| Se trata de
una herramienta financiera que surgió a raíz de la necesidad
de hacer frente a la dificultad de reunir los fondos que exigían
los grandes proyectos.
Este producto
financiero se enfrenta así a los métodos tradicionales (aumento
de capital, salidas a bolsa, el recurso de endeudamiento ajeno, etc.) que
han mostrado ser inadecuados para este tipo de proyectos.
Desde una perspectiva
internacional se puede afirmar que se ha consolidado como una modalidad
de financiación para grandes proyectos.
Se trata de
un sistema de financiación que permite que un determinado proyecto
de inversión, dadas sus posibilidades de generar flujos de caja
y la calidad de los propios activos, pueda ser financiado individualmente
utilizando para ello fondos específicamente conseguidos para el
proyecto y con el mayor apalancamiento posible.
Los sectores
susceptibles de financiación vía project finance son: el
energético, el agua, el de los transportes y otros, entre los que
se incluye el inmobiliario, en particular centros comerciales, hoteles
y oficinas.
•
En España, a diferencia del resto de Europa y Estados Unidos, este
tipo de instrumento financiero no se ha desarrollado por la totalidad de
las instituciones bancarias, sino tan sólo por aquellas especializadas
en el ámbito inmobiliario.
Hoy en día
se inician en el sector inmobiliario proyectos que implican inversiones
cuantiosas que exigen un método de financiación que ya no
puede satisfacer el tradicional préstamo hipotecario.
Mientras que
el préstamo hipotecario se garantiza con una hipoteca que afecta
al inmueble cubriendo el valor de la finca hipotecada del capital prestado,
en el project finance será el resultado del proyecto empresarial
el que garantice la devolución de los créditos.
Hay que tener
en cuenta que en proyectos de esta envergadura el valor del inmueble supone
como máximo el 10 por ciento del coste total de la operación.
Este instrumento
implica la financiación de una unidad económica independiente
que se basa exclusivamente en la capacidad del proyecto mismo para generar
un flujo de caja (cash flow) suficiente para amortizar los créditos
(principal e intereses) tras haber cubierto todos los demás gastos,
además de poder asegurar una rentabilidad suficiente del capital
propio invertido.
Es imprescindible
hacer un examen detallado del proyecto: sus contratos, riesgos, estructura
de costes y de ingresos, flujos de caja...
La diversificación
de los riesgos mediante un complejo entramado de contratos es fundamental,
para que aquella parte que controle mejor un riesgo específico sea
también la que asuma la mayor responsabilidad sobre el mismo.
Es primordial
igualmente que los riesgos estén adecuadamente cubiertos. Algunas
de las razones que llevan a solicitar este tipo de financiación
son:
•
Cuando los recursos necesarios para su financiación exceden de los
que los promotores pueden conseguir (empresas ya endeudadas)
• En el caso
de que los riesgos, operativos y financieros, excedan de los que los accionistas
de las empresas promotoras están dispuestos a soportar
• Si hay más
de una empresa interesada en el proyecto
• Cuando la
inversión es cuantiosa
• Cuando se
quiere diversificar el riesgo
• En el caso
de que se quiera hacer el proyecto sin afectar directamente a la posición
financiera del promotor
• Cuando el
proyecto es perfectamente separable y puede diferenciarse del resto de
las actividades de los promotores
• Cuando hay
una serie de clientes fijos y seguros del producto o servicio que satisface.
• Cuando existen
inversores dispuestos a invertir a favor de los flujos generados por el
mismo.
a. Características
El
proyecto en sí, y sus activos, son perfectamente identificables
y separables de otros proyectos o actividades de las empresas promotoras
(sociedad independiente).
Es capaz de
general flujos de caja suficientes, que permiten asegurar la devolución
del principal e intereses o rentabilidad de los medios utilizados para
su financiación (deuda y capital propio).
La financiación
del mismo se diseña considerando sus características y la
capacidad de generar flujos.
El nivel de
endeudamiento, si atendemos a su financiación, suele ser elevado
(75 por ciento deuda y 25 por ciento capital) y permite beneficiarse del
efecto del apalancamiento (otros costes: riesgo, diseño, asesoría,
gestión, etc ...).
Se emplea sobre
todo en proyectos intensivos en capital y a largo plazo. Los fondos se
obtienen sin garantía de los promotores.
Por otra parte,
el proyecto se considera como unidad económica independiente.
