Asimismo, entiende que “el acuerdo con Adif refuerza el consenso que todas las partes implicadas hemos alcanzado sobre este proyecto, que cuenta con el apoyo de todas las administraciones públicas y todos los partidos políticos”. 

Según ha publicado el periódico digital 'eldiario.es', la enajenación de 1,27 millones de metros cuadrados de suelo público urbanizable se hará a 769,5 euros el metro cuadrado en uno de los distritos más caros de Madrid, a abonar en 20 años.

Estas condiciones se contemplan en un contrato entre Adif y la promotora privada Distrito Castellana Norte (DCN), formada por la constructora San José y el BBVA. Desde su firma en 1993, no se habían desvelado detalles del mismo.

"Esta operación podría suponer una plusvalía inmediata para DCN cercana a los 1.000 millones de euros si materializara la venta de los suelos cuando entre en vigor el derecho sobre su propiedad", critica IU, que exige también la comparecencia en el Congreso de la presidenta de Adif, Isabel Pardo de Vera Posada.

REACCIÓN DE ADIF

Ante las informaciones aparecidas en eldiario.es sobre la valoración de los suelos de titularidad de Adif incluidos en el desarrollo urbanístico de los recintos ferroviarios de Chamartín y Fuencarral, en Madrid (conocida como Operación Madrid Nuevo Norte), Adif puntualiza lo siguiente:

La noticia parte de algunas premisas erróneas y llega a conclusiones no válidas.

El Contrato que se pretende modificar para adaptarlo al nuevo marco urbanístico definido en la Modificación Puntual del PGOU de Madrid aprobada inicialmente por el Ayuntamiento de Madrid el pasado día 20 de septiembre de 2018 afecta a un total de 1.154.478 m² de titularidad de Adif, Adif Alta Velocidad, Renfe Operadora y Renfe Fabricación y Mantenimiento, SME S.A. Hasta esta modificación los suelos ferroviarios afectados por el Contrato tenían una superficie total de 1.952.844 m².

Lo más relevante en esta modificación contractual es que, a pesar de que la superficie a transmitir a Distrito Castellana Norte (DCN) por parte de las entidades ferroviarias se ha reducido en 798.366 m² y de que la edificabilidad neta atribuible a los suelos ferroviarios disminuye en 575.246 m² t. (un 31,02%), se mantiene inalterado tanto el precio establecido en el contrato hasta ahora vigente, como la forma de pago pactada. 

El precio pactado es de 1.245.459.973 € a pagar en 20 años más la entrega de parcelas urbanizadas sometidas a algún régimen de protección pública con una edificabilidad de 100.000 m². Este pago en especie se ha valorado en otros 67.493.718 €, por lo que el precio total es de 1.312.899.961 €.

El ratio por m² de suelo es, por tanto, de 1.137,22 €/m², frente a los 769,5 € que se indican erróneamente en la noticia, y que parten de unas cifras que no se ajustan a lo establecido en el contrato. Como el contrato establece, el pago se realizará mediante un desembolso inicial de 210 M€ y el resto aplazado en 20 anualidades con un interés del 3%. De ahí, la cifra resultante asciende 1.245.459.973 €, y no a los 984,2 M€ que cita el eldiario.es. De nuevo la publicación no tiene en cuenta tampoco los 67,4 M€ que corresponden al canon en especie, con los que totaliza los 1.312 M€ anteriormente citados.

A la hora de valorar el suelo de las entidades ferroviarias, la noticia hace abstracción de los altísimos costes de urbanización asociados a la edificabilidad: 1.187.250.000 € como propietario más otros 220.490.000 € que DCN asume exclusivamente (no se repercuten a otros propietarios) para obras del Metro y del Canal de Isabel II en el ámbito. Es decir, que DCN deberá pagar, además de los 1.137,22 €/m² por la superficie cedida por Adif, otros 529,76 €/m² de coste medio de urbanización por esos mismos terrenos. En conclusión, el valor medio total del terreno urbanizado de 1.666,98 €/m², lo que estaría por encima del valor de mercado citado por eldiario.es.

