudio de riesgos preliminar.

5. Técnicas prácticas del proceso de estimación de costes.

a. Plantillas de estimación de costes la constructora.
b. Estimación de la época del año para construir. Medioambiente/coste de obra.
c. Condiciones de mercado de productos de la obra.
d. Bases de datos de precios comerciales

6. Herramientas de estimación de costes.

a. Estimaciones aproximadas (por carecer de datos de referencia).
b. Estimación comparativa con otras obra.
c. Determinación de tarifas de costes de recursos.

• Tarifas de costes unitarios
• Tarifas estándar
• Estimaciones de tarifas
• Estimación particular ascendente por paquetes de trabajo.
• Estimación global descendente.
• Estimación paramétrica (datos históricos de la constructora).

d. Software de Gestión de Proyectos
e. Estimación previa del precio del resultado en obra pública. Análisis de propuestas para licitaciones.
f. Análisis de contingencias

• Inflación
• Trabajos adicionales
• Moneda extranjera

1. Tras las estimaciones de coste viene el presupuesto de obra.
2. Requisitos para la preparación del presupuesto de obra.

a. Estimación de costes
b. Contrato de obra y pliego de condiciones.
c. Cronograma del Proyecto de obra.
d. Calendario de recursos
e. Técnicas para la preparación del presupuesto de costes de obra.

• Suma de Costes
• Conformidad del límite de la financiación

3.  Resultados de la preparación del presupuesto de costes de obra.

a. Línea base de costes
b. Bases para estimar la Financiación del Proyecto de obra (en base a línea de costes).
c. Control integrado de cambios (actualización) tras elaborar el presupuesto de costes de obra.

4. Control de costes de obra.

a. Herramientas de control de costes de obra.

1. Informes de Rendimiento
2. Información sobre el Avance del Proyecto
3. Análisis de Medición del Rendimiento
4. Análisis de Hitos
5. Técnica del valor ganado (EVT)

a) Valor planificado (PV)
b) Valor ganado (EV)
c) Coste real (AC)
d) Variación del Coste (CV)
e) Variación del Cronograma (SV)
f) Índice de Rendimiento o evolución del Coste (CPI)
g) Índice de Rendimiento o evolución del Cronograma (SPI)

b. Cálculo de producción y márgenes del proyecto
c. Valores iniciales de Producción

1. Software de Nivel I.
2. Software nivel II.
3. Software de nivel III.
4. Microsoft Project
5. Primavera P6
6. Gantt Project

TALLER DE TRABAJO
SAP
Plan de Estructura de Proyecto (PEP)

• Contabilidad de Costes y de Gestión.

1. Presupuesto de un proyecto de construcción.
a. El proceso presupuestario de proyectos de construcción en la actividad económica.

b. El proceso presupuestario de proyectos y la contabilidad de costes y de gestión.
c. Presupuesto de proyectos. Diferencias entre los presupuestos del proyectista independiente y de la empresa contratista

2. Metodología de cálculo de costes y elaboración de presupuestos.
3. Unidad de obra

a. Unidad de obra en Contabilidad de Costes y de Gestión.
b. Unidad de obra en presupuestos de proyectos de construcción.
c. Estado de mediciones
d. Partidas alzadas
e. Cuadros de precios

4. Costes de personal.
5. Costes de los materiales.
6. Precio unitario.
7. Precio descompuestos.
8. Precios auxiliares
9. Presupuestos

a. Presupuestos parciales
b. Presupuesto general

• Presupuesto de ejecución material y por contrata
• Presupuesto de ejecución por contrata

c. Los precios de coste en la base de datos de la edificación.
Definición de precios

1. Precio básico (PB)
2. Precio auxiliar (PA)
3. Precio unitario (PU)
4. Precio complejo (PC)
5. Precio funcional (PF)

1. Definiciones de precios.

• Precio básico (PB)
• Precio auxiliar (PA).
• Precio unitario (PU)
• Precio complejo (PC)
• Precio funcional (PF)

2. Los precios en el banco de datos estructurado.
3. Sistemas de contabilidad de costes
4. Clasificación en costes directos e indirectos.

a. En la contabilidad de costes y de gestión.
b. Relación de elementos de costes directos e indirectos.

