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prácticas
¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
Las valoraciones
realizadas bajo los estándares de la Royal Institution of Chartered
Surveyors (RICS). Técnicas del peritaje inmobiliario y las tasaciones
inmobiliarias. Técnicas y procedimientos valoración del suelo:
Estudios de viabilidad del suelo. El cálculo y formalización
del valor de tasación. El procedimiento de valoración catastral
y su regularización. Métodos de la tasación inmobiliaria.
En España
conviven varias normativas utilizadas en función de la finalidad
de la valoración y del tipo de activo analizado, entre las que destacan:
Normativa Internacional. Sigue las directrices estipuladas en los IVS (International
Valuation Standards) Promovidos por el IVSC (International Valuation Standards
Council) Normas Internacionales de Contabilidad (NIC) e Información
Financiera (NIIF). Estándares de RICS (Royal Institution of Chartered
Surveyors), miembro de la IVSC. Generalmente, las valoraciones realizadas
bajo esta normativa suelen redactarse también bajo los estándares
de RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), miembro de la IVSC,
puesto que debido a las altas exigencias de buena práctica profesional
que se les exige a sus miembros suele ser la mejor garantía de calidad
para el solicitante del encargo.
NORMATIVA
EUROPEA. NORMATIVA EUROPEA: SIGUE LOS EVS O EUROPEAN VALUATION STANDARDS,
REDACTADOS POR TEGOVA (THE EUROPEAN GROUP OF VALUER’S ASSOCIATION).
Sigue los EVS
o European Valuation Standards, redactados por TEGOVA (The European Group
of Valuer’s Association), que engloban todo lo dispuesto por las IVS y
son compatibles también con las Normas Internacionales de Contabilidad
(NIC) y Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF).
Actúan como marco de referencia para la realización de informes
de valoración dentro de la Unión Europea, garantizando su
coherencia y homogeneidad.
NORMATIVA
ESPAÑOLA. Orden ECO/805/2003, modificada por la EHA 3011/2007 y
la EHA 564/2008.
La normativa
específica que regula la valoración de bienes inmuebles en
España es la Orden ECO/805/2003, modificada por la EHA 3011/2007
y la EHA 564/2008. Su uso es obligatorio cuando se valora para una de las
cuatro finalidades propuestas en su ámbito de aplicación:
la garantía hipotecaria de créditos o préstamos titulizados;
la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras;
la determinación del valor de patrimonio de las Instituciones de
Inversión Colectiva o la determinación del patrimonio inmobiliario
de los Fondos de Pensiones. Para el resto de finalidades, su uso es opcional.
Las normativas
que más se utilizan son en la actualidad la española y la
internacional. La europea tiene mucha menor participación, al menos
por el momento.
RICS. Estándares
internaciones de valoración inmobiliaria.
Capítulo
1.
Los estándares
internaciones de valoración inmobiliaria.
1. ¿Qué
es el RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors?)?
2. El Libro Rojo de RICS
(RICS Appraisal and Valuation Standards).
a.
Objetivo de estas normas: los más altos estándares profesionales
de tasación inmobiliaria.
b. Las Normas
Internacionales de Valoración (IVS)
TALLER DE TRABAJO En España coexisten
normas nacionales e internacionales de valoración inmobiliaria. 1. Normativa Internacional.
IVS (International
Valuation Standards)
Normas Internacionales
de Contabilidad (NIC) e Información Financiera (NIIF).
Estándares
de RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), miembro de la IVSC
2. Normativa Europea. Normativa
Europea: Sigue los EVS o European Valuation Standards, redactados por TEGOVA
(The European Group of Valuer’s Association).
3. Normativa Española.
Orden ECO/805/2003, modificada por la EHA 3011/2007 y la EHA 564/2008.
4. Diferencias entre las
normativas de valoración inmobiliaria.
a.
Comprobaciones a juicio del valorador RICS.
b. Valor certificado
o punto de referencia de los inversores inmobiliarios.
c. Concepto
de Valorador. Diferencias RICS y normativa nacional.
d. Valoraciones
de derechos sobre inmuebles (IVS)
5. Elección del método
de valoración internacional en función de la tipología
del inmueble.
TALLER DE
TRABAJO Si el cliente es una
SOCIMI o un fondo, exigirá un informe de valoración RICS.
TALLER DE
TRABAJO Las valoraciones realizadas
bajo los estándares de la Royal Institucion of Chartered Surveyors
(RICS). 1. Las valoraciones realizadas
bajo los estándares de la Royal Institucion of Chartered Surveyors
(RICS).
