LOS TÉCNICOS Y LA EDIFICABILIDAD

Juan Añón, urbanista del despacho AIC Equip y seleccionado por Metrovacesa para desarrollar el proyecto, explicó en la presentación del mismo a los medios de comunicación que las viviendas previstas son las que permitirán hacer sostenible económicamente la propuesta y atender los costes de urbanización y el reequipamiento de un barrio que sufre un déficit de equipamientos públicos. Añón explicó que la densidad de edificación es de 75 viviendas por hectárea, inferior al cententar de pisos que permite la actual legislación autonómica (Lotup). Además, añadió que el porcentaje de reparto de zonas verdes y equipamientos sobre el total de la edificabilidad residencial y terciaria es un 75% superior a los mínimos que marca la misma norma.

El arquitecto y redactor de la mejora del plan vigente, Juan Añón, calificó de "imprescindible" la edificación privada y "pensar en la ciudad y sus ciudadanos".

Por su parte, el director de Suelo en Metrovacesa, Miguel Díaz, junto a la gerente de suelo de la firma en la Comunitat, Pilar Salvador, y el arquitecto de AIC Equip Juan Añón, ha explicado que la compañía inicia la tramitación de este proyecto con el objetivo de lograr en tres años la reparcelación y poder iniciar las obras de urbanización.

Al respecto, Díaz y Salvador han explicado que rechazan modificar la edificabilidad del proyecto, como reclaman los movimientos vecinales, porque "comprometería la viabilidad económica del proyecto y los otros propietarios del suelo tampoco lo aceptarían".

Además, han defendido que la edificabilidad planteada para la ampliación de Benimaclet es la más baja de la ciudad: 0,60 metros cuadrado por metro cuadrado frente a los 0,78 de Malilla Norte, el 0,79 de Moreras o el 0,89 de Quatre Carreres. En concreto, según han indicado, la densidad se establece en 75 viviendas por hectárea pese a que se podría llegar a 100, y se reservan, en consecuencia, 404 viviendas -el 30%- para VPO.

"Las viviendas se levantarán junto al barrio ya consolidado en edificios perpendiculares a la Ronda Norte de unos 8 a 12 alturas aunque en los extremos se podrán erigir un par de torres de entre 20 y 30 plantas. Los usos terciarios se dejan pegados la parte más consolidada", ha desglosado la promotora.

EL ASPECTO URBANÍSTICO

Metrovacesa es propietaria de alrededor de un 40% de los terrenos del PAI Benimaclet Este tras adjudicarse los activos del BBVA. Se trata de un gran ámbito ubicado al noreste de la ciudad con capacidad para alrededor de 1.300 viviendas que la promotora parece decidida a reactivar tras décadas de litigios.

Superada la maraña judicial que envuelve al PAI, en el que la promotora valenciana Urbem sigue reclamando la condición de agente urbanizador que le retiró el Ayuntamiento de València. 

Metrovacesa no ha pactado con Urbem (propietaria del 27% del suelo) para alcanzar el 50% necesario para convertirse en agente urbanizador. En consecuencia, la promotora o ha alcanzado el porcentaje llegando a acuerdos con pequeños propietarios del resto de las parcelas o presentará el martes su proyecto sin controlar la mitad del suelo necesaria para liderar el desarrollo.

Un total de 1.345 viviendas, con los edificios pegados al barrio consolidado perpendiculares a la Ronda Norte, y alturas que podrían alcanzar las 30 plantas por torre en los dos extremos del PAI. 

Se trata de la creación del gran parque que reclamaba la asociación, incluyendo en el mismo los huertos urbanos desarrollados y gestionados por plataformas durante los años de estancamiento del PAI. El parque contaría con cerca de 90.000 metros cuadrados, según la promotora, en los que se proyectan zonas verdes, usos deportivos como un campo de fútbol, pistas integradas, un carril corredor y un carril bici; así como las dotaciones asistenciales, culturales y educativas que el barrio reivindica desde hace años.

Otra de las propuestas vecinales incorporadas es la renuncia a conectar la Avenida Valladolid con la Ronda Norte para mantener la tranquilidad en el barrio o la creación de un paso peatonal subterráneo para conectar la calle Murta con el cementerio, por debajo de la Ronda Norte.

Por contra, a lo que no ha accedido Metrovacesa -como era de esperar, dado que se trata del verdadero negocio de toda promotora- es a reducir la edificabilidad del proyecto. Es decir: a minorar las más de 1.300 viviendas a construir.

Se trata de la única cuestión en la que la firma no ha atendido la petición de la Asociación de Vecinos de Benimaclet, motivo por el que la entidad no respaldará oficialmente la iniciativa. La Asociación de Vecinos mantendrá esta reivindicación, para la que se está reuniendo con todos los grupos municipales de València con el objetivo de lograr su respaldo.

 
En total, el sector cuenta con 269.775 metros cuadrados de superficie, de los cuales se destinarán a usos públicos el 82% (equivalente a 220.217 metros cuadrados) y el 18% restante (49.478 metros cuadrados) se destinarán a uso terciario y residencial. De estos últimos, el 10% se cederá al Ayuntamiento de València. La propuesta resultante permitiría la materialización de un máximo de 161.455 metros cuadrados de techo edificable.

LA AGRUPACIÓN DE INTERÉS URBANÍSTICO 

Metrovacesa controla el 40% de los terrenos y afirma no contar todavía con el 50% necesario para constituir la preceptiva Agrupación de Interés Urbanístico, si bien ha considerado conveniente presentar el proyecto para "activar el proceso" y "activar una cuenta atrás de tres meses".

Metrovacesa confía en que Urbem, que litiga contra el Ayuntamiento por apartarla de la gestión del PAI, no obstaculice su iniciativa. "Para ellos, que son propietarios del 27%, esta iniciativa también es positiva", sostienen. La intención de Metrovacesa es promover directamente en su porcentaje de suelo, y tal vez asumir también terrenos de propietarios que paguen su participación en especie.

PRESUPUESTO

El desarrollo del PAI tiene un presupuesto de 19 millones de euros, que deben pagar los propietarios del suelo. 

Dos directivos de Metrovacesa (Miguel Díaz Batanero y Pilar Salvador Corella) subrayaron que el desarrollo del PAI y la construcción de todos los edificios tendrán un coste de 280 millones de euros. El 30 % de las viviendas del PAI (404) serán de protección oficial. El proyecto contempla la cesión de suelo a la Administración para construir un centro escolar y equipamientos deportivos.