ANTECEDENTES 6 de agosto de 2018 
 
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¿DÓNDE ESTÁ EL MAPA DE URBANIZACIONES ILEGALES DE LA COMUNIDAD DE MADRID?
¿Qué guía práctica soluciona este tipo de casos?
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
En el año 2016, el periódico el País publicó que “en la anterior legislatura, el Gobierno regional encargó un mapa de las construcciones que están en terrenos no urbanizables de la Comunidad de Madrid, lo que significaría tener un mapa de las viviendas ilegales. El encargo recayó, a cambio de algo más de 45.000 euros, en la empresa Melissa Consultoría e Ingeniería Ambiental S.L. El trabajo se entregó, según fuentes de esa compañía, a finales del año 2013, pero nunca se hizo público. Ahora tampoco se va a hacer, explica una portavoz de la Consejería de Medio Ambiente. El mapa se está actualizando y hasta que eso no esté hecho, "no se va a hacer público porque puede que la fotografía no sea la misma", añade”. 
Desde inmoley.com hemos pedido este mapa a la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid y facilitará a los suscriptores al servicio gratuito de noticias de inmoley.com tan pronto como se reciba. La misma petición se ha realizado a la federación de municipios de la Comunidad de Madrid.  También se ha solicitado información el de desarrollo del plan de inspección para catalogar todos estos asentamientos que la Comunidad de Madrid inició recientemente partiendo de un trabajo que encargó a una empresa privada en 2014 (actualizado en 2016), que cifró en 783 el número de estas construcciones. Un estudio que no incluye las grandes urbanizaciones irregulares que se han desarrollado sin los permisos pertinentes.

El asunto es importante porque el proyecto de ley del suelo de Madrid en tramitación podría  legalizar todas las edificaciones ilegales que hay en la región si cuentan ya "con acceso rodado, suministro de energía eléctrica, abastecimiento de agua y un sistema colector de aguas residuales conforme a las normas aplicables". 
Según el artículo 22.2 del proyecto de ley del suelo de Madrid, que señala: "Excepcionalmente, podrán tener también la condición de suelo urbano los terrenos que, estando ubicados en suelos no urbanizables, sean soporte de asentamientos no regularizados, entendiendo por estos aquellos asentamientos que siendo utilizados para uso residencial hayan formado un núcleo de población y cumplan las condiciones y requisitos señalados en los apartados siguientes". ¿Qué requisitos? "Que los terrenos cuenten con acceso rodado, suministro de energía eléctrica, abastecimiento de agua y un sistema colector de aguas residuales conforme a las normas aplicables al tratamiento de aguas residuales urbanas". Unos requisitos que tienen sus excepciones.

"No obstante, en los supuestos en que no se estime justificada la instalación de un sistema colector, bien por no suponer ventaja alguna para el medio ambiente o porque su instalación implique un coste excesivo (...), se podrán utilizar, previo informe favorable del organismo de cuenca o el órgano autonómico o local competente en materia de vertidos, sistemas individuales u otros sistemas adecuados que impliquen un análogo nivel de protección ambiental". Ecologistas en Acción cree que con esta redacción la nueva ley "va a legalizar casi todo. Este artículo en un sinsentido" .

Y es que el texto no hace más que incluir excepciones. "Serán requisitos necesarios para que estos asentamientos puedan tener la condición de urbano: que su posible regularización ya hubiera sido reconocida por una ley anterior de la Comunidad de Madrid; de no haber sido prevista esta regularización por ley, reúna características de núcleo de población y se encuentre en situación legal de fuera de ordenación; que exista informe favorable de la Comunidad de Madrid sobre esta regularización". Ángeles Nieto, de Ecologistas en Acción, recuerda que las infracciones urbanísticas prescriben a los cuatro años de cometerse (aunque cada añadido o modificación supone una irregularidad nueva).

Una vez pasados esos cuatro años ninguna construcción ilegal puede ser demolida. Simplemente pasa a estar fuera de ordenación. "Uno de los requisitos que precisamente recoge la nueva Ley del Suelo para regularizar la edificación. La comunidad hace así la vista gorda", señala Nieto. El artículo 22 termina: "De no ser viable la regularización de estos asentamientos, por motivos ambientales, falta de servicios, o cualquier otra circunstancia legal, mantendrán su situación legal de fuera de ordenación, pudiendo ser atendidas sus necesidades de servicios mínimos, siempre que se sometan a un informe de evaluación de edificios, y este garantice sus condiciones de habitabilidad". 
 