2. El Libro Rojo de RICS.
3. Valoraciones según
normativa RICS - IVS
TALLER DE TRABAJO ¿Quién
puede certificar valoraciones RICS? 1. Homologación de
profesional inmobiliario por RICS
2. Homologación de
agencias por RICS.
TALLER DE TRABAJO Guía para solicitar
el reconocimiento RICS (Royal Institution of Chartered
Surveyors). 1. RICS ofrece dos calificaciones:
Chartered (MRICS) y Associate (AssocRICS).
2. Chartered (MRICS). 5
años de experiencia
3. Asociado (AssocRICS)
4. Modelo de acuerdo de
colegio profesional español con RICS.
TALLER DE TRABAJO Caso real.
Tasación de edificio bajo los estándares de la Royal Institucion
of Chartered Surveyors (RICS). 1. Instrucciones y Términos
de Referencia
2. El Activo, Análisis
y Aspectos Legales
2.1.
Localización
2.2. Descripción.
2.3. Superficies
2.4. Estado
del inmueble.
2.5. Consideraciones
Medioambientales.
2.6. Situación
Urbanística
2.7. Impuestos.
2.8. Propiedad.
2.9. Arrendamientos
3. Comentario de Mercado
3.1.
Coyuntura Económica
3.2. Mercado
Residencial
3.3. Comparables
de Mercado
4. Valoración
4.1.
Método de Valoración.
4.2. Valoración.
5. Supuestos Generales, Condiciones
Generales y Supuestos Especiales
TALLER DE TRABAJO Caso real.
Tasación de cartera inmobiliaria bajo los estándares de la
Royal Institucion of Chartered Surveyors (RICS). 1. Instrucciones y Términos
de Referencia.
2. Valoración.
3. Supuestos Generales,
Condiciones Generales y Supuestos Especiales.
TALLER DE TRABAJO Caso real. Informe
de valoración patrimonial por APORTACION NO DINERARIA de inmueble
a una SOCIMI bajo los estándares de la Royal Institucion of Chartered
Surveyors (RICS). Introducción
Conflicto de interés
Finalidad del informe
Descripción de la
operación y partes intervinientes
Identificación de
las sociedades participantes en la operación
Descripción de la
aportación no dineraria
Valoración efectuada
por la sociedad
Documentación examinada
Hipótesis utilizadas
Alcance
Criterios de valoración
Suscripción incompleta
Fecha del informe
Cargas
CONCLUSIÓN
ANEXOS
ANEXO I:
Principios generales del análisis
ANEXO II:
Principios generales y condiciones de contratación
ANEXO III:
Relación detallada de inmuebles a aportar
TALLER DE TRABAJO Estándares RICS,
contenidos en el Libro Rojo. 1. Conformidad y requisitos
éticos
2. Acuerdo de los Términos
de Contratación
3. La base de valor
La base de valor
Valor de Mercado
Renta de Mercado
Valía y
valor de inversión
Valor Razonable
4. Aplicaciones
Valoraciones para
Estados Financieros elaboradas bajo las Normas Internacionales de Información
Financiera (NIIF)
Valoraciones para
Préstamos con Garantía
Valoraciones de
Activos del Sector Público para Informes Financieros
5. Comprobaciones
Inspecciones y
Comprobaciones
Verificación
de la Información
6. Informes de Valoración
y referencias publicadas
Contenido mínimo
de los informes de Valoración
Descripción
de un informe
Bases de valor
Supuestos especiales
Coste de reposición
depreciado en el sector privado
Coste de reposición
depreciado en el sector publico
Comparativa de
las valoraciones de coste de reposición depreciado y Valores de
Mercado alternativos
7. Valores Negativos
Propiedades sitas
en más de un Estado
Incorporación
de otras valoraciones
Consejos Preliminares
sobre la Valoración
Publicación
Publicación
de Referencias a los Supuestos Especiales y las Desviaciones
8. Valoraciones bajo las NIIF
Criterios Orientativos
Valoración
de inmuebles ligados a una actividad económica
Instalaciones
y equipos
Valoración
de carteras y grupos de propiedades
Terrenos para
la extracción mineralógica y eliminación de residuos
9. Incertidumbre en la valoración
PARTE
SEGUNDA
Peritajes inmobiliarios
z
Capítulo
2.
