| En 2019 se
prevé un comportamiento del mercado inmobiliario español
en línea con la actividad registrada en 2018. El volumen de inversión
seguirá siendo alto a lo largo de este ejercicio, tras un 2018 que
ha vuelto a batir récords con más de 20.000 millones de euros
invertidos, un 56% más que en 2017. Al menos así se desprende
del Outlook Inmobiliario de 2019 elaborado por CBRE, primera firma internacional
de consultoría y servicios inmobiliarios, y presentado en el marco
de Tendencias Inmobiliarias, evento anual que reúne a los principales
líderes del sector.
En este sentido,
el sector inmobiliario español continuará siendo atractivo
en 2019, en especial para el inversor extranjero, en base a la fase madura
en la que se encuentra el ciclo -aunque menos adelantado que en otros países
europeos-, y al crecimiento de la economía española, que
es aún mayor en las grandes ciudades, lo que está impulsando
una mayor demanda para el sector inmobiliario. Esta mayor demanda, a su
vez, impulsará al alza las rentas y precios, en particular en el
mercado residencial y de oficinas, y favorecerá un buen ritmo de
expansión del sector retail, que se sustentará en la evolución
positiva del consumo y el turismo. Por su parte, las yields se mantendrán
en general estables excepto quizás en el pujante sector logístico,
donde podrían bajar ligeramente por la alta demanda. El actual ciclo
económico, además, impulsa el dinamismo de los mercados de
capitales y deuda, lo que se refleja en la mejora de condiciones y en la
llegada de nuevos prestamistas al mercado español.
“En un escenario
global en el que se prevé una moderación del crecimiento
económico, España seguirá mostrando una mayor inercia
y dinamismo que los países de su entorno, al menos en 2019 y buena
parte del 2020” ha comentado Adolfo Ramírez-Escudero, presidente
de CBRE España. “Las oportunidades siguen existiendo y tanto yields
como capital values son competitivos respecto a los registrados en gran
parte de los países europeos”, ha añadido.
Ante este escenario,
el mercado de oficinas se mantendrá muy dinámico, especialmente
el mercado de ocupantes, y se espera registrar niveles de contratación
por encima de la media de los últimos años. Durante 2018
en Madrid la contratación de oficinas alcanzó los 541.000
m2 de superficie total, pasando a ser la segunda mejor cifra desde el año
2009. Así, las previsiones de creación de empleo en sectores
que demandan espacios de oficina hacen prever que la contratación
aumentará en 2019, pudiendo incluso superar las 550.000 m2. Por
su parte en Barcelona, los niveles de contratación se situaron por
encima de los estimados a principios de 2018. En total se contrataron 388.000
m2m siendo el segundo mejor año en contratación desde 2006,
y es de esperar que los niveles de contratación seguirán
siendo elevados durante 2019.
EVOLUCIÓN
DE LA CONTRATACIÓN Y PREVISIÓN
Según
ha explicado Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE,
“cada vez observamos una mayor demanda de espacios de mayor calidad y la
implantación de nuevas formas de trabajo, que fomenten la flexibilidad,
la productividad y la atracción de talento. En este sentido, el
auge del coworking ha provocado una intensa actividad para las empresas
que ofrecen este tipo de servicios. En 2018 han llegado a suponer el 9%
y el 12% de la contratación en Madrid y Barcelona respectivamente,
y en 2019 veremos nuevos players como My Mondays o Twisttt que se sumarán
a los ya conocidos WeWork, Regus o Utopicus”.
Dado que se
espera que la demanda se mantenga elevada, y a pesar de la entrada de nuevo
producto al mercado, las rentas seguirán creciendo durante el 2019.
En Madrid, se estima que la renta prime cerrará el año en
torno a los 36 €/m2/mes, siendo uno de los mercados europeos donde
más crecerá la renta prime. En cuanto a Barcelona, más
avanzada que Madrid en el ciclo de rentas, se espera un crecimiento más
moderado, situándose a finales de año alrededor de los 26,5
€/m2/mes.
El sector retail
experimentará de nuevo expansión en 2019, de acuerdo con
las previsiones que apuntan a que los principales indicadores del retail
mantendrán la tendencia de crecimiento moderado, en concreto, el
consumo privado lo hará al 1,9% y 1,5% en 2019 y 2020, mientras
que las ventas minoristas se estabilizarán en un 1,5% tanto en 2019
como en 2020. Por otro lado, la expansión de los retailers estará
concentrada sobre todo en los segmentos especializados (deporte, hogar,
belleza, etc.) y menos en el segmento de la moda.
“El mercado
de la inversión, por su parte, se mantendrá en cotas altas,
aunque sin repetir el volumen récord del año pasado” ha añadido
Martínez Brioso. Cada vez más fondos institucionales están
activos en el sector High Street y, aunque sigue habiendo escasez de producto,
se prevé que el año 2019 sea de nuevo un año muy intenso
en inversión. Mientras, el sector de los centros comerciales podría
registrar un volumen de inversión en torno a 1.600 millones de euros
en 2019 impulsada por la reactivación de la promoción de
centros comerciales. Actualmente existen 16 proyectos en construcción
con 560.000 m2 de SBA y la previsión es que en los próximos
años aumente el número de aperturas. Para 2019 se prevé
la inauguración de entre 5 y 10 nuevos complejos, sumando entre
300.000 y 350.000 m2 de nueva superficie alquilable.