También hemos solicitado información sobre el desarrollo de la ORDEN 2635/2017, de 31 de agosto, del Consejero de Medio Ambiente, Administración Local y Ordenación del Territorio, por la que se aprueba el Plan de Inspección y Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid para el cuatrienio 2017-2020. - Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid de 11-09-2017
La Comunidad de Madrid tiene competencias plenas en materia de inspección urbanística, aunque el concreto ejercicio de las actuaciones en materia de disciplina urbanística se configura con carácter sustitutorio y subsidiario respecto de los Ayuntamientos, y siendo dos los criterios fundamentales de actuación: la vigilancia del cumplimiento de la legalidad vigente en los suelos que el planeamiento territorial y municipal clasifican como suelo no urbanizable, con especial cuidado en los adscritos a alguna categoría de especial protección, o estar protegidos por legislación sectorial, así como los destinados a espacios libres y zonas verdes; y por otro, la inspección tendente a evitar infracciones de mayor trascendencia territorial, en particular, la formación de núcleos de población no previstos en el planeamiento y la constitución y consolidación de parcelaciones ilegales.
La efectiva ejecución de las resoluciones administrativas firmes que ordenan la restauración de la legalidad urbanística también se configura como un objetivo del Plan, como medio ejemplificador e instrumental para salvaguardar los bienes más dignos de protección.

La labor de colaboración con los ayuntamientos de la Comunidad de Madrid debe ser también un objeto preferente de la inspección urbanística. Por ello, se prevé la firma de convenios de colaboración con aquellos municipios que, por carecer de medios técnicos y humanos suficientes, puedan necesitar asistencia técnica en materia de disciplina urbanística. Al objeto de poder dar satisfacción plena a esta posible demanda, se atenderán de manera prioritaria aquellas solicitudes de municipios con menor población y cuya problemática en disciplina urbanística incida especialmente en la protección del suelo no urbanizable especialmente protegido.

Necesariamente se mantiene como fin primordial de la actividad inspectora el de complementar la acción de los órganos judiciales y del Ministerio Fiscal, tanto en la emisión de informes y dictámenes que se soliciten, en la realización de actividades de inspección, como en el cumplimiento de las resoluciones judiciales que reclaman el auxilio judicial para la debida ejecución de las sentencias que se dicten ordenando la reposición de la realidad física alterada.

FEDERACIÓN DE MUNICIPIOS DE MADRID

(03/28.772/17) RESOLUCIÓN DE LA COMISIÓN SECTORIAL DE URBANISMO, VIVIENDA E INFRAESTRUCTURAS APROBADA LA RESOLUCIÓN PRESENTADA POR LA COMISIÓN DE URBANISMO SOBRE LA LEY DEL SUELO CON EL VOTO EN CONTRA DEL PARTIDO POPULAR.

Reconociendo que la redacción de un nuevo texto de Ley del Suelo por parte del Gobierno de la Comunidad de Madrid es un hecho positivo, es preciso señalar que el proyecto de ley reproduce en gran medida el espíritu y la concepción del urbanismo desarrollado desde la primera ley de suelo de 1956 hasta el estallido de la última burbuja inmobiliaria.

La crisis ha puesto de manifiesto las carencias del marco que regula la construcción de nuestras ciudades y de nuestro territorio. Actualmente no existen las herramientas adecuadas y eficaces que permitan a los municipios madrileños rectificar o revisar los modelos urbanos planteados en contextos socioeconómicos completamente diferentes al actual. Y el proyecto de ley presentado no logra mejorar esta situación.

La ausencia de un diagnóstico territorial y urbanístico previo a la redacción de la ley ha hecho que muchos de los problemas comunes a los municipios madrileños queden sin solución en el nuevo texto: la judicialización del urbanismo, la falta de adaptación del planeamiento general, el sobredimensionado del suelo urbanizable y su posible desclasificación, el problema de las viviendas vacías, la transformación artificial del territorio, los procesos de especulación inmobiliaria, la garantía de la calidad de vida en las ciudades, el impacto de la movilidad en la vida de las personas, o el metabolismo urbano y la huella ecológica, por mencionar algunos de los asuntos más relevantes.

