El título preliminar establece el objeto de la presente ley y las disposiciones comunes a las diferentes actuaciones que en ella se prevén. Se regula de manera especial el informe de evaluación de edificios indicando su contenido, obligatoriedad de su realización y vigencia.

El título I, de acuerdo con el criterio marcado por la normativa básica estatal, regula la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas como actuaciones en medio urbano. En este sentido es necesario apoyar las actuaciones de conservación de edificios y viviendas, mejorando las condiciones de habitabilidad, velando por dotarlas de la seguridad estructural que precisan, incentivando la mejora de la eficiencia energética y actuando en el campo de la eliminación de barreras arquitectónicas para garantizar la accesibilidad, sin olvidar la especial incidencia que el rural y las viviendas unifamiliares tienen en nuestra comunidad autónoma.

Se establecen los requisitos y los efectos de la delimitación espacial de un ámbito de rehabilitación, regeneración o renovación urbana, ya sea realizada y aprobada por un ayuntamiento o por la administración autonómica. Se incluyen las medidas que faciliten las actuaciones de rehabilitación, tanto para la realización de obras orientadas a mejorar la accesibilidad y eficiencia energética de las edificaciones, como para intervenir en inmuebles que se encuentran en total abandono y deterioro, y que permitan la aplicación de la venta o la sustitución forzosas o la expropiación forzosa, aminorando el derecho de propiedad del suelo en un 50 %, de tal manera, que estas edificaciones no sean un obstáculo permanente para la recuperación de un ámbito. En todo caso, se señala la necesidad de arbitrar mecanismos que garanticen los derechos de las personas propietarias u ocupantes que no disponen de recursos para afrontar directamente los gastos de las actuaciones.

Este título también incluye medidas orientadas a agilizar la tramitaciones de las autorizaciones administrativas para las intervenciones de rehabilitación en el Camino de Santiago.

Además, este título se dedica a la planificación y gestión de la rehabilitación edificatoria, y de la regeneración y renovación urbanas, desde una perspectiva urbanística. En este ámbito cabe señalar la regulación de un procedimiento de tramitación simplificada de los instrumentos de planeamiento para las modificaciones puntuales no sustanciales, que afectan a una superficie muy limitada del ámbito, o que modifican únicamente ordenanzas con un alcance reducido y de escasa entidad.

Asimismo, en este título se regulan las consecuencias del incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación por las personas propietarias de los inmuebles, y el procedimiento para declarar dicho incumplimiento.

Se establecen también unas normas de aplicación directa para todos aquellos ámbitos que están, o deberían estar, regulados por un plan especial de protección, con el objeto de articular unas normas que sean de inmediata aplicación y que permitan modular las determinaciones del planeamiento general o de los planes especiales, o reducir ciertas barreras a la rehabilitación, manteniendo el criterio básico de la protección de los elementos y edificaciones que así lo merezcan. Así, se incluyen una serie de actuaciones permitidas en función del nivel de protección de la edificación, de tal manera que, sin desatender la debida protección del inmueble ni del ámbito donde se localiza, se puedan realizar intervenciones que permitan disponer de una edificación con los niveles de prestaciones y confort actualmente requeridos y posibilitar su recuperación y ocupación, lo que constituye, sin duda, la mejor forma de conservación.

El título II regula las áreas de intervención en el medio urbano declaradas por la administración autonómica, con la potenciación de las ya existentes Áreas de Rehabilitación Integral, para darle un contenido más amplio a las actuaciones a realizar y previniendo la financiación de las actuaciones dentro de su ámbito.

La declaración de estas ARI afecta a ámbitos urbanos en estado de deterioro y que precisan de un apoyo público para que los residentes y propietarios puedan acometer actuaciones de mejora en sus viviendas, al tiempo que el ayuntamiento realiza intervenciones en los espacios públicos.

Estas áreas serán declaradas por la Presidencia del Instituto Galego da Vivenda e Solo, después de los informes que se estimen oportunos.

