Así se desprende del el 'Informe Sectorial Inmobiliario' de CaixaBank Research sobre las previsiones del sector para el próximo año. Un informe que constata que el ritmo de crecimiento del sector se ha reducido en 2019 respecto a los "excelentes registros del año anterior", y señala que de cara a 2020 seguirá evolucionando de forma favorable, aunque el ritmo de avance tanto de precios como de compraventas será más moderado. De hecho, la ralentización del sector inmobiliario está siendo algo más pronunciada de lo que se preveía hace unos meses, lo que ha llevado a revisar a la baja las previsiones de crecimiento de los precios de la vivienda y las compraventas en relación con las publicadas en el mismo informe del pasado mes de junio.

SITUACIÓN Y PERSPECTIVAS

El sector se ha ido desacelerando en 2019 en un contexto de empeoramiento de las perspectivas económicas. De cara a 2020, el mercado seguirá evolucionando de manera favorable, aunque el ritmo de avance será más moderado.

LA SEGUNDA RESIDENCIA EN ESPAÑA

Un 14,6% de las viviendas en España son segundas esidencias y en algunas provincias supera el 30%. Entender su distribución, gracias al big data permite capturar las dinámicas más complejas de su comportamiento.

EL MERCADO INMOBILIARIO EUROPEO

Desde 2016 los precios de la vivienda en el conjunto de la UE han aumentado un 4,6% anual en promedio, por encima del crecimiento de los salarios y del PIB. Analizamos qué factores explican esta tendencia.

LA DIVERGENCIA DEL PRECIO DE LA VIVIENDA

Los precios de la vivienda han crecido con fuerza en las grandes ciudades y puntos turísticos, pero en zonas menos urbanas la recuperación es más lenta y se acentúan las divergencias regionales en cuanto a precio y accesiblidad.

Si hablamos de cifras concretas, las previsiones de crecimiento del PIB han pasado del 2,4% al 1,9% en 2019 y del 1,9% al 1,5% en 2020 debido al impacto del menor crecimiento mundial que incide particularmente en algunas economías europeas.

Ante esta situación, el informe señala que no se observan signos de alarma, ya que los factores que explican la desaceleración son externos y los factores que sostienen el sector inmobiliario tales como el crecimiento sostenido del empleo o la recuperación de los salarios siguen siendo sólidos. Las previsiones señalan a 330.000 empleados más en 2019 y 265.000 en 2020, mientras los salarios crecen ligeramente por encima del 2%, así como unas condiciones financieras favorables.

Si antes del verano se especulaba que el Banco Central Europeo (BCE) podría empezar a subir los tipos de interés en 2020, el empeoramiento del escenario global ha conllevado un giro de 180 grados de la política monetaria, y ha lanzado un nuevo programa de estímulos monetarios con un nuevo recorte del tipo depo hasta el -0,50% y reanudando las compras netas de activos a un ritmo de 20.000 millones de euros mensuales.

Ante esta situación, los autores consideran que todo apunta a que los tipos de interés se mantendrán muy bajos en un periodo prolongado.

LA DEMANDA SE ESTABILIZA Y CRECIMIENTO "VIGOROSO" DE LA OFERTA

El informe de CaixaBank Research destaca que después del fuerte crecimiento experimentado durante los últimos años, la demanda de vivienda empieza a estabilizarse. En cifras: El volumen de compraventas se sitúa por encima de las 500.000 unidades, lo que supone, según el informe, más de 10 transacciones por cada 1.000 habitantes. Según los datos del INE basados en el Colegio de Registradores, la compraventa de viviendas retrocedió un 3,2% interanual entre enero y septiembre de 2019, debido en parte al impacto temporal de la implementación de la nueva ley hipotecaria que entró en vigor el pasado junio.

En particular, la construcción sigue destacando de manera positiva respecto al conjunto de la economía española, concretamente este sector creció un 2,4% interanual en el tercer trimestre de 2019 comparado al avance que experimentó un año antes del 6,2%. También se destaca que no se observan excesos por el lado de la oferta, ya que el nivel actual de producción de nuevas viviendas (alrededor de 107.000) se encuentra todavía por debajo de la creación de hogares del último año (120.000).

Una cifra importante en el sector es que 1 de cada 12 empleos ha sido generado en la construcción entre el cuarto trimestre de 2018 y el tercer trimestre de 2019, lo que implica una importante ralentización comparado con el avance del 7,4% en el mismo periodo de 2018. Aun así, la contratación en la construcción ha crecido con más vigor que en el resto de los sectores.

El PRECIO DE LA VIVIENDA TAMBIÉN SE DESACELERA

El precio de la vivienda también se desacelera: El informe destaca que el precio de la vivienda creció un 3,2% interanual en el segundo y tercer trimestre de 2019, por debajo del 4,4% registrado en el primer trimestre del año.

Venta de vivienda.

El precio de la vivienda del INE también bajó una marcha, pasando de un crecimiento del 6,8% interanual en el primer trimestre de 2019 al 5,3% en el segundo trimestre, aunque las diferencias por comunidades siguen siendo "muy significativas".

"En los próximos meses, prevemos que el precio de la vivienda seguirá desacelerándose, con avances positivos alrededor del 3% en 2020", concluye el informe que defiende la necesidad de que el sector sea sostenible a largo plazo, para así huir de altibajos.