Una nueva ley de suelo debería de haberse entendido como la oportunidad para dar respuesta a los retos actuales y futuros que los municipios deben abordar. Hubiera sido preciso una renovación en profundidad de la regulación urbanística que incluyera aspectos como la ordenación territorial, la participación, el cambio climático, el refuerzo del papel de la administración local, etc.

Por ello, se recogen a continuación los principales aspectos que, a juicio de la Comisión de Urbanismo de la Federación Madrileña de Municipios (FMM), deben ser revisados y mejorados con el objetivo de conseguir el marco normativo que la Comunidad de Madrid y sus distintos territorios necesitan:

1. Sobre la necesidad de un modelo territorial para la Comunidad de Madrid

A la falta de diagnóstico que siente las bases de las necesidades del territorio en la Comunidad de Madrid, se suma la nueva ausencia de la planificación territorial que se queda fuera del texto. Se renuncia así, de nuevo, a la ordenación integrada del territorio, del suelo y del urbanismo, y a una visión estratégica, a medio y largo plazo, de sus pueblos y ciudades. El proyecto de ley circunscribe su objeto a la “actividad urbanística” entendida exclusivamente con fines fundamentalmente urbanizadores y edificatorios, ignorando la necesidad de extenderse a un concepto más amplio e inclusivo en el que la recuperación del medio natural, la preservación del medio urbano y la limitación al desarrollismo reciente han de ser contenidos propios principales de dicha actividad desde una visión conjunta del territorio. Tampoco se abordan las diferencias y capacidades de los distintos municipios de la comunidad, con muy diversos entornos territoriales, poblaciones y situaciones socio-económicas. Por todo ello, se considera fundamental que el nuevo texto incluya:

La ordenación integral del territorio, del suelo y del urbanismo

Herramientas para la aprobación de un instrumento de Estrategia Territorial autonómico que quedará sujeta a criterios de sostenibilidad ambiental y económica

La creación de un sistema autonómico de espacios abiertos como eje estructurante del modelo territorial de la Comunidad Autónoma con el fin de garantizar la conexión en red de los espacios naturales protegidos y la preservación de del paisaje de acuerdo con el Convenio Europeo de 2007.

La revisión del sistema de planeamiento existente y del concepto de Plan General simplificado, en el que solo se concreta la reducción de cesiones, sin que su tramitación se demuestre más ágil que la de cualquier otro plan general

2. Revisar el papel de los distintos agentes en la construcción de la ciudad y el territorio.

A excepción de la iniciativa privada, que sale reforzada con la redacción del proyecto de ley, el resto de agentes que intervienen en la construcción de la ciudad y del territorio, especialmente la administración pública y la ciudadanía, pierden peso dentro de los procesos definidos. Las propuestas incluidas en el nuevo texto son contrarias a las tendencias nacionales e internacionales y a las demandas de los ciudadanos y sus dirigentes, que son cada día más conscientes de la importancia de intervenir en la toma de decisiones en lo que a la conformación de la ciudad y del territorio se refiere.

Es especialmente preocupante el abandono de la consideración del urbanismo como función pública. El nuevo texto convierte en secundario y residual el papel de la iniciativa pública municipal, reforzando esta posición al reconducir las actuaciones de regeneración, renovación y nueva urbanización a su desarrollo mediante los sistemas de actuación convencionales, dando prioridad al sistema de actuación por compensación. En este sentido, el título preliminar define la actividad urbanística, no como una potestad de la administración, sino como como una actividad que se ejerce en el marco del derecho de propiedad del suelo, de la libertad de empresa y, en su caso, de la iniciativa pública… (Artículo 4). La función social como límite del derecho a la propiedad se recoge en la legislación de suelo desde 1956 y es un mandato constitucional que la administración local debe garantizar. En este sentido, la revisión del texto debe abordar los siguientes puntos:

Reforzar la participación ciudadana en general, y en especial dentro de las actuaciones sobre el medio urbano que se desarrollarán sobre la ciudad ya habitada.

Reforzar la actuación pública en la definición y gestión del urbanismo.

