| Rafael Gil,
director del Servicio de Estudios de Tinsa, destaca que “con buena parte
del interior peninsular sin grandes cambios en precios, y Madrid y Barcelona
reflejando de manera inequívoca agotamiento en su recorrido reciente,
los persistentes repuntes en otros mercados principales elevan la media
nacional que, no obstante, continúa moderando su encarecimiento».
Entre esos
otros mercados que mantienen el dinamismo, destacan ciudades como Palma
de Mallorca, Santa Cruz de Tenerife, Valencia, Málaga, Zaragoza
y Sevilla, donde la vivienda se ha encarecido de media más de un
7% durante 2019.
Según
las tasaciones realizadas por Tinsa, la vivienda nueva y usada en España
se ha revalorizado un 14,7% desde los mínimos registrados en la
crisis (primer trimestre de 2015). Después de 13 trimestres consecutivos
de incrementos de valor, la vivienda sigue estando de media un 33% más
barata que el máximo valor alcanzado en 2007, con grandes diferencias
de evolución entre territorios.
COMUNIDADES
AUTÓNOMAS
Cuatro comunidades
autónomas registraron subidas interanuales de precio superiores
al 5% en el cuarto trimestre. Se trata de La Rioja (+9,7%), Navarra (+8,5%),
País Vasco (+7,4%), Islas Baleares (+5,5%), a las que suma la Ciudad
Autónoma de Ceuta (+6,4%). Las regiones de Madrid y Cataluña
limitan en el último trimestre su crecimiento interanual al 3% y
al 2,9%, respectivamente.
En el lado
de los descensos, en cuatro regiones, además de en Melilla (-4,2%),
la vivienda muestra un precio inferior al del mismo periodo de año
anterior. Se trata de Asturias (-3,9% interanual), Galicia (-2,7%), Cantabria
(-1,6%) y Castilla y León (-0,1%). Las tres primeras regiones se
mantienen en negativo también en variación media en 2019.
Navarra, Aragón y la Comunidad de Madrid registraron los mayores
incrementos medios en 2019, con un 6,3%, un 5,7% y un 4,4%, respectivamente.
Cantabria,
Galicia, Asturias, Extremadura y las dos Castillas son las regiones con
menor incremento acumulado desde sus mínimos postcrisis, con cifras
inferiores al 10%. En el extremo contrario, la Comunidad de Madrid es la
región más dinámica en evolución desde los
mínimos, con un aumento del 45,1%.
EVOLUCIÓN
INTERANUAL 4º TRIMESTRE
El precio medio
en Castilla-La Mancha se mantiene por debajo de la mitad del que llegó
a registrar en el año 2007, con una caída acumulada desde
máximos del 51,3%. También mantienen diferencias importantes
respecto al máximo de la década anterior las regiones de
La Rioja (-45,5%) y Aragón (-43,8%).
PROVINCIAS
La gran mayoría
de las provincias españolas incrementó el precio medio en
el último año, destacando Huesca, donde la vivienda nueva
y usada se revalorizó un 10,7% interanual en el cuarto trimestre,
y Vizcaya y La Rioja, ambas con un aumento interanual del 9,7%. Las provincias
del noroeste de España y ciertas zonas de las dos Castillas concentran
los ajustes a la baja. En Ciudad Real, la caída respecto al cuarto
trimestre de 2018 alcanza el 8,4%, seguida de León (-5,1% interanual),
Melilla (-4,2%) y A Coruña (-3,9%).
Si se analiza
el conjunto del año, Málaga es la provincia donde más
se ha incrementado de media el precio de la vivienda en 2019: un 7,5%.
Le siguen en intensidad del crecimiento las provincias de Girona (+7,1%),
Zaragoza (+6,8%) y Navarra (+6,3%).
Los mayores
valores provinciales corresponden a Guipúzcoa (2.467 €/m2),
Madrid (2.375 €/m2), Baleares (2.264 €/m2) y Barcelona (2.182
€/m2). Las provincias con el valor medio de vivienda más barato
son Ciudad Real (652 €/m2), Teruel (699 €/m2), Cuenca (713 €/m2)
y Lugo (726 €/m2).
Únicamente
en dos provincias la vivienda tiene un valor inferior a la mitad de los
máximos de una década atrás: Toledo, donde la caída
acumulada desde máximos se mantiene en el 54,3%, y Guadalajara,
donde el descenso es del 51,8%.