SEGUNDAS RESIDENCIAS

El informe también ahonda sobre las segundas residencias en España, una práctica acentuada en España: El 14,3% (3,7 millones de viviendas) lo son frente a otros países europeos tales como Francia (6,4%) o Italia (7,5%). Entre los principales factores que han contribuido al aumento de las segundas residencias están el aumento de nivel de vida, el auge del turismo internacional, generar patrimonio, la migración del campo a la ciudad o el incremento del tiempo que le dedicamos al ocio.

¿QUÉ HOGARES Y DÓNDE TIENEN UNA SEGUNDA RESIDENCIA?

Sobre qué tipo de hogares tienen una segunda residencia, el informe señala que son la situación económica del hogar y el PIB de la provincia de residencia los factores principales que inciden en la decisión de adquirir una segunda residencia, y pone de ejemplo Madrid, donde 1 de cada 5 hogares cuenta con segunda residencia, frente a Cádiz o Badajoz, donde son 1 de cada 20 hogares los que la tienen.

El nivel de estudios también está relacionado con la obtención de una segunda vivienda, el informe revela que la proporción de hogares con una segunda residencia aumenta con el nivel educativo. Como dato, solo un 7% de los hogares que no tiene una educación formal cuenta con una segunda residencia frente al 20%-25% que ha cursado un máster o un doctorado.

En la costa mediterránea se concentra la mayor parte de las segundas residencias. Alicante se lleva el oro con 326.705 viviendas (8,9% del total nacional); le siguen Valencia con 223.885 viviendas (6,1% del total) y Málaga con 170.438 viviendas (4,6% del total).

Si seguimos mirando el ranking: Gerona, Tarragona, Murcia, Castellón o Cádiz (todas ciudades costeras) siguen en el top de ciudades donde se encuentran las segundas residencias español. Las segundas viviendas no alcanzan el 7% en estas provincias dado que la mayor parte de las viviendas en estos casos son de primera residencia.

A nivel municipal; cuanto más pequeño es el municipio el porcentaje de viviendas secundarias respecto al total suele ser mayor. Los municipios con más de 2.000 habitantes y con mayor porcentaje de viviendas secundarias son Noja (Cantabria), con un 91%; Daimús (Valencia), con un 76%; Llançà (Gerona), con un 73,9%; Los Alcázares (Murcia), con un 68,9%, y Canet d’en Berenguer (Valencia), con un 68,5%.

Las provincias con mayor número de residencias secundarias pueden tener una procedencia con un grado de concentración alto o bajo, en este caso hablamos un de destino diversificado. El estudio pone de ejemplo el caso de Málaga: madrileños (24%), malagueños (19%), cordobeses (12%) y sevillanos (6,7%). El caso de Gerona es un destino muy concentrado, ya que la procedencia del 75% son barceloneses, que si los sumamos al 17,2% de gerundenses que tienen segunda residencia, superan el 90% entre las dos procedencias.

LOS PRECIOS, AL ALZA EN EUROPA

Los precios de la vivienda siguen en aumento por el territorio europeo, excepto Italia, y en la mayoría de ellos, los precios se sitúan por encima del nivel que alcanzaron antes de la crisis. España con un 21% de variación entre el primer trimestre de 2016 y el segundo trimestre de 2019, se acerca a la media europea con un 16,1%. Portugal (36,5%) y Hungría (48,5%) son los países donde más han crecido los precios; Francia (10%) y Suecia (9,1%) son los países donde menos han crecido.

La recuperación económica sincronizada, con la mejora del mercado laboral, que experimentó una reducción del 11% a un 6,3% entre el 2013 y el tercer trimestre de 2019, explican el alza de los precios de las viviendas en Europa.

Los bancos centrales, a través de los estímulos monetarios, han ido hacia una reducción generalizada de los costes de financiación hasta niveles históricamente bajos. El tipo de interés se situaba en el 2% en el tercer trimestre del 2019, comparado con un 5% en los años previos a la crisis financiera.

LAS GRANDES CIUDADES, POR ENCIMA DE LA MEDIA

El precio de la vivienda en las grandes ciudades suele ser superior al promedio nacional. En relación con el promedio nacional, en el caso de España, Madrid (1,64%), Barcelona (1,53%), Bilbao (1,40%), Valencia (0,81%) y Sevilla (0,78%) son las ciudades donde más aumenta el precio de la vivienda. Esto se explica debido al hecho de que las grandes ciudades son de pro sí focos importantes de atracción a la inversión.

En cuanto a si debemos preocuparnos o no por el aumento de los precios que nos recuerdan a la crisis anterior, el estudio de Caixabank Research revela que no existen signos de tensionamiento en los principales indicadores de acceso a la vivienda para la población local.

Como podemos imaginar, Madrid y Barcelona son las ciudades españolas donde existe una sobrevaloración en relación a los índices de accesibilidad a la vivienda. Sin embargo, en otras zonas menos urbanas, donde la recuperación del sector inmobiliario ha llegado más tarde y está siendo mucho más lenta, no existen tales sobrevaloraciones.

Todo esto lleva a una divergencia acentuada entre las distintas regiones en cuanto al precio y la accesibilidad a la vivienda. En términos generales, a pesar de existir esa tendencia alcista, en España, el precio permanece en torno a un 22% por debajo de su máximo histórico.