| La escasez
de producto terminado en rentabilidad ha generado una gran actividad en
operaciones de compras de suelo para nuevos desarrollos, y durante el 2018
se ha apreciado fuerte dinamismo en este tipo de compras en entorno comprendido
debajo de la diagonal, dentro del distrito 22@. Destaca la compra de un
solar por parte de la promotora La llave de Oro por unos 22 millones de
euros a Metrovacesa, con la intención de desarrollarlo y de alquilarlo
a un único inquilino. La Caixa, también se ha interesado
este año por el suelo en esta zona y está negociando, a través
de su filial inmobiliaria Inmo Criteria, la compra de un suelo en el cruce
de la Calle Ávila con Badajoz para ubicar un proyecto de 27.000
m² de oficinas repartidos en dos edificios. En un principio la operación
podría rondar los 1.250 €/m².
CABE DESTACAR,
QUE ESTA INTENSIFICACIÓN DE LA DEMANDA REPERCUTE DIRECTAMENTE EN
EL PRECIO DEL SUELO.
En ubicaciones
más prime dentro del 22@, los inversores determinan el precio de
compra de suelo con unas rentas futuras de mercado entre 20 y 22 €/
m²/mes. En cuanto a las diferentes zonas dentro del distrito, existe
una heterogeneidad en los precios del suelo a los dos lados de la Diagonal.
En las ubicaciones más prime, cerca del entorno de la plaza de Glories
(baja diagonal), dónde el suelo disponible mengua como resultado
de la insaciable demanda, se observan compras de suelo por un precio medio
que se sitúa en la horquilla de 1.500-1.600 €/m². Estos
precios de suelo se han visto incrementados un 20% aproximadamente en los
últimos seis meses. Por otro lado, a raíz de las nuevas exigencias
del mercado, los inversores y promotores están ampliando su radio
de interés.
El distrito
22@ se posiciona como el mercado de oficinas más dinámico
y demandado de la ciudad condal, según datos del reciente informe
de BNP Paribas Real Estate España.
Promotores
y fondos de inversión mantienen su confianza en la solidez de la
absorción del distrito de la innovación, que en 2018 entregó
33.200 m2 de nueva superficie. En este sentido se prevé que, en
los próximos tres años, salgan al mercado otros 335.000m2,
de los cuales alrededor de 77.800 m2 se entregarán durante 2019.
La gran demanda
de empresas que quieren instalarse en el distrito 22@ y la escasez de producto
terminado se están traduciendo en importantes operaciones de compra
de suelo y en un impacto en los precios. El precio medio se incrementó
un 20% en la segunda mitad de 2018. Actualmente, los inversores determinan
el precio de compra del suelo en ubicaciones prime con unas expectativas
de rentas aproximada de entre 20 €/m2 y 22 €/m2 al mes. En estas
localizaciones, el precio medio se sitúa entre los 1.500€ /m2
y los 1.600 €/m2
Por otro lado,
la consultora estima que los precios de los alquileres en el distrito de
la innovación, que crecieron un 8% en 2018 hasta situarse en una
media de 16,7€/m2 al mes, continuarán al alza este año
y alcanzarán máximos históricos.
Respecto a
la inversión, el distrito 22@ continúa en el punto de mira
de inversores nacionales e internacionales. Con un mercado de ocupación
dinámico y una tasa de disponibilidad en descenso, los riesgos de
tener edificios vacíos disminuyen. El 36% de las operaciones de
inversión en el mercado de oficinas de Barcelona en 2018 se produjo
en el distrito de la innovación, que captó 253 millones de
euros.
En cuanto a
las rentabilidades de la zona, la escasez de producto y la fuerte presión
compradora están comprimiendo las Yield prime, que actualmente se
sitúan en el 4,25%.
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