1. Precio de suministro (PSU)
2. Precio auxiliar (PA)
3. Precio unitario descompuesto y auxiliar.

a. Precio unitario descompuesto (PUD)
b. Precio unitario auxiliar (PUA)
c. Precios complejos descompuesto y auxiliar
d. Precio complejo auxiliar (PCA)
e. Precio funcional descompuesto (PFD)

TALLER DE TRABAJO
Los precios de coste desde la contabilidad de costes y de gestión.
1. Exclusión de costes indirectos: precios auxiliares.
2. Desglose del coste total en diversos componentes o costes. precios descompuestos.
3. Referencia espacial del precio.

• El coste de la unidad de obra como coste predeterminado.
• El coste de la unidad de obra como coste predeterminado o estándar.
• El coste de la unidad de obra como coste semicompleto.
• El control de costes de la unidad de obra.
• Coste real y coste estándar
• Desviaciones en costes directos.
• Clases de desviaciones: técnicas y económicas

• Viabilidad económica.

1. Análisis de los costes de una promoción inmobiliaria.
2. Clases de gastos en una promoción inmobiliaria.

a. Costes directos

• Adquisición de suelo
• Costes de desarrollo
• Costes de ejecución material. (Urbanización, construcción, etc.).
• Costes comerciales.
• Costes Financieros.
• Costes de Postventa.

b. Costes indirectos.

• Recursos humanos.
• Materiales.
• Fiscales.
• Jurídicos.
• Financieros.

3. Estructura de los costes

a. Estructura de los costes directos
b. Estructura de los costes indirectos

4. Imputación de costes
5. La cuenta de explotación de las promociones inmobiliarias.

• Cuenta de Resultados Provisional de una promoción inmobiliaria
• "Cash Flow" de una promoción inmobiliaria.
• Depreciación en el "Cash Flow”
• La Planificación Temporal. Periodificación de los cobros y pagos.

CHECK-LIST 

Desarrolle los gastos de una promoción inmobiliaria.
¿Cómo se estructura el precio de compra del suelo respecto de otros gastos?
¿Pueden imputarse los gastos en función de la tipología de una promoción inmobiliaria?
¿Qué utilidad tiene poder saber el beneficio que generará un mayor gasto concreto?
¿Cómo planificar los gastos de una promoción inmobiliaria?

1. La condición de viabilidad económica
2. Costes de la producción de solares edificables
3. Ingresos de la producción de solares edificables

TALLER DE TRABAJO.
El presupuesto financiero de la obra.
1. Variables financiera de planificación de obra.

• Variables económicas
• Variables técnicas
• Variables financieras

2. Fases presupuestarias.

a. Previsión de los ingresos
b. Previsión de pagos
c. Cobros e ingresos (cash-flow).

3. Estimación de costes directos e indirectos de una obra.

a. Costes directos de la obra.

• Recursos humanos.
• Materiales.
• Valoración del almacén. Valoración correcta del coste de materiales.
• Valoración del inventario
• Unidades de obra realizadas subcontratistas e industriales
• Maquinaria y medios auxiliares

b. Costes indirectos de obra.

• Costes no periodificados.
• Recursos humanos.
• Maquinaria y medios auxiliares
• Suministros
• Costes periodificados
• Instalaciones que afectan a la totalidad de la obra.
• Estudios y proyectos
• Tasas e impuestos
• Seguros
• Provisiones
• Costes de estructura (costes imputados a una obra desde la empresa, a fin de repartir los gastos de funcionamiento de la misma).

c. Distribución del Coste

• Costes indirectos

d. Evaluación de los recursos necesarios conforme a la planificación de la obra.

4. Seguimiento y control presupuestario del planning de la obra.

• Registro de costes. Seguimiento de costes.
• Costes directos
• Costes en función de las unidades de obra.
• Costes en base a albaranes y entradas de almacén.
• Costes indirectos
• Seguimiento de la planificación se inicia con el proceso de compras y contratación.
• Análisis del coste directo en relación con la producción en obra.
• Análisis del coste indirecto en obra.
• Análisis de la contratación en obra.

5. Aspectos contables en la gestión de obra.

• Corrección de los ingresos por diferencia entre producción y certificación.
• Incorporación de diferencias a fin de mes desde la contabilidad analítica a la general o financiera.

TALLER DE TRABAJO
Análisis económico financiero de los tiempos y costes de una promoción inmobiliaria.
1. Planificación de los tiempos de la operación inmobiliaria. Diagrama de Gant.
2. Planificación de los costes de la operación inmobiliaria. Cash-flow o previsión de tesorería.
3. Actualización de desviaciones de la planificación de la promoción inmobiliaria.

TALLER DE TRABAJO.
Viabilidad financiera de una obra.
1. Calendario de la obra.
2. Previsión de costes.

• Adquisición de los terrenos. Solar.
• Urbanización general. Participación en la Junta de Compensación.
• Honorarios técnicos
• Jurídicos y fiscales
• Tasas, licencias y acometidas
• Comercialización de la promoción inmobiliaria.
• Administración y dirección de la promoción. Gestión y seguros.
• Gastos financieros.

3. Previsión de ventas en caso de promoción.
4. Previsión de ingresos y pagos.
5. Control de gastos e ingresos de la promoción.
6. Control de tesorería o financiero de la promoción inmobiliaria.

•  La contabilidad general de la empresa.
•   La contabilidad analítica de la obra.
•   La gestión de ventas de la promoción.

7. Distribución del préstamo financiero en las fases de la promoción inmobiliaria.
8. Viabilidad económica y financiera.

TALLER DE TRABAJO.
Control financiero de las ventas de una promoción inmobiliaria.
1. Producto inmobiliario y precios de venta.
2. Control de venta y clientela.

•  Precio definitivo de venta.
•   Plazos de cobro fijados en el contrato.
•   Plazo de entrega.

3. Control de cobros y facturación de una promoción inmobiliaria.
4. Control de avales.
5. Control ISO 9000 de entrega de una promoción inmobiliaria.

1. Introducción.

• ¿Qué es y para qué sirve el método dinámico?

2. Aspectos financieros.

• ¿Qué se entiende por un "Capital"?
• El interés o coste de oportunidad para el promotor inmobiliario.
• La prima de riesgo de la inversión inmobiliaria.
• La inflación.
• Capitalizar y descuento.
• Los flujos de Caja (Cash flow).
• Los proyectos de inversión en relación al flujo de caja del proyecto inmobiliario.

TALLER DE TRABAJO
Métodos dinámicos de cálculo de la rentabilidad de los proyectos de inversión inmobiliaria: el método del valor actual neto y la tasa interna de retorno.
1. Método del Valor Actual Neto (VAN).

• Caso práctico.
• Cálculo del VAN de un proyecto inmobiliario.
• Caso práctico.
• ¿Cuándo será rentable un proyecto de inversión inmobiliaria según la metodología del VAN?

2. Método de la Tasa Interna de Retorno (TIR).

• Caso práctico.
• Cálculo de la TIR.
• Caso práctico.
• ¿Cuándo es viable un proyecto inmobiliario atendiendo a los resultados de la TIR?

3. Análisis de viabilidad económica de un proyecto inmobiliario: método dinámico.

• Caso práctico.

TALLER DE TRABAJO
Ejemplo de caso real. Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria y Estudio económico financiero de una promoción inmobiliaria.
1. Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria.

• Datos generales.
• Solar.
• Construcción.
• Precio de venta.
• Calendario general de la promoción y cuadro de ventas.
• Fiscalidad.

2. Desarrollo completo de Estudio económico financiero de una promoción inmobiliaria.

• Datos generales.
• Solar (características del solar, datos urbanísticos, datos de operación de compra del solar).
• Edificabilidad (edificabilidad del proyecto, construcción, precio de venta, plan y calendario de promoción y ventas).
• Financiación (financiación hipotecaria, modalidad de disposición hipotecaria, datos financieros).
• Costes e ingresos por etapas de la promoción (flujos de caja y plan de etapas de la promoción).
• Medidas correctoras y préstamo puente.
• Resumen del estudio de viabilidad (resumen económico, análisis y parámetros de viabilidad).

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico desarrollado. Estudio de viabilidad una promoción inmobiliaria de viviendas.

