La confianza de los inversores en el mercado inmobiliario español y el rápido ascenso de las Socimis es una situación que no se veía desde antes de la crisis financiera. En la actualidad, predomina una inversión profesionalizada liderada por fondos de inversión internacionales y Socimis. También los family office están tomando posiciones en el sector inmobiliario español.

Actualmente, los inversores buscan activos que estén en zonas bien situadas, que sean edificios un poco singulares y, en el caso concreto de reconversión, que sean edificios que puedan estar en funcionamiento con rapidez y que tengan una gran capacidad de renta rápida. Para el caso de centros comerciales ocurre algo similar, siendo más atractivos aquellos activos que estén ubicados en zonas estratégicas, donde las comunicaciones y los accesos sean buenos, y al mismo tiempo tengan inquilinos estables y solventes. 

LAS SOCIMIS APUESTAN POR  EL SECTOR TERCIARIO

De las casi medio centenar de sociedades de inversión inmobiliaria que ya hay en bolsa, la mayoría apuesta por concentrar su inversión fundamentalmente en el sector terciario español, debido a que ven más oportunidades en centros comerciales, oficinas logísticas y hoteles que en residencial.

Entre las veinte Socimis españolas que tienen mayor valor de sus activos, únicamente cuatro de ellas se especializan en el sector residencial. A pesar de ser el más abundante en España, el activo residencial es uno de los activos con menor demanda para los inversores extranjeros e institucionales, ya que su gestión suele ser complicada debido a la legislación actual, pudiendo llegar a reducir las inversiones hasta el 3% de rentabilidad.

Si bien la inversión en momentos previos a la explosión de la burbuja inmobiliaria era mayoritariamente residencial, actualmente la mayoría de las transacciones corresponden al sector terciario. Así, el 89% de las transacciones realizadas en 2015 correspondieron al sector terciario, fundamentalmente oficinas, con cerca del 40% destinados al alquiler frente a la inversión residencial anterior. 

Las family office, que también están tomando posiciones en el sector inmobiliario español, se decantan por locales comerciales en zonas prime. 

ESPECIALIZACIÓN Y CONSOLIDACIÓN COMO VÍAS DE RENTABILIDAD

Las Socimis comienzan a centrar su actividad en un negocio concreto, que les haga más eficaces en un nicho y que siga haciéndolas atractivas para los inversores.

Las Socimis tienden a especializarse, tanto a nivel de activo como a nivel geográfico, debido a que es precisamente lo que buscan los fondos inversores; la especialización permite a los gestores conocer mejor el mercado y también permite realizar comparaciones con otras empresas similares. Por otro lado, la consolidación es otra de las vías por la que las Socimis pueden ser más rentables: una OPA permite actualizar un valor que seguramente alcanzarán los activos en un futuro.

Además, ganar tamaño permite aumentar la rentabilidad porque reduce el peso de los costes fijos.

Entre las grandes Socimis, Merlin por un lado se ha centrado en la obtención de una importante cartera de oficinas y edificios singulares en detrimento de sus activos hoteleros, y por otro ha especializado su filial, Testa Residencial, en viviendas. 

Hispania quiere concentrar toda su inversión en el sector hotelero, al que ha favorecido la recuperación del turismo en los últimos años, y está en proceso para vender sus activos de oficinas y viviendas. Colonial, cuya estrategia se decanta por el mercado de oficinas, suponiendo un 94% del total de su negocio, ha anunciado que venderá la cartera de activos logísticos y comerciales de Axiare, si triunfa su OPA. Por su parte, Lar se centra en centros comerciales y activos logísticos, General de Galerías Comerciales está especializada en complejos comerciales y Uro destina la totalidad de sus activos al arrendamiento de oficinas comerciales.

Las Socimis más pequeñas también buscan las ventajas de la especialización invirtiendo en activos alternativos, dirigidos a clientes especializados, como residencias de la tercera edad, viviendas turísticas y residencias de estudiantes, como es el caso de la Socimi Student Properties Spain, que ofrecen además rentabilidades más altas que oficinas o centros comerciales.

EL INFORME

Los seis grandes servicers de España gestionan activos por valor de 220.000 millones, según un informe de Axis Corporate, en el que se indica que sociedades de gestión inmobiliaria despuntan como protagonistas en el mercado español.

El informe, de la consultora Axis Corporate, indica que el panorama inmobiliario ha experimentado importantes cambios tras la crisis económica española. Las entidades financieras que contaban en sus balances con activos no productivos, como hipotecas en distinto grado de morosidad, decidieron venderlos para sanear sus cuentas. Los fondos de inversión internacionales adquirieron estas carteras de inmuebles y préstamos y las pusieron en manos de sus servicers.