Para el sector
logístico se prevé un año muy activo tanto en el mercado
de alquiler como en el de inversión. “Sin duda el sector logístico
español se ha convertido en uno de los más demandados en
los últimos años tanto por parte del mercado de ocupantes
como por el mercado de inversión, alentado por la rápida
evolución del comercio electrónico, y son precisamente los
retailers a través de operadores 3PL los que estarán más
activos en 2019 demandando amplios espacios de calidad” ha destacado la
directora de Research de la compañía.
En este sentido
se esperan altos niveles de contratación al igual que adquisiciones
de suelo destinado al desarrollo de nuevos proyectos. En concreto, en la
Zona Centro se encuentran 720.000 de m² de superficie logística
bajo construcción con previsión de incorporarse al mercado
en 2019, de los que el 60% son desarrollos a riesgo. Mientras, en Cataluña,
la elevada demanda ha dado lugar a que la superficie disponible actual
sea de tan solo un 2,5% sobre el stock total, si bien hay cerca de 318.000
m2 en construcción con entrega prevista en el 2019 y de los que
el 41% son proyectos a riesgo.
EVOLUCIÓN
DE LA CONTRATACIÓN Y PREVISIÓN
El volumen
de inversión en el sector logístico continuará en
niveles altos, que podría alcanzar una cifra aproximada de 1.250
millones de euros a cierre de año. La compresión de yields
unido a cierta expectativa de cambio de ciclo, posiblemente traerá
consigo un incremento de producto en el mercado, tanto de portfolios que
cumplen su periodo de inversión, como single assets que buscarán
retornos antes de maduración aprovechando el creciente interés
en el producto logístico.
El sector de
la vivienda en 2019 seguirá evolucionando de forma positiva gracias
a que la mejora de las variables macroeconómicas y una mayor liquidez
de los mercados están impulsando la compra de vivienda y la inversión
residencial, si bien este crecimiento será menos intenso que en
2018 debido al aumento de la tasa de esfuerzo para el acceso a la vivienda,
las expectativas sobre el endurecimiento de las condiciones de financiación
y un entorno económico algo más incierto. Con todo, el número
de compraventas anuales mantiene la senda de crecimiento iniciada a finales
de 2013. En concreto, la estimación para 2019 es de 625.000 unidades,
lo que indica la continuidad del crecimiento de la demanda, aunque en tasas
más moderadas. Por su parte, el precio de la vivienda se sitúa
a nivel nacional todavía lejos de máximos alcanzados en 2008
y, en línea con la evolución de la demanda, las proyecciones
sobre precios apuntan a una moderación en el crecimiento, en torno
a un 4% en 2019.
Adicionalmente,
en el mercado de inversión residencial, tras un fuerte crecimiento
en 2018, todo apunta a la continuidad en la tendencia expansiva en este
segmento como consecuencia del aumento en el número de inversores
y la capacidad de compra. Según Lola Martínez, “el perfil
de la demanda de inversión residencial es un reflejo de la transformación
de este segmento del mercado. Si hace una década la demanda de activos
residenciales estaba dominado por patrimonios privados nacionales, en la
actualidad son los vehículos de inversión, los fondos institucionales
o las aseguradoras - participado en muchos casos por capital extranjero-
los actores más activos en este segmento”.
En cuanto al
sector hotelero, si bien será difícil lograr los volúmenes
de inversión registrados en los últimos 2 años, se
espera un buen rendimiento de la inversión hotelera a lo largo de
2019. Es previsible que se dé una suave ralentización del
crecimiento de algunos mercados urbanos como Madrid y unos niveles de rentabilidad
similares a los alcanzados en 2018 en los principales destinos vacacionales
como Cataluña, Canarias, Costa del Sol o Baleares. Mientras tanto,
continuaremos viendo mucha actividad, tanto por parte de operadores hoteleros
en su estrategia de extender a España nuevas marcas y conceptos,
como por parte de inversores en busca de mayor rentabilidad.
El mercado
de los activos inmobiliarios alternativos se posiciona como uno de los
segmentos con mayor atractivo para los inversores. “Impulsado por la evolución
socio-demográfica y por las necesidades sociales, los inversores
en activos alternativos están encontrando rentabilidades interesantes
en segmentos por lo general muy estables y contra-cíclicos” ha mencionado
Martínez Brioso, que añade que “este mercado se encuentra
todavía en un momento de incipiente desarrollo en España
donde los actores buscan un rápido posicionamiento dentro del sector”.
En esta línea,
el número de inversores en productos alternativos continúa
aumentando, y actualmente vemos tanto vehículos de inversión
como gestores de activos nacionales entrando en este mercado, a diferencia
de los años anteriores en los que los fondos internacionales lideraban
el mercado. En concreto, en el sector de geriátricos, los inversores
están yendo de la mano de grandes operadores internacionales en
expansión, buscando la obtención rápida de cuota dentro
del mercado, mientras que la dinámica en el sector de las residencias
de estudiantes parece estar tendiendo hacia un crecimiento más orgánico,
donde la compra individualizada de activos o el desarrollo de proyectos
están adquiriendo un mayor peso.
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