Peritajes inmobiliarios
1. ¿Qué
es un peritaje inmobiliario?
2. ¿Qué es
un perito judicial inmobiliario?
a.
Perito tasador inmobiliario o perito inmobiliario.
b. Perito
judicial inmobiliario
3. Clases de peritos inmobiliarios.
a.
Tasadoras inmobiliarias homologadas por el Banco de España para
operaciones financieras.
b. Perito
judicial.
c. Perito
inmobiliario a efectos generales y tributarios.
d. Tasador
inmobiliario online.
4. ¿Quién puede
ser perito judicial inmobiliario?
5. ¿Cuándo
interviene el Perito Judicial inmobiliario?
a.
Nombramiento judicial.
b. Elaboración
de un informe pericial de tasación a requerimiento del juzgado
TALLER DE TRABAJO El perito inmobiliario
como ayuda para solucionar conflictos. 1. Preparación de
la defensa judicial.
2. Imparcialidad a efectos
de una solución arbitral.
3. Herramientas y metodologías
adecuadas para la realización del Informe Pericial inmobiliario.
TALLER DE
TRABAJO Intervenciones más
frecuentes de los peritos inmobiliarios. 1. Como Perito Asesor Técnico.
2. Como Perito Tasador.
3. Como garante del cumplimiento
de la normativa de edificación.
Capítulo
3.
Requisitos de un peritaje
inmobiliario.
1. Competencia profesional
del perito de la edificación.
2. Independencia.
3. Concreción.
4. Resolución técnica
del problema.
5. Diligencia profesional.
6. Informe del perito inmobiliario
TALLER DE
TRABAJO Los requisitos del perito
inmobiliario.
TALLER DE
TRABAJO Cuestiones preliminares
en la redacción de peritajes de la edificación. 1. Pensar en que el lector
no tiene que ser un experto de la edificación.
2. Guardar las formas respecto
a la parte contraria.
3. No olvidar que el perito
es un técnico y mejor que no haga de abogado.
4. Consejos prácticos
de redacción de peritajes.
TALLER DE
TRABAJO Estructura básica
de los informes periciales de la edificación. 1. Presentación.
2. Cuerpo del informe.
a.
Introducción.
Antecedentes.
Documentación
consultada para la elaboración del informe.
b. Valoraciones
del Informe.
c. Comentarios.
d. Conclusiones,
recomendaciones y parte final.
e. Anexos.
3. Estructura del informe.
a.
Aspectos formales
b. Reportaje
gráfico y técnico.
TALLER DE TRABAJO Redacción del
informe/dictamen/peritaje
Índice
Introducción
Antecedentes
Visita
Análisis
Consideraciones
Conclusión
Valoración
TALLER DE TRABAJO Elaboración de
informes y dictámenes periciales de la edificación. 1. Toma de datos.
2. Medios técnicos
del perito de la edificación.
Cámara
fotográfica.
Distanciómetro.
Flexímetro.
Monitores de fisuras
Deformómetro
Equipos especiales
(esclerómetro, el pachómetro, medidores de ultrasonidos,
analizadores de corrosión, de control de permeabilidad, etc.)
Capítulo
4.
El peritaje judicial
inmobiliario.
1. ¿Qué
es un informe de peritación judicial?
2. Actuaciones del Perito
Judicial Inmobiliario.
a.
Peritación judicial
b. Arbitraje
3. Clases de peritaciones.
a.
Peritaciones Civiles
b. Peritos
de parte y peritos por designación judicial.
c. Peritaciones
Penales
d. Peritaciones
de tipo contencioso administrativo y urbanístico.
4. Contenido de la Peritación
Inmobiliaria: tasación de un inmueble o un derecho urbanístico.
a.
Proceso de instrucción
b. Pruebas
periciales y contrapericiales
c. Análisis
y valoración económica de un inmueble.
d. Análisis
de pruebas
e. Testificar
en juicio
5. Tasación inmobiliaria.
6. Estructura de los informes
periciales judiciales de la edificación.
7. Declaración de
tachas del perito judicial de la edificación.
8. Juramento del perito
judicial de la edificación.
TALLER DE
TRABAJO El perito judicial inmobiliario. 1. Diferencias entre el
informe pericial de la edificación particular (“dictamen técnico”)
y el judicial (“informe pericial”).
2. Peritajes de la edificación
para presentar una demanda o para contestar a una demanda.
3. La ratificación
en juicio del dictamen pericial de la edificación.
4. Reglas deontológicas
del perito judicial de la edificación.
