La nueva sociedad de inversión inmobiliaria, gestionada por la firma española Orfila Management, prevé alcanzar los 100 millones de euros a medio plazo.

El plan de expansión se centra en adquirir inmuebles en las principales capitales españolas. En la actualidad, Almagro Capital cuenta ya con 14 activos situados en Madrid, en las zonas de Chamartín, Goya, Chamberí, Princesa, Chopera, Lavapiés, Recoletos, Palacio, Salamanca, Viso, Chueca y Retiro. Aproximadamente, el 80% de su cartera estará invertida en zonas denominadas ‘prime’. “De esta manera, conseguimos una diversificación conservadora, con un 80% de sus fondos invertido en activos de precios y riesgo estables. Con el 20% restante adquirimos la flexibilidad para no perdernos oportunidades de creación de valor”, explica Luis de Ulíbarri, abogado y promotor de Almagro Capital, junto con otros dos emprendedores, Francisco López y Felipe de los Ríos.

La sociedad cuenta ya con 72 inversores. “Nuestra propuesta de inversión se enmarca en la necesidad social de proponer soluciones ante el envejecimiento de la población y ofrece a las personas de la tercera edad una alternativa inmediata a las pensiones insuficientes que reciben”, explica de Ulíbarri. El objetivo es adquirir viviendas de personas mayores que buscan una manera de monetizar su ahorrar en vivienda”, añade. “Pretendemos democratizar la inversión en inmuebles a través de una idea que supone una alternativa más flexible y eficiente que la hipoteca inversa que ofrece el sector bancario, o la venta de la nuda propiedad que ofrecen inversores privados”.

Renta 4 ha actuado como asesor registrado de la salida a bolsa al MAB, mientras que Gesvalt ha actuado como valorador y PwC como auditor y responsable de due diligence.

RIESGO VINCULADO AL MODELO DE NEGOCIO

El modelo de negocio de Almagro consiste en la adquisición de activos inmobiliarios con un descuento frente al valor de mercado, buscando maximizar la rentabilidad de los inversores mediante la desinversión del activo en el medio/largo plazo. Los contratos de arrendamiento son de carácter vitalicio y su duración se estima en torno a la esperanza de vida de los inquilinos. Si la esperanza de vida real fuese mayor a la estimada, se podría dar un retraso en la venta del activo y la rentabilidad final obtenida podría ser inferior a la estimada.

No obstante, la Sociedad puede minimizar el riesgo de que los inquilinos superen su esperanza de vida vendiendo los activos con descuento a un comprador que acepte las mismas condiciones que Almagro cuando la coyuntura económica permita obtener un retorno positivo.

CONCENTRACIÓN GEOGRÁFICA DE PRODUCTO Y MERCADO

Los activos que posee la Sociedad son todos de tipo residencial y se encuentran en una comunidad autónoma: Madrid. Por ello, en caso de modificaciones urbanísticas específicas de dicha comunidad autónoma o por condiciones económicas particulares que presente esta región, podría verse afectada negativamente la situación financiera, resultados o valoración de la Sociedad.
v. Riesgos derivados de la concentración del número de clientes:

Los activos inmobiliarios se encuentran arrendados a una persona por inmueble. 

A 31 de diciembre de 2017, 3 inquilinos representaron el 100% del importe neto de la cifra de negocios e ingresos de explotación consolidados. A 31 de agosto de 2018, 6 inquilinos representaron el 100% del importe neto de la cifra de negocios e ingresos de explotación consolidados.

En caso de no renovación de sus contratos de alquiler, la Sociedad podría tener que mantener inmuebles vacíos durante el proceso de búsqueda de nuevos inquilinos, afectando negativamente a la situación financiera de la Sociedad. 

Cabe resaltar que los inquilinos tienen un contrato de alquiler de por vida y que la Compañía está en proceso de adquisición de activos por lo que cuantos más activos tenga en su cartera menos representará cada inquilino.

RIESGO ASOCIADO A LA VALORACIÓN TOMADA PARA LA FIJACIÓN DEL PRECIO DE REFERENCIA

A la hora de valorar los activos inmobiliarios, Gesvalt ha asumido hipótesis relativas a la rentabilidad de salida, a los costes de venta, a la tasa de descuento, la rentabilidad actual o la rentabilidad equivalente, con los que un potencial inversor puede no estar de acuerdo. En caso de que el mercado o las valoraciones de los activos no evolucionaran conforme a las hipótesis adoptadas por Gesvalt, esto podría llegar a impactar en el valor de los activos y por ende, en el de la propia compañía. 

Adicionalmente, para la valoración de Gesvalt se han utilizado las esperanzas de vida de los inquilinos como referencia, por lo que cualquier superación de la esperanza de vida por parte de los mismos podría impactar en el valor de los activos y en el de la propia Sociedad. Del mismo modo, cualquier activo que se quede disponible antes de la esperanza de vida tendrá el efecto contrario en la valoración.