| El precio
del suelo está todavía más tensionado en aquellos
núcleos urbanos donde los fundamentales actuales son sólidos
y menos inelásticos ante tensiones económicas, y, por tanto,
la demanda sigue siendo muy potente para la oferta disponible, como puede
ser Madrid capital o el área metropolitana de Barcelona.
Otro gran hándicap
es la financiación de compra de suelos no finalista y el coste de
su desarrollo, que es prácticamente inexistente a nivel bancario
y dificulta mucho estas operaciones.
INCENTIVAR
LA INVERSIÓN INMOBILIARIA EXTRANJERA EN ESPAÑA
Es complicado
que los actuales operadores líderes del mercado de la promoción,
dominados por inversores internacionales profesionales, puedan entrar en
operaciones de suelo en fases anteriores del planeamiento (por ejemplo,
sin Planes Parciales aprobados definitivamente) y, por lo tanto, el papel
de los bancos o de algunos de los compradores de grandes carteras será
decisivo para poner en el mercado en los próximos años el
producto transformado y finalista. Para ello, también será
necesario que las Administraciones Públicas no entorpezcan más
el ya de por sí intrincado e incierto, sobre todo en plazos, proceso
urbanístico.
La incertidumbre
intrínseca en plazos del urbanismo contribuye a la incertidumbre
que existe en el mercado de la promoción en España a medio
y largo plazo.
RECOMENDACIONES
Se necesitan
soluciones a la escasez de suelo para que haya más suelo finalista
ya hay escasez de suelo y esto hace que los precios suban por lo que hay
que aprovechar para seguir preparando suelo.
También
es fundamental que haya acuerdos de colaboración público-privada
que ayuden a mejorar trámites y licencias para agilizar todos estos
procesos junto con un marco de seguridad jurídica.
Actuar con
urgencia en acortar los largos procesos de licencias con un marco de seguridad
jurídica.
Desde el punto
de vista político, se requieren medidas legislativas para mejorar
el acceso a la primera vivienda de los jóvenes.
PREVISIONES
INMOBILIARIAS 2020
En la actualidad,
existe una demanda de vivienda superior a la oferta de las promotoras inmobiliarias
que necesita ser satisfecha, por lo que se prevé que continúe
existiendo un crecimiento moderado en el sector tal y como apuntan los
últimos indicadores.
En cuanto a
la evolución de los precios de la vivienda en 2020, el crecimiento
será moderado y sostenible, del orden del 2 o 3 por ciento. Esta
evolución indica la buena salud del mercado, alejado del crecimiento
de dos dígitos que resultaría insostenible.
Los principales
retos del sector son la disponibilidad de suelo finalista o casi finalista,
la obtención de licencias, los costes de la construcción
y la accesibilidad a la vivienda de los jóvenes. Para dar respuesta
a estos retos es clave que exista colaboración público-privada
y trabajar mano a mano con la Administración.
ANTECEDENTES
6 de mayo de 2019
LA ESCASEZ
DE SUELO FINALISTA, LA MATERIA PRIMA DE LA CONSTRUCCIÓN.
¿Qué
guía práctica soluciona este tipo de casos?
La guía
práctica inmoley.com de Director de suelo
Convertir
conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
¿Qué
debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
Es necesario
apremiar a las diferentes administraciones (estado, autonomías y
ayuntamientos) a facilitar suelo para evitar las tensiones de precios que
ya se están viviendo en el mercado y la consiguiente escalada de
los precios de la vivienda.
La presión
compradora de suelo finalista en las principales plazas ha aumentado ostensiblemente.
La aparición de nuevos vehículos/operadores (socimi, fondos
de inversión) con acceso a capital para la compra de suelo así
como la inyección de liquidez por parte de inversores particulares
en suelos finalistas en grandes capitales han motivado una escalada significativa
en la demanda de suelos, especialmente aquellos de tamaño medio
y en zonas con alto grado de consolidación (sobre todo, en Madrid
y Barcelona). A pesar de esas tensiones puntuales inflacionistas, existe
todavía un volumen de suelo importante en el balance de propietarios
no tradicionales (Sareb, entidades financieras, gestoras de fondos de inversión,
etc.), tanto en formato activo como en subyacente de préstamos o
procesos concursales. Dichos tenedores deben potenciar la desinversión
de esos balances (exigencias del Banco Central Europeo), por lo que se
esperan importantes operaciones de oferta de suelo con diferentes patrones
(finalista, en gestión, plazas consolidadas–zonas de crecimiento,
activos–deuda, etc.). Estos procesos de desinversión permitirán
al sector promotor seguir alimentando sus estructuras con la materia prima
de esta industria: el suelo.
Los promotores
inmobiliarios tienen serias dificultades derivadas principalmente de la
generación de suelo finalista. En determinadas localizaciones es
labor de la Administración la generación de suelo finalista
y, en este sentido, existen muchas dificultades con independencia del tamaño
de los Ayuntamientos. La ausencia de suelo y/o la lentitud en la salida
de éstos, en detrimento de la demanda, está muy ligada al
trámite administrativo, que sigue siendo muy lento. Además
la tramitación de licencias se encuentra también en situación
semejante.
Todo ello
genera riesgos, costes, incertidumbre y ralentiza los proyectos, lo que
irremediablemente se traslada al precio de las viviendas.
Asimismo,
existe una preocupación creciente por las paralizaciones en los
tribunales de planeamientos en vigor.
El suelo,
en cuanto a la evolución de su precio, es función directa
de la evolución de los precios de venta finales de las viviendas
y no a la inversa.
Existe una
enorme preocupación en muchos mercados en los que el suelo finalista
se está agotando y los ayuntamientos están impidiendo que
se desarrolle suelo nuevo, de modo que en un futuro próximo podríamos
ver graves problemas en la evolución de los precios del suelo y
en el déficit de oferta de vivienda nueva en dichos municipios.
El suelo
finalista será el bien preciado que demandarán todas las
promotoras, pero con intensidad muy destacable las cotizadas en bolsa.
La necesidad de incorporar nuevos suelos a sus carteras que les permitan
cumplir con sus objetivos de producción de miles de viviendas al
año provocarán un efecto beneficioso en la recuperación
acelerada de mercados secundarios que actualmente no habían disfrutado
de la recuperación del sector, ni de la entrada de liquidez en el
mercado español.
Por lo tanto,
solo será el gran protagonista del mercado residencial como siempre
lo ha sido pero con una intensidad creciente.
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