5. Contenido del dictamen
pericial de la edificación.
a.
Estructura básica de todo dictamen pericial. UNE 197001.
b. Causa del
daño.
c. Reparación
edificatoria.
d. Partes
intervinientes.
e. Valoración
de los daños.
f. Anexos.
6. La prueba pericial en el
procedimiento judicial.
a.
La prueba pericial en la jurisdicción civil.
b. Medio de
prueba de los dictámenes periciales extrajudiciales.
c. Designación
de peritos.
d. Control
de la imparcialidad de los peritos. Tacha de peritos.
e. Abstención
y recusación de los peritos designados por el órgano judicial.
f. Condiciones
exigibles a los peritos.
g. Tramite
de Juramento o promesa
Perito de parte.
Perito por designación
judicial.
h. Practica de
la prueba
i. Contenido
del dictamen pericial.
j. El Careo
de peritos y la “pericial conjunta”.
k. Honorario
de los peritos
l. Valoración
de la prueba pericial.
7. La pericial en la jurisdicción
penal.
8. El dictamen pericial
en la jurisdicción social.
TALLER DE
TRABAJO Criterios generales para
la elaboración de informes y dictámenes periciales. Norma
UNE 197001-2011 1. La redacción de
dictámenes periciales se realiza conforme a la Norma UNE 197001-2011,
sobre criterios generales para la elaboración de informes y dictámenes
periciales.
2. Los requisitos generales
de la UNE 197001:2011.
3. Normas de la UNE 197001
en la redacción de dictámenes periciales.
Código
o referencia de identificación
Dato de partida
Dictamen pericial
Requisitos generales
Título
Documento
Paginación
Identificación
Generalidades
Contenido
Declaración
de tachas
Juramento o promesa
Índice
general
Cuerpo del informe
o dictamen pericial
Alcance
Antecedentes
Consideraciones
preliminares
Documentos de
referencia
Terminología
y abreviaturas
Análisis
Conclusiones
Anejos
4. Estructura básica
de todo dictamen pericial. UNE 197001.
5. Contenido del informe
pericial de la edificación y urbanismo.
Antecedentes
Documentos facilitados,
recopilados y examinados
Inspecciones realizadas
Metodología
del informe
Relación
de lesiones o de daños que deban ser valorados
Análisis
de las lesiones o daños
Partes intervinientes.
Valoración
de los daños.
Anexos.
TALLER DE TRABAJO ¿Cómo afecta
la Ley de enjuiciamiento civil a los peritos inmobiliarios? 1. Del dictamen de peritos
Objeto y finalidad
del dictamen de peritos. Juramento o promesa de actuar con objetividad
Aportación
con la demanda y la contestación de dictámenes elaborados
por peritos designados por las partes
Anuncio de dictámenes
cuando no se puedan aportar con la demanda o con la contestación.
Aportación posterior
Aportación
de dictámenes en función de actuaciones procesales posteriores
a la demanda. Solicitud de intervención de los peritos en el juicio
o vista
Solicitud de designación
de peritos por el tribunal y resolución judicial sobre dicha solicitud.
Designación de peritos por el tribunal, sin instancia de parte
Condiciones de
los peritos
Procedimiento
para la designación judicial de perito
Llamamiento al
perito designado, aceptación y nombramiento. Provisión de
fondos
Tachas de los
peritos. Tiempo y forma de las tachas
Contradicción
y valoración de la tacha. Sanción en caso de tacha temeraria
o desleal
Operaciones periciales
y posible intervención de las partes en ellas.
Emisión
y ratificación del dictamen por el perito que el tribunal designe.
Posible actuación
de los peritos en el juicio o en la vista.
Valoración
del dictamen pericial.
Cotejo de letras.
Documentos indubitados
o cuerpo de escritura para el cotejo.
Producción
y valoración del dictamen sobre el cotejo de letras.
Otros dictámenes
periciales instrumentales de pruebas distintas.
2. Ley de arbitraje
CHECK-LIST
¿Qué es una
peritación judicial sobre edificios? 1. ¿Qué legislación
regula las peritaciones judiciales sobre edificios?
2. ¿Quién
puede ser perito inmobiliario?
3. ¿Cómo se
elige un Perito para redactar una peritación judicial de parte?
4. ¿Cómo se
designa un Perito para redactar una peritación judicial de perito
tercero?
5. ¿Cuándo
se puede utilizar una peritación de parte en un asunto no judicial?