El Project
Finance se utiliza para la financiación de un proyecto de inversión
en el que los flujos de caja son muy recurrentes y tienen un alto grado
de certeza; por ejemplo, rentas de alquiler pagadas por organismos públicos.
A continuación
se crea una sociedad cuyo único fin es el desarrollo, promoción
y gestión del proyecto, como por ejemplo, un joint venture.
Además
la sociedad está dotada de capital propio de los promotores sponsor.
En este tipo
de financiación la sociedad es la tomadora de crédito frente
a las entidades financieras y la amortización de los créditos
se efectúa exclusivamente con el flujo de caja "cash flow" generado
por el proyecto.
En estos casos,
el recurso de los prestamistas frente a los promotores o no existe o está
limitado limited recourse financing/non recourse financing, es decir, los
promotores no avalan la financiación.
Por otro lado,
la posible ejecución de los acreedores en caso de impago se limita
en exclusiva a los bienes y derechos que constituyen el proyecto que se
financia.
La financiación
otorgada se basa principalmente en su viabilidad económica, en su
rentabilidad operativa y en los flujos de caja que genera un proyecto futuro.
Otra de las
características es que las relaciones de todas las partes implicadas
de alguna manera en su realización se determinan a través
de una red de contratos donde los contratos subyacentes al proyecto adquieren
un significado relevante en el reparto de los riesgos.
• En este tipo
de financiación el riesgo está diversificado.
Hay que identificar,
analizar y asignar todos los riesgos a los diferentes intervinientes en
el proyecto.
b. Ventajas
e inconvenientes
a)
Ventajas:
• Se mantiene
la calidad crediticia del promotor.
• Si se disminuyen
los riesgos, cubriéndolos adecuadamente, puede disminuir el coste
de la financiación.
• No se comprometen
otros negocios de la empresa promotora.
• Se consiguen
fondos, sin recurso o recurso limitado, difícilmente accesibles
por otras vías.
• No se exigen
garantías financieras a los socios promotores.
• Se incrementa
la capacidad de endeudamiento de los promotores.
• Se comparten
y transfieren riesgos a socios, entidades financieras, constructor, operador,
compañías de seguro, mercado derivados, acreedores, etc.
Una vez asignados los riesgos entre los distintos participantes, la dependencia
entre el proyecto y sus promotores es únicamente operativa, no financiera.
• Obtención
de una estructura de capital más apalancada de lo que sería
posible con otras fórmulas de financiación.
• Una financiación
a más largo plazo.
b) Inconvenientes:
• El diseño,
para cubrir riesgos, ofrecer garantías y conseguir financiación,
es complejo: ingeniería financiero jurídica.
• Se necesitan,
por ello, especialistas que ayuden: bancos de inversión, abogados,
técnicos, etc...
• Los costes
de transacción asociados: gastos administrativos, minutas y honorarios
(entre un 1 por ciento y un 2 por ciento del volumen de la operación).
• Solo es factible
para grandes proyectos.
c. Partes intervinientes
• Promotores
Socios (Sponsors).
• Sociedad
creada "ad hoc".
• Asesores
externos, legales, técnicos, financieros.
• Fomentadores
del Proyecto/ Instituciones supranacionales y de desarrollo (Banco Mundial,
Banco Europeo de Reconstrucción y Desarrollo, Agencias de Seguro
de Exportación, etc).
• Aseguradoras.
• Administración
del Estado, Autónoma o Local.
• Entidades
Financieras Prestamistas.
• Arrendatarios.
• Empresas
constructoras.
d. Estructura
financiera
• Recursos
Propios (Promotores Socios): 10 25 por ciento.
• Subvenciones.
• Recursos
Ajenos: 90 75 por ciento.
e. Tipos de
financiación
En el caso
de la financiación de la construcción y comercialización
del proyecto para su venta a un inversor institucional, los bancos se encargan
de financiar el período de construcción y el de comercialización
hasta que se produce la venta y, por tanto, la amortización de la
"deuda senior" o préstamo principal.
En este caso,
el "bullet" supone la amortización de la deuda en un solo pago.
Cuando lo que
se busca es la financiación de la construcción y posterior
explotación del proyecto en régimen de alquiler, los bancos
financian el período de construcción, el de comercialización
y la explotación vía alquileres. Esta financiación
se estructura a largo plazo desde el inicio de la operación.
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