Consell Jurídic Consultiu de la Comunitat Valenciana ha examinado el procedimiento instruido por la Consellería de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio, relativo al Anteproyecto de Ley, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana. 

1. Programas de Actuación Integrada (PAI) quedaron sin ejecutar o se encuentran paralizados sin expectativas de que puedan finalizarse.

Uno de los puntos más relevantes de la reforma legislativa aparece recogido bajo la denominación del procedimiento de 'reversión de la reparcelación'. Con este tipo de actuaciones el Consell pretende salir al paso de una situación creada tras la crisis iniciada en 2007. Muchos Programas de Actuación Integrada (PAI) quedaron sin ejecutar o se encuentran paralizados sin expectativas de que puedan finalizarse.

Ante esta problemática, el Consell establece este procedimiento en el anteproyecto de reforma de la Lotup que permite devolver los terrenos a su estado, físico, jurídico y urbanístico inicial.

El CJC cuestiona este procedimiento y considera que su aplicación puede vulnerar la legalidad. El dictamen del Jurídic considera que se trata de un procedimiento complejo, especialmente en aquellos casos en los que se ha empezado a desarrollar el programa. El informe advierte de que se prevé «toda la complejidad que puede derivarse de la vuelta atrás del proceso reparcelatorio».

2. Analizar si los terrenos están o no reparcelados y en este último caso aclarar si los suelos afectados por la reparcelación inversa «sirve para un destino completamente diferente, como el del suelo rural».

Además, sostiene que la nueva legislación debe analizarse si los terrenos están o no reparcelados y en este último caso aclarar si los suelos afectados por la reparcelación inversa «sirve para un destino completamente diferente, como el del suelo rural».

3. Los terrenos que se hayan podido ceder a la administración para dotaciones públicas se tendrán que devolver al abandonarse el PAI. Si los propietarios han hecho pagos para la transformación urbanística «reclamarán su devolución ante la desclasificación del suelo».

Otro de los puntos que se tiene que incluir en la reforma, según el dictamen del Jurídic, es los terrenos que se hayan podido ceder a la administración para dotaciones públicas se tendrán que devolver al abandonarse el PAI. «Además, la reversión de la reparcelación se puede complicar si se ha producido la división de las parcelas (...) y se ha procedido a su venta a terceros de buena fe». La situación también se complica si los propietarios que han hecho pagos para la transformación urbanística «reclamarán su devolución ante la desclasificación del suelo».

4. Casos de los adquirientes de buena fe o si el agente urbanizador se declara en concurso y sus parcelas pasan a formar parte de la masa concursal. Riesgo de que la administración pueda enfrentarse a indemnizaciones millonarias.

En opinión del CJC, el texto de la nueva ley no prevé casos como el pago en terrenos, qué sucede en los casos de los adquirientes de buena fe o si el agente urbanizador se declara en concurso y sus parcelas pasen a formar parte de la masa concursal. En este sentido, el informe advierte del riesgo de que la administración pueda enfrentarse a indemnizaciones millonarias.

PLANES DE ACTUACIÓN INTEGRADA (PAI) NO INICIADOS. PAIS ANTIECONÓMICOS Y QUE PUEDEN SER REVERTIDOS. REPARCELACIÓN INVERSA.

En cuanto a los Planes de Actuación Integrada (PAI) se analizarán aquellos casos en los que no se ha iniciado la obra por el promotor. 

En cuanto a los PAI más «antieconómicos», que aún pueden ser revertidos y donde los terrenos afectados volverían a tener el status legal anterior. 

Los PAI iniciados y que pueden ser viables se podrán dividir en sectores para ejecutarlos poco a poco y ampliar el plazo de ejecución a diez años, mientras que en los PAI inviables y reversibles se podrá hacer una "reparcelación inversa" para que los terrenos vuelvan a la situación anterior, sin cargas para los propietarios.

LA SOLUCIÓN DE LA LEY 1/2019 A LA REVERSIÓN DE LA REPARCELACIÓN.

• DAR SOLUCIÓN A LOS DISTINTOS ESCENARIOS QUE HAN GENERADO LOS PAIS FANTASMAS. 

La reparcelación inversa precisará que previamente exista un proyecto de reparcelación aprobado definitivamente e inscrito en el Registro de la Propiedad. 

El instrumento es idóneo en los casos en que el Ayuntamiento acuerda la resolución de la adjudicación del Programa Actuación Integrada o Aislada, optando por la desprogramación de los terrenos, o cuando se precisa hacer efectivo el cumplimiento de una resolución judicial por la que se declara la nulidad de pleno Derecho del Planeamiento o el Programa de Actuación Integrada o Aislada bajo cuyo paraguas se aprobó la reparcelación a la que se propagan los efectos de la nulidad.

La reparcelación inversa es una solución al conjunto de situaciones que se pueden dar tras la aprobación definitiva e inscripción registral de un Proyecto de Reparcelación.

CUESTIONES ANALIZADAS.