6. ¿Cuándo
se puede utilizar en la vía judicial una peritación previamente
encargada para un asunto extrajudicial?
7. ¿Dónde
comparece el Perito para aclarar los argumentos expresados en la peritación?
8. ¿Es obligatorio
visar las peritaciones?
PARTE
TERCERA
Las tasadoras
homologadas por el Banco de España.
z
Capítulo
5.
Las tasadoras homologadas
por el Banco de España.
1. Las tasaciones
inmobiliarias para pedir hipoteca deber realizarse por tasadoras homologadas
por el Banco de España.
2. Principales tasadoras
homologadas en España
TALLER DE
TRABAJO Normativa reguladora
de las Sociedades de tasación.
Ley 2/1981, de
25 de marzo. Regulación del Mercado Hipotecario.
Real Decreto 775/1997,
de 30 de mayo. Régimen Jurídico de Homologación de
los Servicios y Sociedades de Tasación.
Orden ECO/805/2003,
de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y
de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 9
de abril).
Orden ECC/371/2013,
de 4 de marzo, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo,
sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras.
Orden EHA/564/2008,
de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de
marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras
Orden EHA/3011/2007,
de 4 de octubre por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de
marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras
Circular n.º
3/1998, de 27 de enero, del Banco de España. Sociedades y servicios
de tasación homologados. Información a rendir al Banco de
España
Circular 2/2009,
de 18 de diciembre, del Banco de España, a sociedades y servicios
de tasación homologados, por la que se modifica la Circular 3/1998,
de 27 de enero, a las sociedades y servicios de tasación homologados,
sobre información a rendir al Banco de España
Circular 7/2010,
de 30 de noviembre, del Banco de España, a entidades de crédito,
sobre desarrollo de determinados aspectos del mercado hipotecario.
Circular 3/2014,
de 30 de julio, del Banco de España, a las entidades de crédito
y sociedades y servicios de tasación homologados, por la que se
establecen medidas para fomentar la independencia de la actividad de tasación
mediante la modificación de las Circulares 7/2010, 3/1998 y 4/2004,
y se ejercitan opciones regulatorias en relación con la deducción
de activos intangibles mediante la modificación de la Circular 2/2014.
Ley 2/1981, de
25 de marzo. Regulación del Mercado Hipotecario.
Real Decreto 775/1997,
de 30 de mayo. Régimen Jurídico de Homologación de
los Servicios y Sociedades de Tasación.
Orden ECO/805/2003,
de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y
de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 9
de abril).
Orden ECC/371/2013,
de 4 de marzo, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo,
sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras.
Orden EHA/564/2008,
de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de
marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras
Orden EHA/3011/2007,
de 4 de octubre por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de
marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras
Circular n.º
3/1998, de 27 de enero, del Banco de España. Sociedades y servicios
de tasación homologados. Información a rendir al Banco de
España
Circular 2/2009,
de 18 de diciembre, del Banco de España, a sociedades y servicios
de tasación homologados, por la que se modifica la Circular 3/1998,
de 27 de enero, a las sociedades y servicios de tasación homologados,
sobre información a rendir al Banco de España
Circular 7/2010,
de 30 de noviembre, del Banco de España, a entidades de crédito,
sobre desarrollo de determinados aspectos del mercado hipotecario.
Circular 3/2014,
de 30 de julio, del Banco de España, a las entidades de crédito
y sociedades y servicios de tasación homologados, por la que se
establecen medidas para fomentar la independencia de la actividad de tasación
mediante la modificación de las Circulares 7/2010, 3/1998 y 4/2004,
y se ejercitan opciones regulatorias en relación con la deducción
de activos intangibles mediante la modificación de la Circular 2/2014.
Capítulo
6.
Tasación pericial
inmobiliaria contradictoria.
1. ¿Qué
es una tasación pericial inmobiliaria contradictoria?
Procedimiento tributario
de comprobación de valores por parte de la Agencia Tributaria.
2. ¿En qué
casos se solicita una tasación pericial contradictoria?
3. ¿Cómo se
solicita una tasación pericial contradictoria?
a.
Procedimiento para solicitar una tasación pericial contradictoria.
b. Causas
de improcedencia de una tasación pericial contradictoria.
TALLER DE TRABAJO Jurisprudencia sobre
el método de comprobación del valor real de inmuebles a efectos
del cálculo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales 1. Método de comprobación
del valor real de inmuebles, a los efectos del cálculo del Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales, que posibilita la Ley General Tributaria.