Por otro lado, cuando en la noticia publicada se compara el precio obtenido por la venta de una parcela de Adif en San Sebastián de los Reyes, se olvida que se trataba de un suelo finalista sin carga de urbanización alguna.

También olvida esta información que los precios por m² no son iguales junto a la estación de Chamartín que en el extremo norte en la zona de Fuencarral. 

Tampoco se tiene en cuenta que el precio a pagar por DCN se conformó en una oferta del año 1993 cuando los suelos ferroviarios no tenían edificabilidad lucrativa alguna. Como consecuencia del Concurso público convocado en 1993 por Renfe el adjudicatario se obligaba a conseguir la edificabilidad óptima para esos suelos ferroviarios, corriendo con el consiguiente riesgo urbanístico y comercial.

No se tiene en consideración igualmente que una parte muy significativa de los 1.154.478 m² que se cubren con una losa seguirán siendo de titularidad de Adif/Adif Alta Velocidad como bienes demaniales ferroviarios. Se transmite solo la edificabilidad que generan. 

En la noticia se dice que Adif se compromete a aportar 25 M€ en concepto de gastos de urbanización. Esto es cierto, pero se asumen porque se corresponde con una parte de la losa del ámbito de la nueva estación de Chamartín sobre la que se situarán parte de los nuevos accesos viarios a esta infraestructura ferroviaria. Este importe supone un 1,904% del precio a pagar por DCN.

Los gastos de desafectación de terrenos solo se anticipan por Adif (se estiman en unos 16 M€) y serán reintegrados a esta por los propietarios de la correspondiente Junta de Compensación. Son gastos necesarios para liberar de instalaciones ferroviarias determinados terrenos y poder así transmitirlos a DCN percibiendo por ellos todo lo pactado.

La noticia habla de que DCN tendrá derecho a ser indemnizada por cada m² de edificabilidad sobre un conjunto de 150.000 m² que no se sitúe en el lado de la Calle Agustín de Foxá. Naturalmente y sin perjuicio de las exigencias derivadas del diseño y la mejor funcionalidad de la nueva estación de Chamartín, en el proyecto de la nueva estación se tomarán medidas para que esa compensación no se produzca, por lo que este riesgo no se juzga actualmente relevante.

Adif, Adif AV y Renfe Operadora adaptan al nuevo planeamiento urbanístico de Madrid el contrato con Distrito Castellana Norte para desarrollar la ‘Operación Chamartín’

• El precio establecido en el contrato vigente y la forma de pago pactada se mantienen inalterados, a pesar de que la superficie a transmitir a DCN por parte de las entidades ferroviarias se ha reducido en 798.366 m2 y de que la edificabilidad neta atribuible a los suelos ferroviarios se ha reducido un 31,02% • 
Esto ha sido posible gracias al acuerdo con DCN, así como por la favorable evolución del mercado inmobiliario en la zona norte de Madrid y por haberse trasvasado edificabilidad de la zona al norte de la calle 30 a la zona sur en el entorno de la estación de Chamartín • Hay que subrayar la importancia de este proyecto no sólo desde el punto de vista ferroviario, sino muy especialmente para la ciudad de Madrid, que se beneficiará de la creación de una nueva área de desarrollo urbanístico, económico y social

Los Consejos de Administración de Adif y Adif Alta Velocidad, y Renfe Operadora han autorizado hoy una modificación del contrato que dichas entidades públicas tienen suscrito con la empresa Distrito Castellana Norte, S.A. (DCN), sobre la adjudicación preferente de sus derechos en relación con el desarrollo urbanístico de los recintos ferroviarios de Chamartín y Fuencarral, en Madrid (conocida como ‘Operación Chamartín’). El documento que instrumenta esta modificación contractual, que está avalada por un informe favorable de la Sociedad Estatal de Gestión Inmobiliaria de Patrimonio (Segipsa), se ha suscrito también hoy, con posterioridad a la celebración de dichos Consejos.

El pasado 20 de septiembre de 2018 el Ayuntamiento de Madrid acordó la Aprobación Inicial de la Modificación Puntual del Plan General de Madrid (MPPGOUM) “Madrid Nuevo Norte”. Este documento constituye el nuevo marco urbanístico de referencia para las partes del mencionado contrato y, consecuentemente, ha habido que adaptar el contenido del mismo a las determinaciones de esa nueva modificación del Planeamiento. 