Aquellos ámbitos especialmente degradados cuya delimitación coincida, total o parcialmente, con un conjunto histórico declarado bien de interés cultural podrán ser declarados por el Consello da Xunta de Galicia, a propuesta de la consellería competente en materia de vivienda, y previos los informes oportunos, como Áreas de Regeneración Urbana de Interés Autonómico, de tal manera que se puedan realizar actuaciones de rehabilitación al mismo tiempo que se articulan medidas sociales, ambientales y económicas, enmarcadas en una estrategia administrativa global y unitaria, y que pueda incluir modificaciones de carácter urbanístico. En estos ámbitos es necesario disponer de un Plan de dinamización como un instrumento estratégico que marcará las actuaciones a realizar, tanto en materia de rehabilitación de las viviendas y protección del patrimonio cultural como de todas aquellas medidas que contribuyan a una revitalización integral del ámbito. El plan será aprobado por el Consello da Xunta de Galicia y deberá incluir medidas de impulso de las diferentes administraciones participantes.

Singular atención merecen las zonas de especial necesidad de rehabilitación que se declaran para edificios específicos o conjuntos de ellos, cuando sea preciso realizar una intervención urgente debido a su estado de deterioro, a su especial incidencia para la recuperación del ámbito o al interés general de ciertas actuaciones para facilitar la instalación de dotaciones o equipaciones que tengan una especial relevancia o constituyan un importante impulso para la recuperación económica o social del ámbito.

También en este título se hace una especial regulación de los núcleos rurales en estado de abandono, proponiendo formas de actuación que posibiliten su rehabilitación, mediante un procedimiento público de venta, registros municipales y una Plataforma informática de rehabilitación, con acceso compartido para todas las oficinas donde se podrán fijar directrices, realizar las consultas, compartir soluciones técnicas, disponer de un sistema de información geográfica, orientado a facilitar la programación de las actuaciones, así como cualquier otra información que se considere oportuna.

Asimismo se crean los centros Rexurbe, vinculados a las Áreas de Regeneración Urbana de Interés Autonómico. Estos centros requerirán unos medios materiales y personales y una solvencia técnica que les permita asumir competencias de la administración local, autonómica y, en su caso, estatal, en la planificación y ejecución de las actuaciones de regeneración, tanto desde el punto de vista de vivienda y patrimonio cultural, como social y económico.

El título IV está dedicado a las medidas de fomento y a la financiación de los procesos de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas. Así, se incluyen medidas de apoyo a la financiación, para permitir la combinación de diferentes tipos de financiación pública e intentar aplicar fondos estructurales europeos, junto con los fondos estatales, autonómicos y locales, además de otras fórmulas, como instrumentos financieros o incentivos fiscales. Asimismo, es imprescindible establecer formas de colaboración público-privado para atraer las inversiones de los promotores inmobiliarios y de los particulares a las actuaciones en materia de rehabilitación edificatoria.

En las áreas Rexurbe, además de ser de aplicación todas las medidas previstas con carácter general para las áreas de regeneración urbana, se podrán realizar intervenciones directas de la Xunta de Galicia, de tal manera que, en función de sus disponibilidades presupuestarias, adquiera y rehabilite edificios. Estas intervenciones tendrán la finalidad de iniciar la recuperación de la zona de tal forma que supongan un estímulo para que la iniciativa privada continúe con la rehabilitación de otras unidades edificatorias.

En esta línea, además de las ayudas a las personas particulares, es necesario establecer ayudas a las personas promotoras para que recuperen edificaciones completas destinando una parte de ellas al alquiler con una renta máxima tasada; favorecer la constitución de cooperativas para la rehabilitación; poner edificaciones en manos de quien las vaya a rehabilitar mediante derecho de superficie para reducir la inversión inicial; destinar grupos de edificaciones a alojamientos protegidos para residencias de tercera edad, apartamentos de mayores o para estudiantes, y fomentar la implantación de actividades comerciales y de servicios, tanto públicos como de profesionales en el ámbito.

Merece especial atención el canon de inmuebles declarados en estado de abandono que se crea en esta ley como tributo propio de la Comunidad Autónoma de Galicia, con naturaleza de impuesto, de carácter real y finalidad extrafiscal, que somete a gravamen a los inmuebles declarados en estado de abandono en los ámbitos en los que esté declarada un área Rexurbe. Este tributo nace con la finalidad de impulsar las actuaciones de rehabilitación en las áreas Rexurbe y evitar el estado de abandono de las edificaciones existentes en estas áreas reduciendo, consecuentemente el número de inmuebles en estado de abandono. Los ingresos efectivamente obtenidos por la recaudación de este tributo, deducidos los costes de gestión, se destinarán a financiar las actuaciones y medidas de dinamización y la protección del área Rexurbe en la que se recaude. Esta afición nace de la finalidad misma del canon, de manera que las personas propietarias incumplidoras contribuyan efectivamente a la recuperación, impulso y dinamización del área Rexurbe que, no debe olvidarse, es un área de interés autonómico.