2. Carga de prueba de la
administración
PARTE
CUARTA
Valoraciones
inmobiliarias.
Capítulo
7.
Valoraciones. Nueva legislación
sobre normas de valoración de inmuebles.
1. El régimen legal
de las valoraciones como precedente en España de la “Due Diligence
inmobiliaria”.
2 El informe de valoración
de inmuebles. La labor documentalista del perito tasador y las sociedades
de tasación.
3. ¿Qué se
entiende por valor? Clases de valor. El valor de mercado y su relación
con las edificaciones y el urbanismo.
a. El valor
de mercado.
b. El valor
de futuro.
c. Otros valores.
• Valor intrínseco
• Valor de
reposición
• Valor asegurado
• Valor de
liquidación o de subasta
• Valor catastral
o fiscal
• Valor expropiatorio
o urbanístico
Clase de “valor”
de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
Valor de mercado
o venal de un inmueble (VM).
Valor del
inmueble para la hipótesis de edificio terminado.
Valor de reemplazamiento
(VR)
El valor de
reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB)
El valor de
reemplazamiento neto o actual (VRN)
Valor de tasación
(VT).
Valor hipotecario
o valor a efecto de crédito hipotecario (VH).
Valor máximo
legal (VML).
Valor por
comparación, valor por actualización, valor residual.
Valoración
intermedia de obra.
4. Técnicas y procedimientos
valoración del suelo: Estudios de viabilidad del suelo. El
cálculo y formalización del valor de tasación. Introducción
a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.
Orden ECC/371/2013,
de 4 de marzo, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo,
sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras (BOE de 8 de marzo de 2013).
Real Decreto
716/2009, la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica
la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración
de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades
financieras.
Orden EHA/564/2008,
de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de
marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados
derechos para ciertas finalidades financieras.
5. Métodos de cálculo
de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. ¿Qué debe saber
un inversor? ¿Qué documentación se precisa para la
tasación? Metodología de la valoración. Problemática
particular en función del tipo de inmueble.
a. Determinación
de la superficie utilizable o computable.
b. Método
del coste.
c. Método
de comparación.
d. Método
de actualización de rentas.
e. Método
residual.
f. Supuestos
específicos en la valoración de inmuebles.
1. En los
inmuebles en construcción o en rehabilitación
2. En los
inmuebles terminados
6. El certificado de tasación
o informe de valoración de inmuebles (situación administrativa,
características físicas de la finca, datos registrales, servidumbres,
planos de edificación y urbanísticos, valoración económico
financiera, etc.).
a. Requisitos
del certificado
b. Requisitos
formales.
c. Estructura
general de los informes de tasación.
Solicitante de
la tasación y finalidad.
Identificación
y localización.
Comprobaciones
y documentación.
Localidad y entorno.
Descripción
y superficie del terreno.
Descripción
y superficie de la edificación.
Descripción
urbanística.
Régimen
de protección, tenencia y ocupación.
Análisis
de mercado.
Datos y cálculo
de los valores técnicos.
Valores de tasación.
Condicionantes
y advertencias.
Observaciones.
Fecha de emisión,
caducidad y firmas.
d. Documentación
anexa al informe.
Solicitante y
finalidad.
Identificación
y localización.
Comprobaciones
y documentación.
Localidad y entorno.
Descripción
y superficie del terreno.
Descripción
y superficie de la edificación.
Descripción
urbanística.
Régimen
de protección, tenencia y ocupación.
Análisis
de mercado.
Datos y cálculo
de los valores técnicos.
Valores de tasación,
condicionantes y advertencias.
Fecha de emisión,
caducidad y firmas.
Documentación
anexa al informe.
7. Valoraciones urbanísticas.
Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Artículo
34. Ámbito del régimen de valoraciones.
Artículo
35. Criterios generales para la valoración de inmuebles.
Artículo
36. Valoración en el suelo rural.
Artículo
37. Valoración en el suelo urbanizado.
Artículo
38. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de
nueva urbanización.
Artículo
39. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones
de urbanización o de edificación.
Artículo
40. Valoración del suelo en régimen de equidistribución
de beneficios y cargas.
Artículo
41. Régimen de la valoración.
REGLAMENTO DE VALORACIONES
DE LA LEY DE SUELO Real Decreto
1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones
de la Ley de Suelo.