Lo más relevante en esta modificación contractual es que, a pesar de que la superficie a transmitir a DCN por parte de las entidades ferroviarias se ha reducido en 798.366 m2 y de que la edificabilidad neta atribuible a los suelos ferroviarios se ha reducido en 575.246 m2 t. (un 31,02%), se mantiene inalterado tanto el precio establecido en el contrato vigente como la forma de pago pactada.

Esto ha sido posible gracias al acuerdo don DCN, así como por la favorable evolución del mercado inmobiliario en la zona norte de Madrid y por haberse trasvasado edificabilidad de la zona al norte de la calle 30 a la zona sur en el entorno de la estación de Chamartín (zona de mayor valor inmobiliario). También ha contribuido a este logro para las entidades ferroviarias la configuración de un gran centro de negocios (CBD, Central Business District) junto a la estación con un gran potencial inmobiliario.

Hay que subrayar la importancia de este proyecto no sólo desde el punto de vista ferroviario, sino muy especialmente para la ciudad de Madrid, que se beneficiará de la creación de una nueva área de desarrollo urbanístico, económico y social. En este sentido, Madrid Nuevo Norte permitirá poner fin a la brecha abierta por el ferrocarril en el norte de la capital, conectando barrios que hasta ahora permanecían separados y haciendo posible la creación de nuevos espacios y dotaciones públicas. Asimismo, se fomentará el transporte sostenible, con especial incidencia en las redes de Cercanías y Metro.

En cuanto al proyecto para la nueva estación de Chamartín (actualmente en fase de estudio informativo), que será posible gracias al desarrollo de “Madrid Nuevo Norte”, contempla la ejecución de 6 nuevas vías de ancho estándar, la ampliación del vestíbulo de alta velocidad y del paso inferior entre andenes y un nuevo aparcamiento. También comprende una nueva terminal norte, destinada tanto a los tráficos de alta velocidad como a los de Cercanías, y una nueva plataforma para doble vía de ancho estándar desde Chamartín hasta Fuente de la Mora.

Cabe destacar, por último, que las partes han pactado que si el nuevo marco urbanístico que se desprende de la MPPGOUM aprobada inicialmente el pasado 20 de septiembre no se aprueba definitivamente antes del 31 de diciembre de 2021 (sin modificaciones sustanciales respecto a tal marco) el contrato suscrito con DCN se resolvería si no se negociara un nuevo Contrato en el plazo de dos meses desde entonces.

ELDIARIO.ES

Adif miente

Este viernes Adif, la empresa que gestiona las infraestructuras ferroviarias del Estado, y Distrito Castellana Norte (DCN), una sociedad formada por el banco BBVA y la constructora San José, han ratificado el convenio de venta de suelo público para el desarrollo del norte de Madrid más allá de la Castellana: la denominada Operación Chamartín. Un día antes, eldiario.es desvelaba este convenio mantenido en secreto entre Adif y DCN: se ponía de manifiesto el quebranto para el patrimonio público que supone la venta de millones de metros cuadrados de suelo público. Adif no dudó en publicar a continuación una nota en la que pretendía desmentir las cifras que se habían lanzado. Vemos necesario aclarar y mostrar de dónde surgen dichos importes y quién acaba beneficiándose de esta operación urbanística.

1. ¿Cuál es el precio de venta de suelo público de Adif a DCN?

La cláusula sexta del convenio (página 16) establece que el precio es de 984.225.200 euros, a los que hay que sumar los 67.493.718 euros que vale la cesión de suelo que DCN hace a ADIF para promover vivienda protegida. Esto hace un total de 1.051.718.918 euros.

Por otro lado, la cláusula quinta (página 10), a su vez, dice que la edificabilidad en los suelos transmitidos a DCN suma 1.485.304 m2. Por tanto, haciendo una sencilla división, resulta que el precio de repercusión, es decir, el precio al que compra DCN cada m2 de edificabilidad prevista es 708,08 €/m2.

