¿CÓMO SE ELABORA UN CONTRATO DE EJECUCIÓN DE OBRA  “LLAVE EN MANO”?

El concepto básico es que en un contrato “llave en mano” el contratista deberá proporcionar los trabajos listos para su uso al precio acordado y en una fecha fija. 

En el derecho internacional hay dos formas de llegar a lo mismo: la entrega de la obra. En la solución EPC, el promotor proporcionará el proyecto básico a un contratista y este último realizará la obra conforme al diseño básico recibido. Sin embargo, en el contrato llave en mano (Turnkey Contract), el promotor solo proporcionará ciertas especificaciones técnicas del proyecto y es responsabilidad del contratista preparar el diseño básico y detallado del proyecto.

VENTAJAS E INCONVENIENTES DEL CONTRATO DE OBRA LLAVE EN MANO

Ventajas

Los contratos llave en mano reducen la carga de administrar o supervisar proyectos por los promotores inmobiliarios. Esto se debe a que el contrato asigna la responsabilidad de todo el proyecto al contratista que se adjudicó el contrato. 

Por lo tanto, simplemente hay que esperar para recibir las llaves de un edificio utilizable al final del plazo acordado.

El contratista seleccionado para ejecutar un proyecto de construcción llave en mano es responsable de ejecutar la construcción (y a veces de diseñarla). En consecuencia, el contratista puede comenzar a contratar subcontratistas y proveedores de materiales. Esta adquisición temprana de materiales y subcontratistas hace posible que el proyecto se complete antes porque no se perderá tiempo en el proceso de adquisición.
 

Aparentemente habrá un "coste más bajo" al integrar "todos" los elementos bajo un solo proveedor. Los proyectos llave en mano también suponen ahorros de costes para el promotor porque éste solo es responsable de la suma global acordada durante las negociaciones del contrato. Cualquier aumento en los costes, como los aumentos en los precios de los materiales, están cubiertos por el contratista.

Definitivamente, la principal ventaja de este servicio es la tranquilidad del promotor cuando traspasa la responsabilidad total del proyecto a "solo un contratista".

Inconvenientes

Participación limitada del promotor. El promotor tendrá una capacidad limitada para participar en las diversas actividades asociadas con su proyecto. Por ejemplo, es posible que no tenga voz en la selección de los subcontratistas que ofrecerán diferentes servicios durante el proyecto. Esto puede negarle la oportunidad de seleccionar los proveedores de servicios que prefiera.

Además, al asignar la responsabilidad total del proyecto, el propietario cede todos los derechos para interferir y controlar el proyecto, y cuestiones como la topología, las especificaciones, los materiales y equipos que deben emplearse, etc..

Los contratistas llave en mano pueden generar presupuestos de proyectos que son más caros. Esto se debe a que esos presupuestos se presentan antes de que se finalicen los diseños del proyecto y a que pueden tener presupuestos más altos para cubrir cualquier aumento impredecible en los requisitos presupuestarios, como los aumentos de precios debido a la inflación. 

Por lo tanto, puede terminarse pagando mucho más al contratista llave en mano de lo que se hubiera pagado en otro tipo de contrato de obra en el que se tiene más participación en la ejecución del proyecto.

La mayor responsabilidad asumida por el contratista (único proveedor del promotor), irónicamente, es la que causa la mayoría de las desventajas en el contrato de obra llave en mano. 

Como se asume un coste mayor debido al mayor riesgo que conlleva la responsabilidad total, la forma típica de contrarrestar el mayor riesgo es aumentando el precio.

Un riesgo que hay que vigilar en el contrato es que hay proveedores que, después de ganar el contrato, buscan formas de ahorrar durante la implementación (tomando para sí los posibles ahorros porque el precio ya se ha cerrado), así que ejecutan diseños detallados por debajo de los estándares definidos y usan materiales de baja calidad respecto a las especificaciones técnicas aceptadas. 

En este caso, se vuelve vital contar con un proceso de recepción de obra por parte de un técnico calificado completamente independiente del contratista, para minimizar y eliminar esta eventual desventaja.

LAS CLAVES DEL CONTRATO DE OBRA LLAVE EN MANO

La obligación principal del contratista es cumplir con la fecha de finalización o, si la instalación se realiza por etapas, las fechas de finalización sucesivas. 

El precio para proyectos llave en mano normalmente es una suma global. Si bien es concebible expresar precios en un contrato llave en mano en forma de precios unitarios que sirven para la valoración de variaciones, reembolso de costes y también para pagos progresivos. Cuando las obras son importantes, el contrato prevé pagos parciales. 

En el caso de contratos llave en mano a tanto alzado, apenas es posible fijar los pagos progresivos con referencia a la medida de cantidades. Así que los pagos parciales en estos contratos normalmente se realizan sobre la base de hitos como fechas de realización de pedidos a proveedores, logro de ciertas etapas en obra, etc.

En cuanto a las garantías de desempeño, es obligación del contratista cumplir con estas garantías. Ya sea por la incapacidad del contratista para ejecutar la obra, por defectos en el diseño aprobado o por variaciones ordenadas por el promotor, el contratista no queda eximido de esta obligación a menos que se haya acordado una exoneración expresamente o por implicación. Las garantías de desempeño asumidas por el contratista se basan en ciertos supuestos con respecto a la calidad de las materias primas utilizadas y ciertos condicionantes tales como condiciones climáticas, disponibilidad y regularidad de suministros, etc.

La ley que rige el contrato determina los derechos y obligaciones contractuales de las partes, su interpretación y validez. El principio de autonomía de las partes, reconocido para la mayoría de los tipos de contratos, también se aplica a los contratos llave en mano. En consecuencia, las partes son libres de elegir la ley que rigen sus obligaciones contractuales, sujetas a ciertas restricciones relacionadas con ciertos temas de los contratos (por ejemplo, propiedad intelectual) o para ciertos aspectos de la transacción (por ejemplo, normas sobre intereses).

La ley aplicable a los procedimientos de solución de conflictos normalmente es la ley de jurisdicción o procedimiento de arbitraje en el lugar donde se lleva a cabo el proyecto. Se determina independientemente. En algunos casos puede ser la ley de un país diferente de aquel cuya ley rige el contrato en sí.

En conclusión, un modelo de contrato llave en mano debe basarse en un equilibrio de los derechos y obligaciones entre el promotor y el contratista, y una asignación de riesgo de equilibrio. Además, el contrato debe proporcionar una estructura clara y compacta que facilite su administración.  

Estas cuestiones se analizan de un modo práctico y profesional en la guía práctica del contrato de obra. ¿Cómo se elabora un contrato de ejecución de obra “llave en mano”?