El informe de Axis Corporate apunta cómo los seis principales servicers españoles gestionan ya activos por valor de 220.000 millones de euros. Altamira, Servihabitat, Haya, Anticipa Real Estate, Aliseda y Solvia acumulan por sí solos el 80% de la gestión de carteras procedentes de entidades financieras, y la posición vendedora de la banca indica que este papel protagonista debería ir a más en los próximos meses, señalan los autores del estudio.

Altamira cuenta con una cuota de mercado del 22% y algo más de 54.000 millones en activos bajo gestión, muchos de ellos procedentes de la cartera de Banco Santander.

Por su parte, Anticipa Real Estate y Aliseda, los dos servicers españoles pertenecientes a Blackstone, suman activos valorados en más de 35.000 millones de euros, lo que supone una cuota de mercado del 14%. En 2017, este fondo fue uno de los grandes protagonistas del sector al hacerse con el 51% de la cartera de Banco Popular.

Servihabitat, que Caixabank traspasó a Lone Star en junio de 2018, gestiona bienes por valor de 41.100 millones (17% del mercado), procedentes tanto de la banca como de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb).

En manos del fondo Cerberus, Haya Real Estate posee activos valorados en algo más de 39.400 millones (16%). En los últimos años ha firmado contratos de gestión con diversos actores del sector financiero español.

Solvia, el servicer de Banc Sabadell, gestiona bienes inmuebles que suman 31.000 millones de euros (13% del mercado). Estos activos provienen tanto de la cartera inmobiliaria del banco como de otras sociedades españolas.

El informe indica que la irrupción del sector de los servicers en el mercado español se ha producido a la par que la recuperación de su economía. Pero según Axis Corporate, la etapa actual viene marcada por una diferenciación en las estrategias para aportar un valor añadido al cliente; una necesidad debido a la existencia de "múltiples actores, cada vez más profesionalizados".

Un ejemplo de ello es la especialización en la gestión de alquileres, aportando soluciones innovadoras al cliente más allá de los canales tradicionales. En esta línea viene trabajando desde hace años Anticipa Real Estate, que cuenta con un portal a través del cual el inquilino puede efectuar de forma digital desde la visita virtual del inmueble hasta el pago de los primeros recibos, pasando por la firma del contrato.

Otra línea de actuación de los servicers es una mayor internacionalización en la gestión de activos, una apuesta que han ido concretando sociedades como Altamira, responsable de un portfolio que incluye viviendas en Portugal o Chipre, más allá de los inmuebles en suelo español. Una tercera estrategia es la creación de una red de oficinas propias que acerquen al consumidor la oferta de servicios y productos de la marca.

Desde 2015 la importancia de las sociedades de gestión inmobiliaria no ha dejado de crecer, dentro de un proceso de consolidación que ha dado como resultado un panorama en el que en torno al 80% de los activos procedentes de entidades financieras están en manos de seis players.

Lejos de frenarse, los expertos auguran que en los próximos meses las adquisiciones y fusiones entre diferentes actores continuarán, señala José Masip, socio de Real Estate de Axis Corporate y uno de los autores del informe. Ello se debe a que España representa a día de hoy uno de los mercados más competitivos de la zona euro.

Factores como el continuado incremento del precio de la vivienda -cercano al 10% en tasa interanual, según los datos del Colegio de Registradores correspondientes al primer trimestre del año-, la alta rentabilidad del alquiler frente a otras alternativas de inversión y el todavía muy amplio stock de viviendas disponibles en el país ejemplifican las ventajas competitivas de España frente a otros mercados, al tiempo que justifican el apetito de los inversores por hacerse con una mayor cuota de mercado.

Otro elemento relevante para entender el panorama inmobiliario español actual y el protagonismo de los servicers es la posición vendedora que mantiene la banca, según el informe. Así lo demuestran operaciones como la mencionada venta de Servihabitat por parte de Caixabank el pasado verano a cambio de 7.000 millones.

En el ejercicio previo (2017) la banca española se deshizo de inmuebles por un valor de más de 50.000 millones. Entre las operaciones más relevantes destacaron la compra de una gran parte de la cartera del Popular por Blackstone (10.000 millones) y la venta al fondo Cerberus del 80% de los activos inmobiliarios de BBVA (4.000 millones).

Dos grandes motivos explican esta tendencia. Por un lado, la recuperación del mercado inmobiliario y la mejora de la rentabilidad son acicates claros para que las entidades vayan dando salida a parte de sus créditos e inmuebles. Y por el otro, la presión regulatoria desde Frankfurt (Banco Central Europeo) y Bruselas (Comisión Europea) obliga a la banca a desprenderse de sus activos improductivos.

En este sentido, la ratio de morosidad de los bancos españoles se situaba en 2016 en el 5,7%, seis décimas por encima de la media europea. Hay que tener en cuenta que esta tasa ha experimentado una clara mejora en los últimos años de la mano de la estabilización del sector financiero nacional. Ello permite a España situarse hoy lejos de países como Grecia, Portugal o Italia, todos ellos con ratios de morosidad superiores a los dos dígitos.