| Los contratos de gestión hotelera surgieron
de un contrato de arrendamiento modificado para el Hilton de Hong Kong
en 1963, y los términos principales incluidos en él apuntalan
la mayoría de estos contratos hasta el día de hoy.
En la actualidad, todas las principales cadenas
hoteleras se han expandido, en un grado u otro, a nivel nacional e internacional
a través de una combinación de franquicia y gestión
hotelera, y todas tienen sus propios contratos estándar.
Aproximadamente una quinta parte de todos los hoteles
en Europa y una octava parte de todos los hoteles en América del
Norte están operados bajo acuerdos de gestión y aunque cada
acuerdo de gestión es único, los mismos problemas principales
generalmente se identifican y negocian entre las partes.
Tradicionalmente, los contratos de gestión
hotelera eran un medio para limitar la exposición de los operadores
a pagos de alquiler fijos cuando los ingresos caían. En mercados
menos desarrollados, incluso con un cierto grado de recuperación
económica, los operadores han seguido utilizando el contrato de
gestión hotelera de esta manera.
En mercados más desarrollados, como España,
ha habido una mayor complejidad en los acuerdos, un síntoma de que
los propietarios se especializan y buscan más control e información
sobre el funcionamiento de su hotel, fundamentalmente porque los propietarios
continúan cargando con la mayor parte del riesgo comercial en la
gestión hotelera.
Los contratos de gestión hotelera pueden
ser largos y complicados. La negociación de este acuerdo se centra
en el poder del propietario y los derechos del operador. El borrador inicial
lo ofrece el operador hotelero.
El objetivo principal de este acuerdo es que los
inversores de algunos hoteles carecen del know-how para operarlos por lo
que no pueden asumir su gestión y bien lo alquilan o encargan la
gestión a un operador hotelero.
Los elementos principales del contrato de gestión
hotelera son:
- Términos y condiciones del acuerdo
- Duración y durabilidad del acuerdo.
- Procedimiento de terminación anticipada
por cualquiera de las partes del contrato
- Pólizas de seguro del hotel y sus activos
fijos.
- Propiedad o inversión de la empresa gestora.
- Condiciones contractuales en caso de venta del
hotel.
- Tarifas de incentivos o penalizaciones relacionadas
con el desempeño operativo
- La exclusividad de la sociedad gestora.
- Situación de los empleados
Un factor importante, como con cualquier inversión
inmobiliaria, es la actitud de los bancos o fondos que proporcionan la
financiación. En muchos sentidos, los bancos siguen siendo tradicionales.
Conocen y entienden un contrato de arrendamiento pero los contratos de
gestión hotelera (con tarifas basadas en el rendimiento) ofrecen
menos certeza y tenemos casos como Alemania donde se basan comúnmente
en arrendamientos hoteleros. Debido a las demandas del mercado, es esencial
comprender a los prestamistas y poder trabajar con ellos en un escenario
de acuerdos legales cada vez más complejos. Por ejemplo, con los:
Acuerdos de no perturbación (NDA)
Un acuerdo entre el propietario de un hotel, el
operador y el banco prestamista del propietario mediante el cual el banco
acuerda que si el propietario no cumple con su préstamo y el banco
realiza una ejecución hipotecaria, el banco mantendrá el
contrato de gestión hotelera en su lugar. El banco generalmente
tendrá el derecho de intervenir y corregir el incumplimiento de
un propietario bajo el contrato de gestión hotelera.
Cláusulas de "No competencia"
Un propietario a menudo insistirá en que
el operador no abra otro hotel con la misma marca dentro de un cierto radio
territorial, ya sea durante todo el período de duración del
contrato de gestión hotelera o por un período específico.
Los operadores con grandes carteras que comprenden una serie de marcas
normalmente buscarán excluir algunas de las marcas de la cláusula
de no competencia.
RevPAR
La abreviatura de ingresos de habitaciones por
habitación disponible, es decir, el ingreso bruto de habitaciones
del hotel dividido por el número de noches de habitación
disponibles (que también es igual a la tarifa diaria promedio multiplicada
por la ocupación). Este es el punto de referencia principal para
medir el rendimiento de los hoteles.
Todas estas cuestiones se analizan desde una perspectiva
práctica y profesional en la guía del gestor de hoteles y
contrato de gestión hotelera. |