Concluye la ley con dos disposiciones adicionales, cuatro disposiciones transitorias, una disposición derogatoria, y cinco disposiciones finales.

La disposición adicional primera, dedicada a la adquisición directa de terrenos y/o edificaciones por el Instituto Galego da Vivenda e Solo, recoge la posibilidad de que el Instituto adquiera directamente bienes inmuebles en el marco de las actuaciones previstas en la Ley, con el objetivo de agilizar los procesos de rehabilitación edificatoria, regeneración y renovación urbanas. La disposición adicional segunda, posibilita la aplicación de las medidas específicas de fomento y financiación de las áreas Rexurbe la otros ámbitos.

Las disposiciones transitorias se refieren a la homogeneización de catálogos de protección, al régimen de las áreas de rehabilitación declaradas y al de las oficinas de rehabilitación existentes y, la última, al Consorcio del Casco Viejo de Vigo.

Termina la Ley con seis disposiciones finales entre las que merecen especial atención las tres primeras que modifican diferentes textos legales vigentes. Así, la primera disposición adicional modifica la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, en lo relativo el Registro de Solar; la segunda, la Ley 5/2016, de 4 de mayo, del patrimonio cultural de Galicia, con referencia a las infracciones; la tercera, a la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia, con respecto a las actuaciones del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. La disposición final cuarta habilita a la ley de presupuestos para modificar cualquier elemento del canon de inmuebles declarados en estado de abandono y en la entrada en vigor de la Ley se prevé expresamente que dicho canon comenzará a exigirse desde el 1 de enero de 2019.
 

ANTECEDENTES 17 de diciembre de 2018 
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
NUEVA LEY DE REHABILITACIÓN Y DE REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA DE GALICIA
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
Los constructores gallegos esperan que la nueva Lei de Rehabilitación confirme ciertos márgenes a la hora de actuar en una propiedad. 
La inminente normativa defiende el patrimonio construido y se convertirá en un marco «propicio» para la rehabilitación de edificios a través de normas y criterios más simples respaldadas por ayudas públicas. 
Ver informe (112 págs)
Se pone en valor el respaldo económico que están teniendo las áreas de rehabilitación integral (ARI), que alcanza a grupos de viviendas que precisan regeneración por estar obsoletos. Llegan, dice, a un 40 % de los concellos gallegos. La nueva Ley de Rehabilitación y de Regeneración y Renovación Urbana de Galicia agilizará la tramitación para la recuperación de cascos históricos y núcleos rurales. Entre las novedades, ya no será necesario el informe de la Dirección General de Patrimonio para llevar a cabo la rehabilitación de un inmueble, salvo que sea un Bien de Interés Cultural (BIC) o un edificio con catalogación de protección integral. “Eso significa que la Dirección General de Patrimonio va a informar entre un 30 y un 40% menos de expedientes”, precisó el presidente gallego.

En concreto, la futura normativa simplificará los trámites de intervención en las viviendas ubicadas en los Caminos de Santiago y en los núcleos rurales y urbanos. Así pues, se concederá una licencia directa con la condición de que, como señaló Feijóo, no afecte a elementos específicamente protegidos.
De este modo, la futura ley ampliará los supuestos de concesión de licencias directas por parte de los ayuntamientos, sin necesidad de contar con la autorización previa de la Administración autonómica, para los siguientes trabajos: cambios de cubierta y actuaciones en carpinterías exteriores, fachadas o en el interior de edificaciones.

Asimismo, señaló que la normativa permitirá agregar edificios entre sí a través de una unión interior para rehabilitar viviendas y poder vivir en ellas. También posibilitará la unión de locales de negocio aunque pertenezcan a distintas viviendas, o la demolición y reforma de la fachada en edificios con protección ambiental si se encuentran en situación de ruina.