La reparcelación
urbanística es el procedimiento mediante el cual se sustituyen unas
parcelas iniciales afectadas por una actuación urbanística
por unas parcelas aptas para su edificación.
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La reparcelación, como
trámite urbanístico, sustituye las parcelas iniciales de
un terreno, generalmente rústicas, por otras aptas para su edificación
y determina cuánto debe aportar cada propietario para sufragar la
ejecución de las obras de urbanización que permitan transformar
los terrenos en solares susceptibles de edificación. En caso de
no contar con fondos económicos para afrontar la inversión,
ésta se compensa detrayendo superficie.
Por decirlo de un modo sencillo,
la reparcelación urbanística es la transformación
jurídica de unas parcelas rústicas a parcelas urbanas.
Al final de la reparcelación,
el dueño de una parcela rústica tiene una parcela urbana
con calles, alcantarillado y luz.
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Esto es lo realmente importante:
tenemos una parcela rústica y se convierte en una parcela edificable.
Aquí está el negocio.
La reparcelación tiene
por objeto repartir equitativamente los beneficios y cargas que resultan
de la ordenación urbanística de unas fincas. También
se va a regularizar la configuración de las fincas y el aprovechamiento
urbanístico.
Una vez que hemos reparcelado
y quitado la parte que hay que ceder a la administración, ya se
pueden adjudicar las nuevas parcelas resultantes a los propietarios en
proporción a sus respectivos derechos. Estamos facilitando la urbanización
y la edificación.
LA FINALIDAD DE LA REPARCELACIÓN
Los fines de la reparcelación
son la distribución justa de los beneficios y cargas de la ordenación
urbanística, la regularización de la configuración
de las fincas, la localización del aprovechamiento subjetivo en
zonas aptas para la edificación con arreglo al plan y la localización
sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación
del aprovechamiento que corresponda a la administración actuante,
en el supuesto de unidades de ejecución excedentarias.
Por decirlo de un modo más
técnico, la reparcelación es la agrupación de fincas
comprendidas en la unidad de ejecución para su nueva división
ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes
a los interesados en proporción a sus respectivos derechos.
Su finalidad es distribuir
justamente los beneficios y cargas de la ordenación urbanística,
regularizar la configuración de las fincas, situar su aprovechamiento
en zonas aptas para la edificación con arreglo al planeamiento y
localizar sobre parcelas determinadas y en esas mismas zonas el aprovechamiento
que, en su caso, corresponda a la Administración actuante.
EL PROCEDIMIENTO: LA INEVITABLE
BUROCRACIA URBANÍSTICA.
Imaginemos una entidad urbanística
que agrupa a los propietarios afectados por un proyecto de transformación
urbanística, por ejemplo una junta de compensación.
Los propietarios adheridos
aportan sus fincas a la Junta para que ésta redacte el proyecto
de reparcelación (donde se definen las fincas de cesión a
favor de la administración y se establece el reparto de los solares
resultantes entre los propietarios) y ejecute las obras de urbanización.
Tanto si nos adherimos a
la Junta como si no lo hacemos, nuestra finca estará incluida en
la comunidad reparcelatoria. Esto significa que se va a urbanizar de todas
formas. Por tanto, ¿cuáles son las diferencias entre adherirnos
y no hacerlo?
En el caso que decidamos
adherirnos, podremos participar activamente en el proceso de redacción
del proyecto de reparcelación y decidir cómo se hace el reparto
de fincas resultantes posterior. También podremos incidir en la
gestión de las obras de urbanización (costes, plazos, empresa
constructora…). No obstante, tendremos que ir financiando todo el proceso
desde el principio.
En el caso que decidamos
no adherirnos, puede ser que la Junta decida no expropiar las fincas y
nos mantenga dentro de la comunidad reparcelatoria. En este caso no tendremos
que hacer frente a ningún coste hasta el mismo momento de la ejecución
de las obras de urbanización. Por el contrario, no podremos participar
en la elaboración del proyecto de reparcelación ni en el
proceso de urbanización.
El procedimiento se ajusta
a los siguientes hitos cuyo paso previo será la aprobación
del planeamiento preciso seguido de:
1. El expediente
de reparcelación se entiende iniciado con la aprobación definitiva
de la delimitación del sector o unidad de actuación urbanística
a ejecutar por este sistema, o bien por la del instrumento de planeamiento
urbanístico que contenga esta delimitación.
2. La constitución
de la Comunidad Reparcelatoria, integrada por la totalidad de los propietarios,
titulares de otros derechos y la Administración por los bienes de
los que sea titular.
3. El proyecto de reparcelación,
que será el instrumento técnico que documenta y hace efectiva
la reparcelación.
4. Los proyectos se someten
a información pública.
5. El acuerdo de aprobación
del proyecto de reparcelación produce (i) la extinción de
los derechos y cargas incompatibles con el planeamiento, o que resulten
inviables sobre la nueva finca o fincas adjudicadas en propiedad; (ii)
la transmisión al municipio en que se actúe, en pleno dominio
y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para
su inscripción al patrimonio del suelo o su afectación conforme
a los usos previstos en el plan que se ejecuta.
Pero no nos olvidemos del verdadero
valor económico de la reparcelación urbanística: una
parcela rústica se transforma en edificable y ahí está
el negocio.
La guía práctica
de la reparcelación urbanística trata estos temas de un modo
práctico y profesional. |