La misma cláusula quinta establece que el suelo que vende Adif y que genera aprovechamientos urbanísticos tiene una superficie de 1.167.022 m2. Dividiendo el importe que recibe Adif por la superficie de suelo se obtiene un precio de venta de los terrenos de 901,20 €/m2, claramente inferior al de 1.137,22 que dice Adif en su comunicado.

2. ¿Cuál es el precio real de la zona?

Para poder calcular dicho precio, es necesario recurrir a la documentación de la Modificación del Plan General. Los informes valoraban todos los terrenos de la operación (sin urbanizar) en 3.739,2 millones de euros, siendo la edificabilidad total de 2.657.313 m2 construibles y la superficie total generadora de aprovechamiento de unos 2.100.431 m2 de suelo.

Haciendo nuevamente simples divisiones tenemos que el precio de repercusión por el que DCN puede vender cada m2 de edificabilidad prevista es de 1.407,13 €/ m2, casi el doble que los 708,08 €/m2 que pagará por la compra, de modo que obtendrá el terreno público a mitad de precio. E igualmente el precio de cada m2 de suelo generador de aprovechamiento será de 1.780,21 €/m2, otra vez casi el doble de los 901,20 €/m2 por los que vende Adif.

O sea, que se mire como se mire Adif vende sus derechos de edificabilidad o la superficie de sus terrenos por la mitad del precio de mercado de la zona.

3. ¿Cuánto dinero recibe Adif?

Adif recibe por la compra 984.225.200 euros. Sin embargo, en los cálculos erróneos que publicaron a modo de justificación incluían 261 millones más, al añadir al precio real los intereses. Y es que, para el abono de ese importe, Adif concede a DCN un préstamo a 20 años.

Es como si alguien compra una casa por una cantidad y dice que el precio es esa cantidad más los intereses que le cobra el banco. En realidad, aquí estamos ante una situación surrealista: la empresa pública, que soporta una deuda enorme, le hace un préstamo a una empresa cuyo titular es el BBVA.

Además, como se ha dicho, recibe el equivalente a unos 67,5 millones de euros en especie (parcelas edificables para 100.000 m2 residenciales para vivienda protegida).

4. ¿Cuándo se fijó el precio de compra-venta?

En el acuerdo de adjudicación del año 94, el precio incluía una cantidad fija (17 mil millones de pts.) y una variable: el 53% de las plusvalías resultantes.

A partir de 2009, en otro secreto acuerdo entre Adif y DCN, se fijaron los 984,2 millones de euros actuales.

En su comunicado, Adif vuelve a mentir al asegurar que el precio ha sido el mismo desde el año 1993. En cualquier caso, si esto fuera así, sería realmente llamativo que el precio del suelo no se haya incrementado ni un euro después de 25 años. No parece un buen negocio para los propietarios actuales del suelo que, no olvidemos, es una empresa pública. 

5. ¿Quién soporta los costes de metro y las afecciones al Canal de Isabel II que tendrá la operación?

Actualmente, la modificación del Plan General aprobada inicialmente por la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid establece que DCN debe asumir dichos costes. Sin embargo, estas inversiones las asume DCN voluntariamente o, mejor dicho, las asume DCN para desbloquear la operación dado que quién tendría que efectuarlas, la Comunidad de Madrid, se ha negado a hacerlo. Cabe recordar que la Comunidad de Madrid tiene la llave para aprobar la Modificación del Plan General que permitiría plasmar el acuerdo entre Adif y DCN ya que la aprobación definitiva se realiza en el Consejo de Gobierno de la Comunidad. 

6. ¿Adif tiene que hacerse cargo de algún que otro coste?

En el convenio deja perfectamente establecido que Adif tendrá que asumir los siguientes costes:

• 25 millones de euros para la urbanización del entorno de la estación.
• El exceso de coste de cubrición de las vías que supere los 321 millones de euros.
• La descontaminación de los todos los suelos que vende a DCN.
• Los posibles costes de reversión de expropiación ya que los propietarios fueron en su día indemnizados para un uso ferroviario y ahora se transforma en uso residencial o terciario.
• Todo ello podría tener unos costes elevadísimos que reducirían aún más el ingreso de Adif por los terrenos vendidos.

7. ¿Quién sale ganando con esta operación?

Sobre los precios actuales de mercado de cada ámbito, y conociendo el alcance de los terrenos vendidos por Adif a DCN, se puede concluir que, simplemente con una venta inmediata de los terrenos al día siguiente de adquirir su propiedad, DCN obtendría unas plusvalías superiores a 900 millones de euros.

Hay que recordar que el contrato también prevé que Adif entregue los terrenos (un mínimo del 89’7% de los mismos) en el momento de la firma, mientras que DCN, como se ha dicho, tiene 20 años para pagarlos.

Esto denota el grave quebrando de patrimonio público que se realiza con esta operación.

8. De no tramitarse este convenio, ¿incurrirían las arcas públicas en algún coste?

No. Del convenio se extrae, de manera inequívoca, que Adif puede renunciar a la renovación y no se incurriría en ningún coste. Además, si el Ayuntamiento de Madrid hubiera tramitado una Modificación del Plan General que no fuera de los intereses de DCN, ésta podría haber renunciado al convenio sin que ninguna administración incurriera en ningún coste.

Por tanto, de ello se deduce que el Ayuntamiento podría haber tramitado la Modificación del Plan General que considerase más necesaria para la ciudad sin buscar cabida a los intereses de DCN en base a su convenio con Adif. 

Creemos que de esta manera quedan aclaradas por fin algunas sombras lanzadas sobre el coste real de la Operación Chamartín y queda, asimismo, demostrada la enorme rentabilidad que de la misma va a sacar DCN de la compra de suelo público.

Sin embargo, aún quedan muchas dudas por resolver dado que el expediente completo nunca ha sido publicado pese a las solicitudes realizadas por colectivos ecologistas, vecinales y grupos políticos. Ante la resolución del Consejo de Transparencia que obliga a la entrega del expediente a los colectivos solicitantes, DCN interpuso un recurso.

INFORMACIÓN ORIGINAL DE ELDIARIO.ES

El contrato secreto de la Operación Chamartín: Adif vende 1,2 millones de metros de suelo público a la mitad del precio de mercado

Distrito Castellana Norte, el socio privado que adquirirá los terrenos, pagará 769 euros por metro cuadrado, donde el precio de mercado es 1.400 euros

El contrato entre Adif y DCN (Constructora San José y BBVA), que ha sido secreto 25 años, supondrá uno de los mayores desarrollos urbanísticos de Europa

El acuerdo entre el Ayuntamiento, Fomento y DCN prevé la construcción de 10.510 viviendas y una edificabilidad de 2.662.500 metros cuadrados

Adif defiende que el precio del suelo está por encima de mercado tras sumar al coste del solar, la urbanización, los intereses a 20 años y las cesiones obligatorias por ley

Durante 25 años el convenio ha permanecido secreto. Se trata del documento que avala uno de los mayores desarrollos urbanísticos de Madrid en una de las zonas más codiciadas de la capital, en el norte de la ciudad, para dar continuación a la Castellana donde se encuentra el distrito financiero y las viviendas y oficinas más caras y que se venden por encima de 5.000 euros, el metro cuadrado. El contrato se firmará este viernes. De un lado, Adif, la empresa pública del Ministerio de Fomento que gestiona las infraestructuras ferroviarias y del otro, Distrito Castellana Norte, una promotora inmobiliaria que ha ido cambiando de nombre sucesivamente durante el último cuarto de siglo.

En 1993 el Ministerio de Fomento presidido entonces por Josep Borrell, hoy ministro de Exteriores, firmó un acuerdo con la constructora San José y BBVA para urbanizar sobre los terrenos ferroviarios reservados para la estación de Charmartín. Ese pacto, prorrogado en varias ocasiones, se ha guardado bajo llave hasta hoy. La promotora inmobiliaria pleiteó en distintas instancias judiciales para evitar que se conociese.

eldiario.es publica ahora en exclusiva el último borrador del convenio que revela las condiciones económicas de un proyecto que se anuncia como el mayor desarrollo urbanístico de Europa: la venta de 1,278 millones de metros cuadrados para viviendas y oficinas. El viernes se firmará el pacto definitivo, confirman fuentes de Adif, que está bendecido por el planeamiento municipal del Gobierno de Manuela Carmena y que supondrá enajenar suelo público urbanizable a 769,5 euros el metro cuadrado en esa zona del norte de Madrid, la zona de expansión del distrito financiero, uno de los distritos más caros de la capital.