TALLER
DE TRABAJO El procedimiento de valoración
catastral y su regularización. 1. Revisión del valor
catastral de los suelos urbanizables para los que no se hayan establecido
las determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada
2. Ponencia de valores,
valor de referencia y valor de repercusión.
3. Procedimientos Simplificados
de tramitación de estas modificaciones valorativas.
4. Procedimientos de regularización.
Tratamiento de alegaciones u otra documentación presentada por los
interesados durante la tramitación del procedimiento de regularización.
5. Tramitación de
los expedientes de regularización.
6. Criterios técnicos
para la medición estimada de edificaciones.
7. Estimación de
la antigüedad valorativa.
TALLER DE
TRABAJO Los principios de la
tasación inmobiliaria. 1. Principio de prudencia.
2. Principio de máxima
utilidad.
3. Principio de adición.
4. Principio del mínimo
error.
5. Principio de objetividad.
6. Principio de equivalencia
o equidad financiera.
7. Principio de equivalencia
funcional.
8. Principio de variación.
9. Principio de coherencia.
10. Principio de importancia
relativa.
11. Principio de transparencia.
12. Principio de finalidad.
TALLER DE
TRABAJO Métodos de la
tasación inmobiliaria. 1. Método de comparación
Estudio de mercado
de inmuebles comparables. Estratificación de la muestra.
Elección
de la muestra significativa. Eliminación
y homogeneización de la muestra resultante.
Cálculo
del valor tipo medio y desviación típica de la muestra obtenida.
Intervalo de aceptación.
Valor mínimo y máximo.
Coeficientes correctores.
Método
analítico por coeficiente corrector.
Método
analítico por corrección de valor.
Método
sintético de corrección del valor tipo.
Determinación
del valor de mercado.
Conciliación
con otros valores.
2. Método del coste de
reposición.
3 Método de capitalización
de rentas.
Valor de capitalización
(VC) de un inmueble.
Valor en renta
(VC).
4 Método residual.
Valor Actual Neto
(VAN) y el Cash Flow
Método
residual sintético
Método
residual analítico.
TALLER DE TRABAJO ¿Riesgo sistemático o riesgo
total? 1. El riesgo total se divide en sistemático
y diversificable.
2. Riesgo sistemático. Si todo va bien
mis inmuebles valen mucho.
3. Riesgo diversificable. Ej.: si me soterran
el tren que tengo debajo mi piso vale más. 3. Diversificación del riesgo de un activo
inmobiliario.
4. La distinción entre riesgo sistemático
y diversificable es el CAPM. Capital Asset Princing Model (CAPM) sobre
rentabilidad esperada de un activo inmobiliario.
5. El premio por riesgo es proporcional al riesgo
total o al riesgo sistemático.
6. Para calcular el valor de un piso, el tasador
descuenta los flujos según su riesgo sistemático.
7. Valor actualizado penalizado VAP aplicado al
inmobiliario.
8. Intervalos de valoración y rating de
las Valoraciones. Medición del riesgo para activos inmobiliarios.
9. Errores del método de comparación
entre inmuebles.
TALLER DE
TRABAJO Comparativa de las tasaciones
inmobiliarias en el entorno europeo.
TALLER DE
TRABAJO Caso real. Certificado
de tasación de nave industrial.
TALLER DE
TRABAJO Caso real. Certificado
de tasación de finca rústica.
TALLER DE
TRABAJO Caso real. Certificado
de tasación de naves en fase de construcción. Valor hipotecario
en la hipótesis de que se concluyan.
TALLER DE
TRABAJO. Las valoraciones inmobiliarias
por métodos estadísticos y los encargos de valoración
inmobiliaria masiva.
TALLER DE TRABAJO. Sociedades de tasación. La tasación
inmobiliaria en el crediticio hipotecario. 1. Crédito hipotecario y la tasación
inmobiliaria.
2. Régimen legal de las Sociedades
de Tasación Homologadas
3. Fiscalización, control e inspección
de las Sociedades de Tasación Homologadas al Banco de España.
TALLER DE
TRABAJO La importancia de conocer
el método de valoración empleado. 1. Información
sobre el comportamiento del activo en el
futuro frente al estático valor liquidativo (NAV Net Asset
Value).
2. Valor añadido
de un proceso de valoración: anticiparse
al futuro gracias a bases de datos y programas de prevención de
riesgos.
3. Estimación de
los flujos de caja necesarios para cada activo
inmobiliario valorado.
