| ¿Qué hace un Director de suelo?
¿Qué funciones tiene el director
de suelo de una promotora inmobiliaria? ¿Captar suelo?
¿Buscar suelo/edificios siguiendo criterios
de oportunidad?
Todo esto y mucho más.
El Director de suelo ayuda a identificar nuevas
oportunidades de adquisición de terrenos que se alinean con la estrategia
y los objetivos del plan comercial de una inmobiliaria o inversor inmobiliario.
Debe realizar investigaciones, proporcionar análisis
y administrar datos de terrenos con el fin de maximizar la ganancia de
los activos inmobiliarios.
Manejará perfectamente los mapas de la zona
para recopilar información sobre sitios o áreas específicas.
La información incluirá servicios públicos, zonificación,
topografía, estado de servidumbres y otra información relacionada
con el desarrollo para evaluar cada sitio.
El director de suelo llevará un registro
de seguimiento de las operaciones viables y transacciones comparables.
Debe conocer el mercado del suelo como la palma de su mano. No se le puede
escapar ningún solar.
Para cumplir esta finalidad el Director de suelo
debe mantenerse en contacto directamente con los propietarios en áreas
específicas de inversión, estar bien relacionado con los
propietarios de suelo, agentes inmobiliarios, funcionarios municipales,
ingenieros, promotores e inversores inmobiliarios, abogados, urbanistas,
etc. Todos los que pueden dar lugar a una oportunidad de compra. Tiene
que ser sociable y asistir a eventos inmobiliarios para generar nuevos
contactos y encontrar ofertas.
El director de suelo debe contar con la ayuda de
los gestores de suelo independientes ya que están especializados
en la localización de todo tipo de terrenos y en su venta a un inversor
o promotor.
Vamos que tiene que apretar muchas manos si quiere
ser el primero en saber donde hay un suelo en venta.
Y por si fuese poco debe tener conocimientos técnicos
inmobiliarios:
-
Desarrollo de nuevas promociones.
-
Gestión estratégica de la cartera de
suelo. Elaboración, seguimiento y actualización del Plan
Estratégico de la compañía.
-
Desinversiones de suelo. Captación de ofertas.
Negociación y cierre. Presentación de propuestas de desinversión.
-
Planificación, control e impulso del desarrollo
urbanístico del suelo (planeamiento, gestión, ejecución
de obras de urbanización, conservación).
-
Representación de la empresa y relaciones con
las administraciones públicas (locales, autonómicas y estatales),
profesionales externos, empresas constructoras y otros propietarios.
-
Dirección del equipo del departamento de suelo.
-
Puesta en valor mediante el desarrollo urbanístico
y edificatorio de la cartera de suelo.
Pero lo más importante: instinto de la oportunidad
inmobiliaria.
Un director de suelo debe tener instinto, conocimiento
profundo de todas las fases del sector inmobiliario. Los excesos de la
crisis inmobiliaria están muy recientes. En Madrid, en Valdecarros
había ofertas en 2013 entre 20 y 24 euros por metro cuadrado en
un sitio donde se llegó a pagar 240 euros. Hay casos peores, terrenos
que se compraron como urbanizables y que difícilmente serán
urbanizados algún día.
Esto significa que algunos directores de suelo
causaron involuntariamente la ruina de sus promotoras porque creían
en su instinto y conocimiento del mercado.
En muchos casos sobraron las prisas y no se investigó
lo suficiente el encaje estratégico del solar en el plan de negocios
de la inmobiliaria.
Otras veces creyeron que la estrategia de ciertos
suelos era esperar, pero desconocían los flujos financieros de su
empresa.
En otras ocasiones no tienen capacidad de decisión
inmediata y pierden oportunidades claras de negocio.
De estos temas se trata en la guía práctica
del director de suelo. Land Acquisition Manager. |