CAPITALES
Los datos del
último trimestre del año confirman la moderación del
crecimiento en las dos grandes ciudades españolas. Barcelona registró
en el cuarto trimestre su segunda caída interanual consecutiva:
un 0,8%, tras el descenso del 1% interanual registrado en el tercer trimestre.
Madrid, por su parte, aumentó un ligero 1,8% su precio medio en
el cuarto trimestre respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. La
estabilización del mercado en ambas ciudades se traduce en que,
en el conjunto del año, Madrid ha registrado un aumento medio del
5,3% en 2019, frente al 16,5% de 2018. En el caso de Barcelona, la vivienda
se ha encarecido de media un 1,6% en 2019 frente al 7,7% que lo hizo en
2018.
Tres capitales
(Huesca, Pamplona y Ourense) terminan el año con incrementos medios
en del 10% o superiores para el conjunto de 2019. Ligeramente por debajo
se sitúan algunas de las principales ciudades españolas,
como Palma de Mallorca, Santa Cruz de Tenerife, Valencia, Málaga,
Zaragoza y Sevilla, todas por encima del 7%.
Frente a estos
mercados más activos, la vivienda muestra descensos de valor respecto
a hace un año en 13 capitales de provincia. Las mayores caídas
interanuales en el cuarto trimestre se localizan en las ciudades de Ciudad
Real (-10,7%), Melilla (-4,2%) y Burgos (-3,5%). En el conjunto de 2019,
las mayores caídas medias se localizaron en Ciudad Real (3,7%),
Pontevedra (-3,2%) y Melilla (-2,4%).
Ocho capitales
arrojan cifras inferiores a la mitad de sus máximos pre-crisis (2007),
incluyendo Zaragoza, donde el descenso acumulado desde entonces alcanza
un 50,3%. La mayor distancia respecto a los precios máximos del
ciclo anterior entre las capitales de provincia se da en Ciudad Real (-54,6%).
Entre los mercados
donde el precio se ha recuperado en mayor medida durante la etapa post-crisis,
destaca Barcelona, donde la vivienda se ha encarecido un 53% desde sus
mínimos; Madrid, con un incremento del 51,6%; Logroño, con
un 47% y Málaga con un 46%. Pese a ello, el precio medio en Barcelona
es un 24,5% inferior al de máximos de 2007 y un 24% en el caso de
Madrid.
Las capitales
más caras del país continúan siendo San Sebastián
(3.471 €/m2), Barcelona (3.353 €/m2) y Madrid (3.020 €/m2),
seguidas a distancia por Palma de Mallorca y Bilbao. Entre las más
baratas se encuentran Lugo y Castellón, por debajo de 900 €/m2.
EVOLUCIÓN
DE PRECIOS POR DISTRITOS
En la ciudad
de Barcelona ya son más numerosos los distritos que registran caídas
interanuales de precio (con descensos entre el 1,5% y el 3,2%) que los
que registran incrementos, concentrándose estos últimos en
Les Corts (+5,1%), Sarrià-Sant Gervasi (+4,4%) y Horta-Guinardó
(+1,1%). Si se analiza el conjunto del año, solo en Ciutat Vella
se observa una evolución media negativa en 2019 (-0,4%). El
distrito de Sant Andreu es el único de la Ciudad Condal donde la
vivienda creció por encima del 5% de media en 2019.
En la ciudad
de Madrid, todavía se mantienen de forma generalizada en el cuarto
trimestre las subidas interanuales de precios, con la excepción
de San Blas (-0,1%). No obstante, entre el tercer y el cuarto trimestre
de este año, los valores medios han descendido en el Barrio de Salamanca
(-4,2% trimestral), en Chamartín (-3,7%) y en Vicálvaro (-2,5%).
Son los distritos de la periferia madrileña los que muestran una
mejor evolución media en el conjunto del año 2019:
+11,6% en Carabanchel y Vicálvaro, y +10,7% en Villaverde.
En Valencia
aún se registran aumentos sustanciales incluso en el centro, como
es el caso del Ensanche, tanto en el conjunto del año como en este
último trimestre.
Los distritos
más caros, ubicados en Madrid y Barcelona y con cifras superiores
a 4.000 €/m2, son los de Salamanca, Chamberí, Centro, Chamartín,
Retiro y Arganzuela (Madrid), y Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts y
Eixample (Barcelona).
