| El desequilibrio
entre la oferta y la demanda y la importancia que le da la población
a la salud y a la educación por encima de otras necesidades hace
que el mercado de las residencias para la tercera edad sea más resiliente
(mayor capacidad de recuperarse en caso de crisis) que otros sectores inmobiliarios
tradicionales y permite tener altas tasas de ocupación también
en tiempos de crisis.
El ratio de
camas privadas frente a camas públicas se ha mantenido estable en
los últimos años (75% privadas, 25% públicas).
El mercado
de las residencias para la tercera edad se está convirtiendo en
un mercado más profesional. Las pequeñas empresas no tienen
la capacidad para competir con los grandes operadores y están siendo
adquiridas en procesos de M&A.
Los grandes
operadores están empezando a ganar cuota en el mercado gracias a:
•
La optimización de los gastos de explotación.
• El acceso
a fuentes de financiación más baratas.
Tasa de cobertura
de camas en España
• La OMS (Organización
Mundial de la Salud) recomienda 5 camas por cada 100 personas con más
de 65 años. Esto equivale a una tasa de cobertura del 5%.
• El promedio
español se encuentra en 4,3 camas.
• La oferta
actual es bastante baja, con un déficit estimado de 100.000 camas.
• Es necesario
duplicar la oferta actual, consiguiendo 400.000 camas nuevas en los próximos
30 años, para alcanzar el nivel de cobertura estipulado por la OMS
(5%).
PREVISIONES DE
MERCADO
Un mercado
históricamente fragmentado que se está volviendo más
ágil.
Los mayores
operadores españoles apenas controlan el 17% de la capacidad total
de camas.
Se espera que
los pequeños actores abandonen el mercado a través de M&A,
ya que se enfrentan a un panorama muy competitivo por:
•
La necesidad de alcanzar un tamaño mínimo para optimizar
los gastos de explotación.
• Una escasez
de financiación.
Residencias en
manos de propietarios no naturales, como los bancos, que heredaron propiedades
como consecuencia de la crisis inmobiliaria, están vendiendo las
residencias a inversores estratégicos y de private equity.
ACTIVIDAD INVERSORA
RECIENTE
POSICIONAMIENTO
EN EL MERCADO DE LOS PRINCIPALES OPERADORES
PAI Partners
compró SARquavitae a inversores privados y Geriatros a Magnum para
fusionar las dos empresas y crear el líder del mercado Orpea, que
se fundó en 2006 en España, ha duplicado su tamaño
en 2016 tras la adquisición de Sanyres Portobello compró
Vitalia en 2016 a Criteria, Kutxabank y otros inversores minoritarios.
Unos meses
después, Portobello vendió el 90% de las acciones a CVC por€c.150
millones de € Santalucía adquirió parte de Ballesol
a 3i y a Lar
En 2014, Maisons
de Famille compró Adavir y, en 2016, amplió la empresa a
través de la adquisición del Grupo Amma a La Caixa más
de 2.000 millones en transacciones corporativas y de activos en el sector
Sanitas ha
ido creciendo desde la compra de Bupa en 1989, ha adquirido activos y empresas
importantes como Valdeluz en 2017
En 2016, Armonea
compró La Saleta a Gala Capital y, desde entonces, ha aumentado
su número de unidades a través del desarrollo de nuevos activos
y transacciones M&A, como la reciente adquisición de Baugestión
El mercado
de las residencias para la tercera edad es uno de los segmentos del inmobiliario
con mayor potencial de negocio debido al desequilibrio entre la oferta
y la demanda. Desde 2010 se han desarrollado en torno a 30.000 nuevas camas,
sin embargo, a pesar de la evolución positiva, se calcula que aún
hay un déficit de unas 100.000 unidades en España. Al menos
así se desprende del informe elaborado por CBRE.
Adicionalmente,
para 2030 se necesitarán 200.000 camas adicionales y 400.000 para
2050, debido a las previsiones de incremento de la población mayor
de 65 años que crecerá de un 19% a un 25% durante los próximos
12 años, por lo que el número de camas necesarias por población
también se verá incrementado. De hecho, España –con
4,3 camas por cada 100 habitantes mayores de 65 años– se sitúa
muy por detrás de otros países europeos en cuanto al número
de camas per cápita (la media se sitúa en 4,6) y aún
más del número recomendado por la Organización Mundial
de la Salud, que asciende a 5 camas por cada 100 habitantes mayores de
65 años. Esto explica el gran potencial de inversión dentro
del mercado de residencias de la tercera edad en nuestro país.
En este sentido,
entre 2015 y 2017 se han registrado operaciones corporativas por valor
de más de 2.000 millones de euros y, según afirma Pablo Callejo,
director nacional de Alternative Sectors en CBRE España, “la madurez
del sector está generando que los actores consolidados del mercado
se centren en la actividad operativa mientras permiten la entrada de inversores
inmobiliarios tradicionales, especialmente a través de operaciones
de sale & leaseback”. Así, durante los próximos años
se prevé que se lleven a cabo operaciones corporativas relevantes
en este sector.
Actualmente,
el mercado español de las residencias para la tercera edad sigue
estando muy atomizado, representando los 7 actores principales sólo
el 17% del total de camas. Sin embargo, los grandes operadores se encuentran
inmersos en procesos de expansión, a la vez que los más pequeños
están cerrando sus centros para dar paso a esquemas relativamente
más grandes, proyectos de rehabilitación y de nueva construcción.
“Durante los próximos meses, el desarrollo del sector se caracterizará
por la profesionalización y la consolidación del mercado”
ha apuntado Callejo.
Así,
según refleja el informe, estos nuevos players institucionales querrán
aprovechar un nicho de mercado existente y que hasta la fecha no ha terminado
de ser explotado. Se trata del nicho de mercado de ancianos válidos
del norte de Europa que se sienten atraídos por España como
lugar de jubilación.
“España
es un país que atrae mucho a la población de la tercera edad
europea gracias a su cultura, su clima, su seguridad, una oferta de calidad
en aumento y unos precios relativamente competitivos. Todo ello se traduce
en unas previsiones muy positivas para este sector y para la actividad
inversora”, ha comentado Callejo.
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