• Determinación de los interesados en el procedimiento de reparcelación inversa; supuestos de transmisión de parcelas resultantes, cambios de titularidad, etc…
• Delimitación del área reparcelable.
• Tratamiento de los excesos y defectos de adjudicación.
• Tratamiento de las indemnizaciones por extinción de derechos y cargas incompatibles con el planeamiento o el proyecto de reparcelación.
• Tratamiento de las operaciones de depuración jurídico-registral de las parcelas aportadas en el proyecto inicial; supuestos de inmatriculación, rectificación, etc.
• Tratamiento de las parcelas con afección parcial.
• Supuestos de propietarios que escogieron la retribución al urbanizador en especie.
• Tratamiento del suelo dotacional público.

La situación de los terceros de buena fe complica el proceso de reparcelación inversa, aunque se trata de compras de suelo rural, por lo que deberían asumir el riesgo de que el proceso de transformación sin embargo los propietarios han anticipado pagos durante la gestión de la actuación que finalmente no ha concluido.

EL PROCEDIMIENTO LEGAL DE LA REVERSIÓN DE LA REPARCELACIÓN

Artículo 164. 

La reversión de la reparcelación

1. Al resolver el programa de actuación integrada la administración urbanística actuante deberá resolver sobre la reversión a la situación al momento anterior al inicio de la actuación o establecer medidas para la finalización de las obras de urbanización.

2. En el caso de no haberse aprobado la reparcelación, la administración al resolver el programa de actuación integrada deberá acordar la adopción de las medidas necesarias para la clasificación de los terrenos como suelo no urbanizable, salvo aquellos en los que, de acuerdo con los criterios de la estrategia territorial de la Comunitat Valenciana, considere necesario mantener en su clasificación actual para atender la demanda de suelo en sus diferentes categorías.

3. De haberse aprobado definitivamente la reparcelación, el ayuntamiento podrá optar por:

a) Adoptar las medidas necesarias, con arreglo a la presente ley, para la finalización de las obras de urbanización en un plazo de cinco años prorrogable a diez años, si las obras de urbanización estuvieran ejecutadas por debajo de un 20 % del total del programa de actuación, o por plazo de diez años, prorrogable una sola vez por cinco años más, si las obras de urbanización estuvieran ejecutadas en más de un 20 % del total del programa de actuación.
b) Dejar sin efectos la reparcelación, a través del procedimiento de reversión del proceso reparcelatorio y, en su caso, acordar las medidas necesarias para la clasificación de los terrenos de acuerdo con los criterios establecidos en esta ley y en la estrategia territorial de la Comunitat Valenciana.
c) Subdividir la unidad de ejecución y aplicar la regla del apartado a o b en función del análisis de cada uno de los ámbitos de la actuación.

a) Se seguirá el procedimiento previsto en el artículo 92 de esta ley.
b) Se elaborará un proyecto en el que las fincas iniciales serán las que se adjudicaron en el proyecto de reparcelación aprobado, incluidos los suelos dotacionales. Las fincas resultantes del proyecto de reversión serán las fincas de origen aportadas a la reparcelación, si bien por razones justificadas, se podrá regularizar su configuración.
c) Será necesaria la intervención de los titulares de derechos y cargas inscritos, o cuya existencia conste por nota al margen en caso de cancelación formal, sobre las fincas resultantes de la reparcelación, para lo que se aportará certificación registral acreditativa de dichas titularidades, y se extenderá nota marginal del inicio del proceso de reversión.
d) En el proyecto de reversión se indicarán las titularidades que deben trasladarse desde las fincas de resultado del proyecto de reparcelación a las nuevamente creadas. Los terceros adquirentes de las fincas resultantes de la reparcelación se integrarán en el proceso de reversión, conforme a lo establecido en el artículo 27.1 del texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana, aprobado por el Real decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre. También se integrarán en el proceso de reversión, en su caso, los propietarios de fincas iniciales en el proceso reparcelatorio que recibieron una compensación económica sustitutiva de adjudicación de finca resultante, por la insuficiencia de derechos para recibir adjudicación en parcela, si no han ingresado el importe del precio de la compensación o si mantienen la posesión de los terrenos.
e) Se aplicarán las reglas previstas en la normativa básica del Estado relativas al régimen de las titularidades limitadas y de los derechos y gravámenes inscritos en las fincas de origen, considerándose a tal efecto como fincas de origen las de resultado de la reparcelación, y como fincas de resultado las que se adjudiquen en el proyecto de reversión.
f) El proyecto de reversión contendrá, cuando sea necesario, una cuenta de liquidación con las posibles compensaciones económicas resultantes de la devolución de cantidades abonadas o percibidas durante la reparcelación.
g) El acto administrativo de aprobación del procedimiento de reversión, una vez firme en vía administrativa, será el título inscribible en el Registro de la Propiedad.
h) A las transmisiones de terrenos a las que dé lugar el proceso de reversión de la reparcelación les será de aplicación lo dispuesto en el artículo 23.7 del texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana, aprobado por el Real decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre.