| LA FIANZA
EN EL CONTRATO DE ALQUILER DE UN ESPACIO DE COWORKING
El contrato
de arrendamiento de un local de negocio es uno de los alquileres para uso
distinto de vivienda (el otro es el alquiler de temporada).
El arrendamiento
de local es un concepto muy amplio. Un género que incluye varias
especies. Incluye cualquier alquiler de una finca habitable para desarrollar
en ella una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa,
asistencial, cultural o docente. Puede ser una oficina, una tienda, una
nave para una fábrica, un colegio, un taller de reparaciones, una
clínica dental, un espacio de coworking. El arrendatario puede ser
una persona física o una persona jurídica: un autónomo,
una sociedad civil profesional, una sociedad mercantil de capital, una
fundación e incluso una administración pública. Naturalmente,
también el arrendador.
Estos arrendamientos
se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto
en el título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente,
por lo dispuesto en el Código Civil para el alquiler de fincas urbanas.
Ello quiere
decir que es perfectamente posible y legal, además de muy aconsejable
para el arrendador, excluir del contrato locativo toda la regulación
de la LAU. La exclusión de la aplicación de los preceptos
de la Ley de Arrendamientos Urbanos deberá hacerse de forma expresa
respecto de cada uno de ellos.
Dicho de otra
manera: se puede pactar absolutamente todo. Algo que no es posible en el
contrato de alquiler de vivienda. Pero hay una excepción: la suma
mínima de la fianza. La libertad de pactos tiene un límite.
El artículo
36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que es obligatoria la exigencia
(por el arrendador) y la prestación (por el arrendatario) de una
fianza en metálico en la cantidad equivalente a dos meses de la
renta contractual inicial en el arrendamiento para uso distinto de vivienda.
Es una suma
que no se puede dejar de cobrar o prestar. Aunque al arrendador le interese
más otro tipo de prestación, como un aval personal o bancario,
o la constitución de una prenda o una hipoteca.
En el supuesto
caso de que el arrendador no estuviera interesado en la fianza en metálico
hay una forma de evitarla. Los contratos de alquiler son pactos privados.
No pasan por un notario ni por un registro público ni ningún
otro organismo oficial, y el organismo competente para el depósito
de la fianza no se enterará de la existencia del contrato si a las
partes no les conviene que se entere, así que nadie se enteraría
si no se prestare la fianza obligatoria.
Ahora bien,
si el contrato de alquiler para uso distinto de vivienda va a registrarse
en el organismo público autonómico el arrendador va a tener
que depositar los dos meses de fianza en metálico, tanto si los
ha cobrado del arrendatario como si no.
• Más
de 2 meses de fianza y su actualización
Por otro lado,
hay una suma mínima de fianza exigible, pero no hay un tope, como
sí ocurre en el contrato de alquiler de vivienda habitual.
El arrendador
puede exigir cualquier suma en concepto de fianza que le parezca razonable,
además de cualquier otro tipo de garantía que el Derecho
permita, como las ya citadas: avales personales del propio locatario o
de fiadores terceros, avales bancarios, la constitución de un derecho
real de garantía o la cesión de créditos líquidos,
vencidos y exigibles. Además, pueden establecerse cláusulas
penales por aquellos conceptos de los que la fianza responde: el pago de
la renta y de los servicios del inmueble, los suministros, los impuestos
que se obliga a pagar el arrendatario y los desperfectos causados en el
inmueble.
El pacto sobre
la actualización de la fianza es libre. En esto también se
distingue del contrato de arrendamiento de vivienda.
SEGUROS DE
OFICINA COWORKING. “ESPACIO COWORKING”. ”CENTRO DE NEGOCIOS”. “OFICINA
DE ESPACIOS COMPARTIDOS”
En los seguros
de oficina coworking debe indicar expresamente “Espacio coworking”, ”Centro
de negocios” y/o “Oficina de espacios compartidos” según corresponda.
NÚMERO
DE PUESTOS Y DESPACHOS INDIVIDUALES
También
podemos dejar constancia del número de puestos y despachos individuales
que hay en el mismo. Esto es importante ya que tenemos que recordar que
en una oficina coworking existen personas que subarriendan nuestros servicios
y que no tienen una relación laboral ni extracontractual con nosotros.
LOS CAPITALES
Y GARANTÍAS DEL SEGURO COWORKING (LOCAL EN PROPIEDAD O EN ALQUILER).
Los capitales
y garantías a asegurar variarán en función de si somos
los Propietarios del Espacio Coworking o somos arrendatarios.
a. Continente
del espacio coworking
b. Coberturas
de seguro oficinas
Cobertura de
Daños por agua. Daños por agua en el seguro coworking
c. Cobertura
de daños estéticos en el seguro oficina coworking
d. Garantía
de Pérdidas consecuenciales o lucro cesante.
e. Cobertura
de Equipos Ofimáticos y Avería de Maquinaria
f. Defensa
Jurídica
g. Daños
eléctricos.
h. Rotura de
cristales.
i. Rotura de
rótulos, vitrocerámica, mármoles y granitos o de loza
sanitaria.
j. Incendio
k. Responsabilidad
civil frente a terceros. Responsabilidad Civil para Coworkings
Es importante
incluir la cobertura de un posible siniestro en el que se vea perjudicado
un Coworker.
l. Cobertura
de Robo en un Seguro oficina coworking
Una de las
mayores preocupaciones de los Coworking es el robo en el espacio Coworking
que afecte a su contenido y al de los usuarios.
Inclusión
de los bienes de los usuarios en la póliza del coworking
A elección
del Coworking o Centro de negocios se puede incluir los bienes de los usuarios,
“bienes de terceros”, en el contenido contratado por el coworking.
m. Seguro responsabilidad
civil patronal por servicios adicionales del coworking.
La garantía
de RC de un seguro de oficina coworking cubre las reclamaciones que se
puedan derivar de un siniestro en la actividad de explotación del
coworking,
Sin embargo,
los servicios adicionales que ofrecen algunos centros de coworking, centros
de negocios u oficinas compartidas, deben contratarse con una garantía
de responsabilidad civil profesional, ya que se deben cubrir por el propio
ramo de responsabilidad civil y no por el de oficinas.
Veamos unos
ejemplos.
• Servicio
de guardería infantil o ludoteca
• Servicio
de Asesoría legal, necesita el seguro responsabilidad civil abogado.
• Organización
de eventos, talleres y actividades workout, necesita el seguro responsabilidad
civil organización eventos.
• Gestoría:
Asesoría fiscal, laboral y contable, necesita el seguro responsabilidad
civil asesoría
• Marketing:
Comunity manager y agencia de publicidad
• Servicios
de secretaría con atención de llamadas y otros.
De no tener
contratado correctamente la Responsabilidad Civil, el seguro se puede eximir
del pago de la indemnización.
Sin embargo
el causante de un daño es responsable civilmente de los perjuicios
ocasionados, no pudiendo eximirse del pago de dichas indemnizaciones sea
a través de su seguro o a través del pago directo con su
patrimonio personal.
n. Responsabilidad
Civil del Coworker por uso indebido.
El usuario
es el único responsable de las lesiones causadas a sí mismo
o a terceros así como de los daños a bienes propios o de
terceros provocados tanto por el uso normal como indebido del espacio Coworking.
El seguro del
Espacio Coworking no se hace cargo de los daños causados por terceras
personas, por lo que el Coworker responsable del perjuicio deberá
indemnizar al perjudicado con su seguro de responsabilidad civil propio
(profesional, el de hogar no se hará cargo) o en su defecto asumir
el coste del daño producido directamente de su patrimonio.
En la práctica
se contrata un seguro de oficina coworker que cubra los daños reclamados
al Usuario y sus bienes personales, teniendo un seguro por un precio muy
bajo para cubrir esta necesidad.
ñ. Responsabilidad
civil del Directivo u alto cargo del coworking
o. Seguro responsabilidad
civil LOPD
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