OBJETO, OPERACIONES Y ÁMBITO.

1.– Las cooperativas de viviendas tienen por objeto procurar a sus personas socias viviendas o locales, edificaciones e instalaciones complementarias; mejorar, conservar y administrar dichos inmuebles y los elementos, zonas o edificaciones comunes; crear y prestar los servicios correspondientes, así como rehabilitar viviendas, locales y edificaciones e instalaciones destinadas a las personas socias.

En todo caso, el objeto social habrá de ser desarrollado, al menos en los aspectos básicos, directamente por la propia cooperativa, sin perjuicio de que pueda ser facilitado o complementado de cualquier forma por terceras personas no socias con las que aquella contrate. Dichos contratos deberán ser dictaminados favorablemente por el letrado o letrada asesora de la cooperativa.

2.– Podrán adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social.

Asimismo, y siempre que lo acuerde la asamblea general, podrán enajenar o arrendar a terceras personas no socias los locales comerciales y los terrenos, las instalaciones y edificaciones complementarios de su propiedad que sean disponibles una vez cubiertas las necesidades de la cooperativa.

También podrán las cooperativas enajenar a terceras personas no socias las viviendas promovidas, cuando ello sea necesario para la financiación de la promoción cooperativa, una vez que la totalidad de las personas socias tenga garantizado su acceso a la vivienda. En este caso, al menos el setenta por ciento de las viviendas promovidas se adjudicará a las personas socias. La enajenación del resto de viviendas a terceras personas no socias requerirá la homologación por el Consejo Superior de Cooperativas de Euskadi que verifique dicha necesidad.

3.– Las cooperativas de viviendas solo podrán realizar la promoción de viviendas y locales, que en todo caso será única por cada cooperativa, en el territorio a que alcance el ámbito de las mismas establecido estatutariamente. Dentro del mismo residirán habitualmente la mayoría de las personas socias, salvo que la cooperativa estuviese orientada al servicio exclusivo o preferente de personas socias de la tercera edad o a la promoción de una segunda residencia. En estos casos, la convocatoria de las asambleas generales se cursará por correo certificado con acuse de recibo al domicilio que hayan señalado a tal efecto las personas socias.

RÉGIMEN DE ADJUDICACIÓN O CESIÓN.

1.– La propiedad o el uso y disfrute, habitual o por temporadas, de las viviendas y locales podrán ser adjudicados o cedidos a las personas socias mediante cualquier título admitido en derecho.

2.– Adjudicada la propiedad de viviendas y locales promovidos, la cooperativa deberá disolverse, pero siempre y cuando haya transcurrido el plazo de garantía y el legal previsto para responder de los vicios ocultos como entidad promotora, a contar desde la fecha de su adjudicación, salvo que los estatutos o convenios de colaboración suscritos con entidades públicas establezcan un plazo superior.

3.– Cuando la cooperativa promueva o adquiera un conjunto de viviendas y locales, todo ello como inmueble único, para su cesión a las personas socias, el conjunto inmobiliario será propiedad de la cooperativa en pleno dominio u otro derecho, con carácter indefinido o de duración determinada si así se prevé en los estatutos.

En tal caso, las personas socias cooperadoras ostentarán un derecho de uso sobre la vivienda y locales que les sean adjudicados por la cooperativa conforme a sus estatutos y normas de organización interna que regularán sus derechos y obligaciones.

En este tipo de cooperativas de cesión de uso, para adquirir la condición de persona socia habrá de suscribirse una aportación al capital, que tendrá como importe máximo el que le corresponda en función de los costes de promoción o adquisición del inmueble. Las personas socias abonarán, además, las cuotas periódicas que fijen los órganos de la cooperativa para el mantenimiento, mejora y conceptos asimilables correspondientes al inmueble residencial.

En caso de baja de la persona socia, su derecho de uso se pondrá a disposición del consejo rector, que lo adjudicará a una nueva persona socia. El derecho de uso es transmisible mortis causa a quienes sean causahabientes de la persona socia fallecida, previa su admisión como personas socias, de conformidad con los requisitos generales, si así lo solicitaren en el plazo de tres meses. En otro caso, tendrán derecho a la liquidación del crédito correspondiente.

RÉGIMEN DE LAS PERSONAS SOCIAS.

1.– Las cooperativas de viviendas se constituirán por, al menos, el cincuenta por ciento del total de las personas socias en función del proyecto promovido que deberá contener la escritura de constitución.

Este porcentaje no será exigible para las cooperativas de viviendas que vayan a:

a) Realizar una promoción concertada impulsada por la Comunidad Autónoma del País Vasco.

b) Realizar una promoción convenida con una o varias administraciones o entidades con participación pública.

c) Adquirir terrenos de dichas administraciones o entidades con participación pública, bien por enajenación directa, bien por concurso.

2.– En el momento de la constitución podrán computarse las personas socias colaboradoras, sin perjuicio de la posterior incorporación de las personas socias adjudicatarias o cesionarias de las viviendas, de conformidad con las normas vigentes en materia de promoción de viviendas de protección pública.