• Análisis del mercado inmobiliario.
• Viabilidad de este proyecto.
• Estudio del mercado inmobiliario de municipio y Comunidad Autónoma.
• Plan de actuación (Escritura el solar, inicio proyecto básico, proyecto de ejecución, comienzo de obra, plazo de ejecución).
• Gastos (licencias, honorarios, etc)
• Ingresos.
• Repercusión suelo /ventas
• Repercusión suelo/m2 edif.sobre rasante
• Rentabilidad a partir del cash-flow
• Reflejo contable de estimación optimista/pesimista.
• Análisis de sensibilidad.
• Riesgos.

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico resuelto. Modelo de estudio de viabilidad para compra de SUELO urbanizable realizado con un programa informático.

• Características del Suelo Residencial.
• Cesiones obligatorias de suelo.
• Datos del sector. Superficie Bruta del Sector.
• Sistemas Generales adscritos.
• Dotacional privado sin edificabilidad.
• Aprovechamiento tipo.
• Edificabilidad bruta en Residencial/Terciario o Industrial.
• Número máximo de Viviendas y su uso característico.
• Forma de adquisición.
• Edificabilidad.
• Coeficiente de Canje.
• Coste Imputable.
• Ingresos por ventas.
• Gastos de adquisición del suelo (planeamiento de desarrollo técnico, modificación PGOU, plan parcial, estudio de detalle, proyecto de compensación, obras de urbanización, proyecto de urbanización de arquitecto).
• Gastos por acometidas e impuestos.
• Gastos por impuestos, notariales y registrales.
• Resultado económico de ventas e ingresos (total costes de explotación, margen bruto explotación, gastos de comercialización, beneficio antes de intereses e impuestos, gastos financieros, beneficio antes de impuestos).
• Edificabilidad resultante. Ventas y transferencia interna
• Asignación de usos, edificabilidad y parcela neta.
• Obtención de aprovechamientos: imputación de precios y su valoración.
• Condiciones generales de adquisición del suelo.
• Condiciones de urbanización del sector.

TALLER DE TRABAJO
Caso práctico resuelto. Modelo de estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria realizado con un programa informático.

• Desglose de costes
• Flujo de caja
• Cuadros de ventas
• Plan de Etapas
• Cuadros de Aportaciones y Pagos Iniciales
• Cuadro de Riesgos.
• Balance de cada Ejercicio.
• Edificabilidad. Viviendas.
• Presupuesto de gastos (adquisición solar, impuestos, notarías y registros, levantamiento topográfico, estudio geotécnico, urbanización interior, acometidas, arquitectos -proyecto Básico  - proyecto de dirección de -liquidación y Recepción -, licencias, obra nueva y división horizontal, préstamos, gastos financieros, gastos de comercialización, etc.).
• Resultado económico (ventas, costes de explotación, margen bruto de explotación, gastos Financieros, beneficio antes de Impuestos (BAI), Beneficios/Coste Explotación, Beneficios/Coste Total, Repercusión Suelo/Ventas, Repercusión suelo/M2 Edificado s/rasante, etc.).
• Resumen económico-financiero de la promoción inmobiliaria.
• Estructura de ventas.
• Acciones correctoras.

1. Introducción
2. La condición de viabilidad de las actuaciones urbanísticas
3. Variables económicas de las actuaciones urbanísticas.
4. La plusvalía urbanística.
5. Derechos y deberes de los propietarios de los terrenos.

CHECK-LIST 

Elaborar un estudio financiero de viabilidad de una promoción inmobiliaria.
Desarrollar un estudio de vialidad de una promoción en régimen de autoconstrucción, en cuya realización se ha seguido la siguiente secuencia:
  Definición de la promoción: bienes y precios de venta.
  Calendario de la promoción.
  Definición y valoración de la obra.
  Valoración de solar y forma de pago.
  Previsión de ventas y gastos por comisiones.
  Distribución de la ejecución de obra.
  Previsión de gastos y pagos por obra.
  Previsión de cobros.
  Determinación de necesidades de financiación y costes financieros.
- Determinación del resto de gastos y forma de pago.
  Previsión de liquidaciones de IVA.
  Hoja resumen del resultado y rentabilidad.
  Presupuesto financiero.

• Soluciones contractuales al control de costes (cost management).

