| Condiciones
de arrendamiento. El auge del espacio flexible seguramente acelere la disminución
de la duración media de los alquileres, especialmente en mercados
que tradicionalmente operan con contratos de arrendamiento a largo plazo,
como el Reino Unido, y en el sector de las superficies de menos de 500
metros cuadrados. Sin embargo, esta situación debe evaluarse a la
luz de otras tendencias en el sector de oficinas, que apuntan a un incremento
de la inversión en la marca, la experiencia del usuario y la tecnología
en las sedes centrales, lo que exigirá compromisos a largo plazo.
En realidad, el mercado proporcionará un abanico de opciones más
amplio, desde soluciones totalmente flexibles a las de más largo
plazo, para dar respuesta a una gran variedad de deseos y necesidades en
constante cambio.
La exposición
limitada al espacio flexible no ha tenido importantes repercusiones en
el plano de las rentabilidades. De hecho, los promotores y los inversores
podrían beneficiarse de la diversificación y de la capacidad
del promotor para dinamizar los espacios comunitarios. Sin embargo, la
falta de historiales de inquilinos y el riesgo de arrendamiento subyacente
conllevan generalmente un incremento del perfil de riesgo percibido para
las rentas de un activo. Hasta la fecha, los edificios donde el espacio
flexible representa más del 50% de la superficie edificada alquilable
(en inglés, RBA) se han negociado con descuento.
Las últimas
operaciones en el continente han mostrado una disminución del diferencial
de rendimientos, aunque se deberán tener en cuenta otros factores
como el ciclo actual y la ausencia de productos de inversión de
calidad.
A medida que
se consolida este sector, los acreedores y los inversores se muestran más
dispuestos a adoptar una exposición moderada al segmento de oficinas
flexibles y a sus ventajas en términos de diversificación,
todo ello en el marco de una cartera de inquilinos bien diversificada.
De hecho, las
valoraciones podrían inclinarse hacia un modelo de flujos de caja
en lugar de hacia un enfoque más tradicional. Sin embargo, cabe
destacar que el tamaño del sector no tiene precedentes y que las
valoraciones podrían seguir trayectorias diferentes a las del mercado
general en diferentes puntos del ciclo.
MADRID Y BARCELONA,
ENTRE LAS CIUDADES QUE REGISTRARÁN UN MAYOR CRECIMIENTO DE ESPACIOS
FLEXIBLES
JLL ha publicado
un nuevo estudio, «Disrupción o distracción»,
en el que analiza el crecimiento del espacio flexible de oficinas en Europa.
Este segmento ha duplicado su tamaño desde 2014 y se prevé
que crecerá un 30% anual en los próximos cinco años*.
Madrid y Barcelona se sitúan a la cabeza de las ciudades europeas
que registrarán un mayor crecimiento en los próximos años.
El estudio
identifica los principales catalizadores del auge de este segmento —como
los cambios evolutivos en la forma, el momento y el lugar en que trabajan
las personas y en los estilos de vida, así como el rápido
avance de la tecnología, entre otros— y brinda una perspectiva única
sobre los riesgos y oportunidades que ofrece tanto a empresas como a inversores
inmobiliarios en Europa.
Entre las conclusiones
principales del estudio, destacan las siguientes:
• A escala
mundial, el volumen de este tipo de espacios en los veinte mercados de
espacio flexible de oficinas más importantes creció un 30%
en 2017: el equivalente a alrededor de 1 millón de m².
• Con el 5,6%
del espacio total de oficinas, Ámsterdam cuenta con la mayor concentración
de espacio flexible a escala mundial.
• Madrid y
Barcelona han experimentado un crecimiento del 40% y del 35% en la contratación
de espacios flexibles respecto a 2017. Si en 2017 representaban un 6% y
un 7% de la contratación total de oficinas, en lo que llevamos de
año, el porcentaje representa un 12% y un 10% respectivamente.
• El espacio
flexible de oficinas representará el 30% de algunas carteras inmobiliarias
corporativas para 2030.
• El mercado
se divide en tres tipos de usuario de espacios flexibles:
• Conservador:
porcentaje reducido de espacio flexible en sus carteras actuales; expansión
prevista nula o limitada.
• Experimental:
porcentaje de reducido a moderado de espacio flexible en sus carteras actuales;
expansión prevista del 10% o más en los próximos 3-5
años.