Reforzar la función social del derecho de propiedad, reforzando las obligaciones de los propietarios de suelo y de edificios.

Eliminación de las Entidades urbanísticas de Colaboración.

3. Nuevas herramientas para dar solución a la ciudad y al territorio post-burbuja.

Como se ha señalado en la introducción, uno de los mayores problemas a los que se enfrenta el conjunto del territorio de la Comunidad de Madrid es el modelo reflejado en el planeamiento vigente, diseñado durante la burbuja, y sin encaje en un contexto como el actual. Resultando positivas la eliminación del suelo urbanizable no sectorizado y las restricciones a la clasificación como urbanizable, el proyecto mantiene las dificultades para la reversión de suelos planificados sin expectativas ni necesidades reales para su desarrollo.

Por otra parte, el proyecto de ley no alcanza a reformular la visión negativa sobre el suelo no urbanizable que se agravó significativamente con la aprobación de la ley de suelo estatal de 1998 y que el anterior texto autonómico asumía. En muchos de los municipios de la Comunidad de Madrid, la mayoría del suelo a gestionar es no urbanizable, por lo que es imprescindible que los instrumentos que el nuevo texto incluya ayuden a su conservación y mantenimiento. La propuesta para la ordenación de los usos, y los procedimientos para la regulación masiva de las urbanizaciones ilegales incrementarán de forma significativa la presión sobre estos suelos. Por tanto, se propone:

Introducir mecanismos de desclasificación de suelo urbanizable previsto por el planeamiento general por razones de insostenibilidad, inviabilidad económica de su desarrollo, o por razones ambientales o de interés general debidamente justificados.

Establecer plazos de vigencia máxima para los diferentes instrumentos de planeamiento y gestión, revertiendo la concepción la “vigencia indefinida” instaurada por la legislación actual y sin penalizar a la administración con la expropiación si estos no se desarrollan.

Reforzar la consideración positiva del suelo no urbanizable, reduciendo los usos que se puedan desarrollar y, en cualquier caso, impidiendo usos que por sus características deben considerarse de naturaleza urbana, evitando la presión que actualmente sufren.

Revisión de la casuística y del procedimiento para la regularización de las urbanizaciones ilegales, con objeto de no convertir la ley en una amnistía urbanística. Definición específica de las obligaciones que los propietarios deberán asumir.

4. Apuesta por la calidad de vida dentro del tejido urbano existente.

Uno de los indicadores sobre la calidad de vida en las ciudades está vinculado a los servicios públicos que la administración presta a sus ciudadanos. La obtención de suelo para el desarrollo de zonas verdes y equipamientos ha sido desde 1956 una referencia del urbanismo español, de modo que todos los desarrollos urbanísticos partían de un mínimo equilibrio en la relación edificabilidad/dotaciones públicas. Sin embargo, el nuevo texto plantea la reducción del estándar de cesiones de suelo dotacional sin que ésta quede avalada por ningún diagnóstico racional que demuestre que las necesidades de los ciudadanos han cambiado o son distintas en función del tamaño del municipio.

Uno de los retos a abordar en el futuro de nuestras ciudades será la ordenación y gestión del suelo urbano. El traslado de las herramientas tradicionales con las que se construía nueva ciudad a las áreas ya habitadas puede generar riesgos como el incremento de los desequilibrios urbanos existentes, el aumento de la presión sobre el mercado inmobiliario que ya no está formado por suelo sino por tejido existente y habitado, o la presión sobre el patrimonio histórico que constituye parte de la cultura de nuestras ciudades. En este sentido, es fundamental y positivo que el nuevo texto incluya un título específico sobre las actuaciones sobre el medio urbano de rehabilitación edificatoria y regeneración y renovación urbanas. Sin embargo, dichas actuaciones requieren un mayor reconocimiento de su alcance integral, reconociendo la complejidad de los factores implicados. Es preciso liberar a las actuaciones en el medio urbano de la condición necesaria de actuación integrada para la gestión, y dotarlas de herramientas específicas para su desarrollo, incluida la participación ciudadana. Es especialmente problemático, al igual que en las actuaciones de dotación, el tratamiento de las dotaciones, ya que el texto puede encerrar mecanismos que generen desequilibrios en los estándares dotacionales planificados o existentes en la ciudad.

