| El mercado
inmobiliario español vive un momento de intensa actividad, aunque
aún lejos de los números del boom de la década pasada,
en el que el alquiler se está convirtiendo en una opción
cada vez más consolidada para los ciudadanos. En este contexto,
el Gobierno español ha planteado la posibilidad de reformar algunos
artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), especialmente
en dos aspectos cruciales: la duración de los contratos y la actualización
de rentas.
En cuanto a
la duración, se propone ampliar de tres a cinco años (si
el propietario es una persona física) o siete años (si el
propietario es persona jurídica) la duración del contrato
de alquiler. Esta primera diferenciación entre propietarios resulta
discriminatoria, y tiene el único objetivo de penalizar a los inversores
institucionales, sin que se derive de esta medida ningún beneficio
el conjunto de la ciudadanía.
El segundo
aspecto que quiere regularse es la actualización de rentas, ligándolas
exclusivamente a la subida del IPC. La Ley actual fija una actualización
a IPC salvo pacto entre partes, permitiendo acordar aumentos de renta que
compensen inversiones en mejorar la vivienda. En cualquier caso siempre
como resultado de una negociación pactada entre partes y en un mercado
amplio y transparente con más de tres millones de viviendas alquiladas
y más de 100.000 unidades disponibles en los canales de comercialización.
Este proyecto
de reforma se presenta en un momento en el que el mercado inmobiliario
en España está evolucionando hacia un nuevo modelo muy distinto
al conocido hasta ahora. Por este motivo, hay que analizar la evolución
futura del sector basándonos en datos objetivos, comparándonos
con la realidad del resto de los países europeos y tratando de combatir
algunas de las falsas ideas que se están instalando sobre el mercado
del alquiler.
Más
del 17% de la población opta ya por arrendar una vivienda como opción
vital, una elección al alza debido a distintos factores entre los
que se encuentran la dificultad de acceso al crédito hipotecario,
el fuerte recorte de las ayudas a la compraventa de vivienda, la precarización
del mercado laboral y un cambio en la mentalidad de los jóvenes,
que optan por el alquiler como una alternativa que les aporta más
movilidad que la vivienda en propiedad.
Se trata de
un mercado que, en el caso español, cuenta con una escasa profesionalización.
Solo un 3% del parque actual de viviendas está gestionado por operadores
profesionales, el resto (97%) se encuentra en manos de propietarios privados.
En este sentido, España es una excepción en Europa, donde
el mercado profesional alcanza el 30% del total. También difiere
la realidad de nuestro país en cuanto a la oferta de vivienda pública
destinada al alquiler social, con solo un 1,5% de la oferta total, una
cifra que se eleva hasta el 15% en países de nuestro entorno. España
tiene mucho margen de mejora en este aspecto.
Y, por último,
es importante combatir la idea de que existe una burbuja de precios del
alquiler generalizada. Lo cierto es que se trata de un mercado muy heterogéneo:
únicamente cinco poblaciones en España superan los 10 euros
por metro cuadrado y mes, y en más de la mitad de las comunidades
autónomas los precios del alquiler están estabilizados o
decreciendo. Los incrementos relevantes del precio de los arrendamientos
en el sector residencial se circunscriben a unas pocas ciudades.
Teniendo en
cuenta esta realidad del mercado, las medidas a aplicar deben de ser prudentes
para evitar efectos no deseados en territorios donde actualmente no existen
problemas y hay una situación correcta y satisfactoria tanto para
arrendadores como para arrendatarios.
Sin embargo,
las medidas propuestas por el Gobierno pueden tener el efecto contrario
al que se pretende y erosionar el objetivo que persiguen: facilitar el
acceso a la vivienda a colectivos con bajos ingresos. Los efectos adversos,
comprobados en varios países que pretendieron regular el alquiler
creyendo que mejoraría la función social de la vivienda,
son:
1) Reducción
de la oferta de viviendas en alquiler y, en consecuencia, incremento de
precios.
2) Los propietarios
sean más estrictos eligiendo a inquilinos de mayor solvencia, lo
que dificultará el acceso al alquiler de las familias con menos
recursos.
3) El precio
de los arrendamientos se incrementarán inicialmente para intentar
mitigar el efecto de cuasi congelación de renta durante el periodo
obligatorio de alquiler.
4) Un escenario
de alquileres con contratos obligatorios a muy largo plazo y sin posibilidad
de actualización de rentas a mercado provocará que los propietarios
(y particularmente los inversores profesionales) se decanten por la venta
de la vivienda en detrimento del alquiler, tensionando los precios al alza.
5) Si el arrendador
no puede recuperar lo invertido en mejoras, rehabilitación y mantenimiento
de viviendas, dado que el incremento anual de la renta se limitaría
a la variación del IPC, el arrendador no invertirá en estas
partidas, lo que irá en detrimento de la calidad del parque de vivienda
y de los arrendatarios.
6) Se reduce
el incentivo para promocionar vivienda en alquiler.
Incidir en
la función social de la vivienda a través del incremento
de plazos o limitando las rentas privadas conlleva traspasar la responsabilidad
pública al ámbito privado generando el resultado contrario
del que se pretende. Desde las diferentes Administraciones Públicas
deben impulsarse las políticas de vivienda pública en régimen
de alquiler junto con el impulso de vehículos de colaboración
público-privados (bajo modelos de housing-association anglosajonas)
y ayudas a familias en riesgo de exclusión —contando con la colaboración
privada—, dejando que en paralelo se consolide un mercado profesional de
operadores privados que, de existir un marco regulatorio razonable y estable,
invertirán en viviendas en alquiler dando una oportunidad de acceso
a la vivienda a familias que no pueden acceder a la compra.
Es importante
revisar correctamente medidas similares aplicadas en otros países
y aprender de los errores. El negocio del alquiler de vivienda a gran escala
en miles de poblaciones españolas requiere de un alto grado de profesionalización,
con un impacto muy elevado en empleos directos e indirectos y una apuesta
por la innovación y digitalización. En definitiva, se trata
de dar acceso a una vivienda a muchas familias y, muy especialmente, a
los jóvenes.
Fuente: https://elpais.com/economia/2018/11/28/actualidad/1543402276_424591.html
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