Las personas socias que promuevan una cooperativa de viviendas de protección pública únicamente podrán adoptar los acuerdos que resulten estrictamente necesarios hasta la calificación provisional de la promoción.

3.– Las cooperativas de vivienda asociarán mayoritariamente a personas físicas y a entidades cooperativas. El cumplimiento de los requisitos para adquirir la condición de socia o socio deberá ser dictaminado favorablemente por el letrado o letrada asesora, excepto en las promociones de viviendas de protección pública.

4.– En el supuesto de que se solicite por parte de la cooperativa cantidades anticipadas a cuenta de edificación a las personas adjudicatarias, las referidas cantidades deberán estar garantizadas mediante el correspondiente contrato de aval o seguro que indemnice en caso de incumplimiento de contrato, de conformidad con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

5.– En las cooperativas en que se adjudica la propiedad, ninguna persona física podrá ser titular de más de dos viviendas en régimen cooperativo, salvo los derechos reconocidos a las familias numerosas.

6.– En caso de baja de la persona socia, si lo prevén los estatutos, podrán aplicarse a las cantidades entregadas por esta para financiar el pago de las viviendas y locales las deducciones a que se refiere el artículo 66.1 hasta un máximo del cincuenta por ciento de los porcentajes que en el mismo se establecen.

Las cantidades a que se refiere el párrafo anterior, así como las aportaciones de persona socia al capital social, deberán reembolsarse a esta en el momento en que sea sustituida en sus derechos y obligaciones por otra persona socia o por tercera persona no socia.

La persona socia que cause baja de la cooperativa antes de la formalización de la adjudicación de su vivienda o local deberá seguir haciendo frente a los compromisos asumidos para su edificación, con el límite máximo que resulte del precio final para su adjudicación. Todo ello hasta que no sea sustituida en sus derechos y obligaciones por persona socia o por tercera persona no socia en la vivienda o local que tuviese adjudicado, pero mantendrá sus obligaciones cuando se incorporase una nueva persona socia o una tercera persona no socia a la que se le asignase otra vivienda o local diferente al suyo.

7.– La responsabilidad de las personas socias de las cooperativas de viviendas es de carácter mancomunado simple, siendo su límite máximo el que se corresponda con el importe de sus aportaciones obligatorias y voluntarias al capital social, así como las cantidades entregadas a cuenta para hacer frente a la edificación y las que tuviese que realizar para cubrir el precio de adjudicación de su vivienda o local, salvo que tuviese un precio máximo fijado por la Administración, en cuyo caso ese será su límite de responsabilidad a todos los efectos ante la cooperativa, sus personas socias y terceras personas no socias.

CONSEJO RECTOR.

1.– Ninguna persona podrá desempeñar simultáneamente el cargo de administrador o administradora en más de una cooperativa de viviendas, salvo que los estatutos lo admitan de modo expreso.

Las personas titulares de dichos cargos en ningún caso podrán percibir remuneraciones por el desempeño de su función, sin perjuicio de su derecho a ser resarcidas de los gastos que ello les origine.

2.– El consejo rector podrá delegar u otorgar los apoderamientos necesarios para facilitar el cumplimiento del objeto social, que en ningún caso se extenderán a actos o contratos que abarquen la totalidad del mismo ni las decisiones básicas sobre edificación y financiación y contratos con terceras personas no socias. Dichos poderes deberán inscribirse en el Registro de Cooperativas de Euskadi, previo dictamen favorable de letrado o letrada asesora.

OBLIGACIÓN DE AUDITAR LAS CUENTAS Y DE DISPONER DE LETRADO O LETRADA ASESORA.

1.– Las cooperativas de viviendas, antes de presentar sus cuentas anuales a la asamblea general ordinaria para su estudio y aprobación, han de someterlas a una auditoría de cuentas. Esta obligación legal subsistirá en tanto no se produzca la adjudicación o cesión a las personas socias de las viviendas o locales.

2.– Las cooperativas de viviendas deberán disponer de un letrado o letrada asesora, que dictaminará, al menos, sobre los acuerdos a los que se refieren los artículos 117, 118 y 119, así como sobre los acuerdos siguientes:

a) De admisión de personas socias o de adhesión.

b) De sustitución de personas exsocias por nuevas personas socias o por personas no socias.

c) Contratos con la gestora.

d) Contratos de edificación.

e) Los que se fijen en los estatutos de las cooperativas de viviendas.

PROMOCIÓN DE VIVIENDAS DE PROTECCIÓN PÚBLICA Y TRANSMISIÓN DE DERECHOS.

1.– Cuando la cooperativa de viviendas promueva viviendas de protección pública, se sujetará, en todo caso, a la normativa reguladora de este tipo de viviendas.

2.– La transmisión inter vivos de la vivienda o local de las personas socias estará sujeta a las limitaciones y derechos de adquisición preferente previstos en el correspondiente régimen administrativo y, en su defecto, por la normativa general supletoria sobre cooperativas de dicha clase.

Para las cooperativas de viviendas no incluidas en el párrafo anterior, los estatutos o el reglamento de régimen interno determinarán las condiciones y límites para enajenar o arrendar la vivienda o local de una persona socia, así como los derechos de las personas socias expectantes.