TALLER DE
TRABAJO El régimen especial
de valoración de los inmuebles de la SAREB en relación a
la Orden ECO/805/2003. Circular
5/2015, de 30 de septiembre, del Banco de España, por la que se
desarrollan las especificidades contables de la Sociedad de Gestión
de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.
A.
CHECK-LIST
Valoraciones Inmobiliarias.
Tasaciones y valoraciones. Tasador inmobiliario. 1. El informe de tasación
hipotecaria. Peritaciones y tasaciones inmobiliarias.
¿Qué
son las peritaciones y tasaciones inmobiliarias? Valoración
de inmuebles y urbanismo.
2. Normativa aplicable a
las peritaciones y tasaciones inmobiliarias.
Orden ECO/805/2003,
de 27 de marzo, sobre normas de valoración de inmuebles y
de determinados derechos para ciertas finalidades financieras
Real Decreto
1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas
de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones
para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza
urbana.
Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Real Decreto
1492/2011, de 24 de Octubre, por el que se aprueba el Reglamento de
Valoraciones de la Ley de Suelo.
Real Decreto
775/1997, de 30 de mayo, sobre el Régimen Jurídico de Homologación
de los Servicios y Sociedades de Tasación.
Ley 58/2003,
de 17 de diciembre, General Tributaria
Ley Hipotecaria,
Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946
Real Decreto
Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
y Actos Jurídicos Documentados
Disposiciones
del Código Civil
Ley 1/2000,
de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil
3. Definiciones y principios
de valoración inmobiliaria. Datos de partida para la valoración.
Finalidades de la valoración inmobiliaria. Teoría del valor.
Tipos de valores inmobiliarios. 4. Valoraciones hipotecarias.
Valoraciones
titulizadas y no titulizadas.
Ley Hipotecaria.
Orden Ministerial ECO 805/2003.
Tipologías.
Criterios
de selección de los métodos.
Metodología.
Aplicaciones.
Documentos
necesarios.
Observaciones,
condicionantes y advertencias.
5. Métodos generales
de valoración
a. Método de comparación.
Método.
Parámetros de comparación. Estudio de mercado.
Comparación
de muestras.
Homogeneización
de muestras.
Depuración
de muestras.
Valor de mercado.
Cálculo
del valor de mercado por el método de comparación.
Consideraciones
relativas al método de comparación.
Aplicabilidad
y requisitos para la utilización del método de comparación.
Procedimiento
para el cálculo por comparación.
Determinación
del valor de mercado.
Ajuste del
valor por comparación.
b. Método residual
estático.
Concepto. Método.
Formulación.
Valor residual
estático del suelo.
Método
de reposición ó del costo.
Método.
Parámetros
físicos, geométricos y temporales.
Estado de
conservación.
Antigüedad
y vida útil.
Apreciación
y depreciación física.
Apreciación
y depreciación funcional.
Costo
de construcción actual.
Costo del suelo.
Coeficiente
de mercado.
Valor de reposición
bruto.
Valor de reposición
neto.
Cálculo
del valor de reemplazamiento bruto y neto por el método de
coste.
Consideraciones
relativas al método del coste.
Aplicabilidad.
Procedimiento
de cálculo del valor de reemplazamiento bruto.
Procedimiento
de cálculo del valor de reemplazamiento neto.
c. Método residual
dinámico.
Formulación.
Gastos de
promoción.
Ingresos
de promoción.
Tasa de actualización.
Valor residual
dinámico del suelo.
Método
del valor máximo legal.
Determinación
del valor máximo de venta.
Consideraciones
relativas a los métodos residuales de valoración
Condiciones
de aplicabilidad y requisitos para la utilización de los métodos
residuales.
d. Método de capitalización
de rentas.
Concepto financiero
de una renta.
Clasificación
de rentas.
Nomenclatura
financiera.
Rentas de contrato.
Rentas esperadas.
Rentas perpetuas.
Aplicación
de rentas al área inmobiliaria.
Renta bruta.
Gastos inmobiliarios. Renta neta.
Tipos de actualización.
Valor en renta.
Consideraciones
relativas al método de actualización de rentas.
Aplicabilidad
y requisitos para la utilización del método de actualización.
Procedimiento
de cálculo del valor por actualización.
Fórmula
de cálculo de valor por actualización.
e. Valoración por
tipologías
Valoración
de terrenos, viviendas unifamiliares y multifamiliares, garajes,
trasteros, locales comerciales, oficinas y naves industriales.