1. El contrato de ingeniería desde la perspectiva de una empresa de ingeniería que se convierte en contratista.
2. El contrato de ingeniería ante la responsabilidad de la entrega “llave en mano”.
3. Cuando la transferencia de tecnología se cuela en el contrato de ingeniería.

• Know-How Fee
• Canon (Royalty)

4. Contratos de servicios de ingeniería por precio fijo variable.

a. Precio fijo o tanto alzado
b. Porcentaje fijo sobre la inversión.
c. Precios unitarios por unidad de trabajo o unidad de tiempo.

5. Modalidades de precios del contrato de ingeniería.

a. Precio fijo o tanto alzado, revisable o no (lump-sum)
b. Coste más beneficio porcentual (cost plus a percentage fee)
c. Coste más beneficio fijo (cost plus a fixed fee)
d. Coste más beneficio variable (cost plus award fee)
e. Precio máximo garantizado
f. Precio objetivo (target price)
g. Contratos combinados

6. ¿Qué tipo de contrato de ingeniería es el más apropiado para cada operación?
7. Ventajas e inconvenientes de cada modelo de contrato de ingeniería.

a. Contratos con precio fijo (lump-sum)
b. Precio fijo para materiales y servicios
c. Contratos con precio variable. Coste más beneficio (cost-plus)
d. Precio máximo garantizado y precio objetivo.
e. Precios por administración: por unidad de trabajo o unidad de tiempo

1. Fijación de precios por incentivos.

a. Precio fijo o tanto alzado, revisable o no (lump-sum)
b. Coste más beneficio porcentual (cost plus a percentage fee)
c. Coste más beneficio fijo (cost plus a fixed fee)
d. Coste más beneficio variable (cost plus award fee)
e. Precio máximo garantizado
f. Precio objetivo (target price)
g. Contratos combinados

2. Ventajas e inconvenientes del contrato de ingeniería. Contrato de precio fijo y contrato con precio variable.

TALLER DE TRABAJO
Sistemas de fijación del precio
1. Precio alzado.
2. Precio por unidad de medida.
3. Precio fijo más variable por honorarios.

1. Análisis de reclamaciones.
2. Consejos para objetivizar los incumplimientos.

a. Establecimiento de programa de hitos contractuales con matriz de responsabilidad
b. Responsabilidades en los antecedentes para licitación.
c. Responsabilidad en contratos por adhesión.
d. Obligaciones y Responsabilidades en los atrasos del programa
e. Revisión de las responsabilidades durante el desarrollo de la obra.
f. Responsabilidad de las aceleraciones.
g. Responsabilidad en los crecimientos y obras extras.
h. Establecimiento de derechos del constructor frente a incumplimientos del mandante.
i. Establecer plazos máximos para manifestar consentimiento de los estados de pagos y plazos máximos para el pago de los presupuestos y estados de pagos.
j. Procedimiento que indique criterios para establecer avance de los trabajos.
k. Revisión y coordinación de proyectos antes de entregar al Constructor
l. Revisión de proyectos al recibir los documentos
m. Control del funcionamiento del plan de calidad de la obra
n. Reuniones de coordinación periódicas
ñ. Realizar estimaciones en base a datos y mediciones reales
o. Establecer claramente en el contrato lo que se considera como obras extras, aceleraciones y modificaciones.
p. Establecer claramente en el contrato, la forma de pago de las obras extras, aceleraciones y modificaciones.
q. Sólo se deben ejecutar obras con presupuestos aprobados
r. Establecer plazos de presentación de presupuesto una vez solicitado el encargo.
s. Establecer plazos para aprobación o rechazo de presupuestos.
t. Presentar modificaciones al programa junto con los presupuestos.

TALLER DE TRABAJO
Modelos de cláusulas contractuales del Control de gastos (Cost Management).
1. Ajustes por Cambios en el Coste
2. Precio Contractual y Pago
3. Anticipo
4. Solicitud de Certificaciones de Pago a Cuenta
5. Calendario de Pagos
6. Instalaciones y Materiales previstos para las Obras
7. Emisión de Certificaciones de Pago a Cuenta
8. Pago
9.  Pagos Atrasados
10. Pago de Retenciones.
11. Relación Valorada Final
12. Solicitud de la Certificación de Liquidación Definitiva
13. Escrito de Descargo
14. Emisión de la Certificación de Liquidación Definitiva