• Visionario:
uso considerable del espacio flexible; planes claros y ambiciosos de una
adopción generalizada hasta superar el 20% de la cartera.
Con más
de 700 proveedores de espacio flexible en el sector, la consolidación
es inevitable, y un periodo de recesión aceleraría este proceso.
Los proveedores experimentados y con buenos niveles de capitalización
y de diversificación geográfica prosperarán, así
como los operadores de nicho e innovadores que presenten una oferta vanguardista.
En España, Regus, WeWork y Utopicus lideran el mercado.
Los inversores
que necesiten equilibrar la necesidad de rentas estables a largo plazo
con inquilinos que busquen flexibilidad se enfrentan a numerosos desafíos,
desde comprender cómo afectará el espacio flexible a las
valoraciones de los activos y a la transparencia del mercado hasta su efecto
en la dinámica de la oferta y la demanda, la duración de
los alquileres y los rendimientos.
Así,
algunos propietarios y promotores sopesarán la creación de
sus propios conceptos de espacio flexible, colaborando con los proveedores
existentes y recurriendo a operaciones de fusión y adquisición.
Los conceptos introducidos por los propietarios están proliferando
en ciudades como Ámsterdam —donde representan el 25% de la totalidad
del espacio flexible—, Londres y París.
El estudio
de JLL Human Experience, que recoge las respuestas de 7.300 usuarios de
oficinas a escala mundial, concluyó que los espacios de co-working
pueden impulsar el compromiso de los empleados más que cualquier
otro entorno laboral.
TENDENCIA ASCENDENTE
EN MADRID Y BARCELONA
La contratación
de espacios flexibles en ambas ciudades durante los primeros nueve meses
de año se situó en 71.881m2, o lo que es lo mismo, el 11%
del total de la contratación (657.255m2). En concreto, esta cifra
en Madrid alcanzó los 42.220m2, casi un 40% más que todo
el 2017, y Barcelona rozó los 30.000 m2, lo que significa un incremento
del 35% si lo comparamos con 2017.
La tipología
de espacios flexibles en el mercado español también está
sufriendo una auténtica revolución. Actualmente, los tradicionales
"Business Centre" dominan Madrid y Barcelona con una cuota del 45%, seguido
por los espacios "híbridos" (36%). La irrupción de los espacios
denominados "Híbridos" es una realidad. Su crecimiento en 2017 ha
sido espectacular, alcanzo un incremento del 194% respecto al año
anterior.
Los principales
operadores del mercado español – Regus, WeWork y Utopicus– siguen
ganando fuerza y ampliando cuota de mercado a los pequeños operadores
locales. Entre las tres firmas, concentran la mitad del stock total de
Madrid y Barcelona y prevemos que esta tendencia continúe hacia
una mayor concentración de operadores.
José
Miguel Setién, director de Oficinas en JLL España, comentó:
«El auge del espacio flexible en Madrid y Barcelona está resultando
en una de las transiciones más importantes en el sector inmobiliario
a las que hemos asistido. La consumerización de los activos inmobiliarios,
fenómeno que ya hemos observado en los segmentos de hospitality
y retail, está influyendo tanto en los modelos de negocio como las
estrategias de inversión. Nuestro estudio muestra la divergencia
en la velocidad de transición por parte de los mercados y las empresas
y, dado que este drástico crecimiento no da muestras de ralentizarse,
las empresas, los promotores y los inversores deben mantenerse a la vanguardia
de esta evolución para comprender qué efectos conlleva para
sus objetivos empresariales».
Guzmán
de Yarza, responsable de Workplace Strategy para la región EMEA
en JLL, añadió: «Para los inversores que desean apostar
por la innovación y el cambio, el espacio flexible genera nuevas
oportunidades, pero no existe un enfoque universal y su adopción
plantea diversos retos. No obstante, es evidente que esta tendencia ha
llegado para quedarse y está teniendo repercusiones tangibles en
el contexto de inversión en espacios de oficinas en España,
especialmente en Madrid y Barcelona. Los inversores, tanto locales como
internacionales, deberían estudiar con atención estos acontecimientos
y decidir la respuesta más adecuada, ya sea mediante la contratación
de proveedores de espacio flexible para sus edificios o adaptando sus estrategias
para ofrecer sus propias soluciones en este sentido».
|