Por todo ello, se solicita que el proyecto de ley se revise en los siguientes puntos

Reforzar y clarificar la regulación del sistema dotacional. La nueva ley debería contemplar un régimen de reservas de suelos dotacionales para las actuaciones urbanísticas de forma que se establezcan cesiones de nuevos equipamientos, infraestructuras, servicios y espacios públicos que sean adecuados para garantizar las necesidades de sus futuros habitantes. Estas reservas no deberían ser inferiores a las previstas en la Ley 9/2001 según en su redacción original en lo que se refiere a elementos fundamentales como las zonas verdes, los equipamientos, incluyendo algunas de las mejoras que incluía, como la obtención de suelo para vivienda de integración social. En ningún caso, el estándar debe ser reducirse para los municipios de menor tamaño. Deberá revisarse igualmente el régimen transitorio previsto para las posibles modificaciones del planeamiento de desarrollo.

Ampliar los mecanismos de gestión en las actuaciones de regeneración y renovación urbanas, clarificando los tipos de actuación y dejando fuera de la tramitación urbanística aquellas operaciones que ya se realizan con normalidad, como la rehabilitación edificatoria o las mejoras en los suelos públicos. Será también fundamental revisar el papel de la administración local y la autonómica, permitiendo que la actividad de los municipios se desarrolle con normalidad.

Reforzar la protección del patrimonio histórico-artístico, incluyendo determinaciones específicas que garanticen la protección del patrimonio, sobre todo aquel cuya regulación deriva de los instrumentos de planeamiento, clarificando de los procedimientos necesarios para su protección y planteando las necesarias cautelas en la tramitación de obras y licencias.

5. Herramientas de intervención en el mercado inmobiliario.

Uno de los grandes retos de la regulación urbanística es la capacidad final de intervención dentro del mercando inmobiliario, procurando evitar los incrementos desmedidos de los precios del suelo y de la vivienda y apostando por la creación y obtención de suelo para la construcción de un parque de viviendas con algún tipo de protección que permita garantizar el acceso a este derecho fundamental (recogido así en el artículo 47 de la Constitución Española) al conjunto de la población. Dentro de las numerosas herramientas existentes, se propone la modificación de algunas de las incluidas en el proyecto de ley:

Aumentar el porcentaje de reserva de suelo para la construcción de viviendas de protección pública de régimen básico o de cualquier otra modalidad que establezca un precio máximo de venta o renta o los ingresos de los usuarios, estableciendo esta reserva como determinación estructurante e imperativa. La reserva debería establecerse en el 50% de la edificabilidad tanto en suelo urbanizable como en urbano no consolidado.

Eliminar el régimen transitorio previsto para los suelos destinados a viviendas de integración social.

Establecer derechos de tanteo y retracto en favor de la Administración autonómica y local para la transmisión de suelo destinado a la construcción de viviendas protegidas y de la transmisión de las mismas viviendas protegidas.

Aumentar las cesiones de aprovechamiento urbanístico a la Administración Pública actuante, al 15 por ciento de la edificabilidad media ponderada del sector o de las unidades de ejecución en las que se divida.

Pudiéndose incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada hasta alcanzar un máximo del 20 por ciento de acuerdo a la norma estatal. La reducción de la cesión de aprovechamiento e incluso su posible exención en las actuaciones de regeneración y renovación urbana se enuncian sin acotar el marco de su aplicación y en términos de una gran ambigüedad “para asegurar la viabilidad de sus propios fines”.

Reforzar el papel de los patrimonios públicos de suelo. Los Programas Municipales en el Medio Urbano deberían integrarse en el objeto, objetivos y estrategias del planeamiento general y aclarar su naturaleza urbanística como figura de planeamiento y/o de gestión y ejecución.

En conclusión, y teniendo en cuenta que el actual proyecto de Ley del Suelo y el Urbanismo de la Comunidad de Madrid no contempla los principios descritos en esta declaración, entendemos necesaria una revisión integral del texto legislativo que permita valorar su incorporación. Dicha revisión deberá contar, además, con la intervención de, al menos, todos los grupos políticos con representación en la Asamblea de Madrid así como de aquellas instituciones, organizaciones y colectivos que por su trayectoria, interés o ámbito de actuación, proceda incorporar a este trabajo de revisión.