RENTABILIDAD
BRUTA DEL ALQUILER POR DISTRITOS (pags 14-18 del informe PDF)
La rentabilidad
bruta del alquiler se sitúa en torno al 4,5 % en las ciudades de
Madrid, Valencia, Zaragoza y Sevilla, mientras que se mantiene en un 3,9
% en Barcelona.
En la división
por distritos de estas ciudades se perciben, como ocurría en meses
precedentes, cifras de rentabilidad en el centro de Barcelona (Ciutat Vella),
Madrid (Centro) y Valencia (Ciutat Vella) algo superiores a sus distritos
colindantes. Exceptuando estos casos, se mantiene la distribución
de rentabilidades más contenidas en el centro y más elevadas
en la periferia, sin variaciones destacadas respecto a trimestres precedentes.
INDICADORES
FINANCIEROS Y DE ACTIVIDAD EN ESPAÑA
(media nacional)
-
Esfuerzo financiero
NETO: 20,7% de los ingresos familiares disponibles.
-
Importe medio
de nuevas hipotecas: 127.451 €.
-
Cuota hipotecaria:
595 €/mes.
-
Compraventas /
parque existente: 22 transacciones por cada 1.000 viviendas.
-
Visados de obra
nueva / parque existente: 4,2 visados por cada 1.000 viviendas.
Esfuerzo financiero
y cuota mensual
Los españoles
destinan de media el 20,7% de sus ingresos familiares disponibles a afrontar
el primer año de hipoteca. Según datos del Instituto Nacional
de Estadística, la hipoteca media en España se situó
en 127.451 euros en el tercer trimestre de 2019 (último dato disponible).
Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de
595 euros.
Las diferencias
geográficas en el nivel de esfuerzo financiero, que relaciona rentas
familiares con el importe medio de las hipotecas en cada zona, continúan
siendo significativas en España. Baleares, donde se destina un 29,2%
de los ingresos disponibles para una hipoteca media de 188.957 euros, Málaga
(27,4%) y Barcelona (21,9%) son las provincias que realizan un mayor esfuerzo
financiero, frente a las provincias de Soria, Lugo, Castellón y
Ciudad Real (por debajo del 15%).
En las dos
capitales principales, Madrid y Barcelona, el esfuerzo financiero neto
alcanza un 21,5% y 26,8%, respectivamente. En Madrid superan la tasa del
25% los distritos de Moncloa- Aravaca, Salamanca, Chamberí, Chamartín,
Centro y Arganzuela; en Barcelona, los de Les Corts, Sarrià-Sant
Gervasi (ambos por encima del 33%), Ciutat Vella, Eixample y Gràcia.
La cuota mensual
hipotecaria más elevada se registra en la provincia de Baleares
(911 euros), seguida de Madrid (819 euros) y Barcelona (756 euros), muy
por encima del pago promedio que se realiza en Cáceres (319 euros),
Lugo (341 euros) y Ciudad Real (342 euros), provincias con las cuotas más
reducidas.
Ratios de compraventas
y visados de obra nueva
Las provincias
de Málaga, Alicante y Almería, todas ellas zonas de costa
con actividad turística, fueron las más activas en términos
de compraventas en proporción con el tamaño de su mercado.
En el último año (entre el cuarto trimestre de 2018 y el
tercero de 2019), se transaccionaron en Málaga un total de 34,6
viviendas por cada 1.000 existentes en la provincia, frente a la ratio
media en España de 22 viviendas para ese mismo periodo. En la provincia
de Alicante, la proporción fue de 32,5 viviendas y en Almería
29,2 compraventas por cada 1.000 viviendas que componen el parque de la
provincia.
Por lo que
se refiere a la actividad promotora, Málaga, Navarra y Madrid son
las provincias con mayor nivel de visados de obra nueva por cada 1.000
viviendas existentes en su territorio, según datos del Ministerio
de Fomento, con 11,9 visados aprobados por cada 1.000 viviendas, 10,1 visados
y 7,3 visados, respectivamente, muy por encima de los 4,2 visados que se
aprobaron en los últimos cuatro trimestres de media en España
por cada 1.000 viviendas existentes en el país. Entre los mercados
con menor actividad, destaca la provincia de Ourense, donde la ratio está
por debajo de uno (0,9 visados por cada 1.000 viviendas).
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