Fuentes del sector inmobiliario aseguran que el valor pactado es la mitad del precio de mercado por el que se han vendido otros solares en el mismo ámbito. El pasado enero, el mismo vendedor, Adif, sacó a subasta una parcela más al norte, en San Sebastián de los Reyes, fuera de la capital, donde el suelo se vendió a 1.500 euros, el metro cuadrado a una cooperativa inmobiliaria: 16,3 millones por 1.500 metros cuadrados.

El gigantesco solar que venderá Adif a Distrito Castellana Norte (DCN), formada por la constructora San José y BBVA, agrupa 1,27 millones de metros cuadrados, según el contrato actual. DCN pagará por ese suelo, según ese documento, 984,2 millones de euros: lo que supone menos de 769,5 euros por metro cuadrado si se descuentan los intereses financieros del pago a 20 años.

Horas después de que eldiario.es adelantase el contenido del convenio, Adif ha emitido un comunicado en la que afirma que el coste que pagarán los socios privados de la operación (el banco BBVA y la constructora San José) está por encima de mercado. Para llegar a esa conclusión, la empresa pública dependiente del Ministerio de Fomento suma al precio del suelo los intereses que pagará durante 20 años (3% cada ejercicio), el presupuesto de urbanización de la parcela e incluso la cesión de suelo a la que por ley está obligada la promotora: 100.000 metros cuadrados para vivienda pública que Adif cifra en 67,4 millones de euros.

El Gobierno de Manuela Carmena aprobó el pasado mes de septiembre el plan general para autorizar el desarrollo urbanístico de la llamada Operación Chamartín. En la memoria económica, la única estimación oficial que existe, el Ayuntamiento de Madrid calcula un valor del suelo tres veces superior al que va a ingresar Adif. En ese documento el Gobierno de Manuela Carmena estableció que la venta de todo el ámbito recalificado (que agrupa el doble de terreno y donde existen otros propietarios) "ascendería a un importe total de 3.749 millones". La memoria económica establece ese precio para los 2,6 millones de metros cuadrados de ese desarrollo urbanístico. Según esas cuentas, el precio del metro cuadrado sale a 1.407 euros, muy lejos de los 769 euros que va a ingresar Adif.

La empresa pública tiene la propiedad de la mitad del terreno que se va a urbanizar, el resto se lo reparten con porcentajes mucho menores, el propio Ayuntamiento de Madrid, la Comunidad de Madrid, Correos y el Ministerio de Fomento junto a otros propietarios privados.

El contrato secreto que este viernes ratificarán Adif y los representantes de Madrid Distrito Norte establece que la entrega de los terrenos se deberá efectuar en su totalidad –o al menos en el 89,7% – en el momento de la firma de la correspondiente escritura pública de venta. El pago de la cantidad o canon (984.225.200 €) por parte de DCN, sin embargo, se hará en forma de cuotas durante un periodo de 20 años. DCN pagará unos intereses fijos al 3%, lo que la cifra final ascenderá a 1.245 millones. Distrito Castellana Norte hará un pago inicial de 210 millones. Si se toma como referencia el importe incluyendo los intereses, el metro cuadrado se queda a 974 euros.

Desde Adif aseguran que el canon que DCN pagará por los terrenos no cambia con respecto al contrato que se firmó en 2015, que sigue siendo secreto, a pesar de que la edificabilidad del plan general de Carmena ha disminuido con respecto al de Ana Botella, un hecho que valoran desde Adif como positivo.

Una vez enterrada la Operación Chamartín de Ana Botella, anterior alcaldesa de Madrid, el acuerdo alcanzado entre el Ayuntamiento, Fomento y DCN prevé finalmente la construcción de 10.510 viviendas y una edificabilidad de 2.662.500 metros cuadrados en el total del ámbito.

El uso mayoritario al sur de la M-30 será el terciario de oficinas: 1.220.000 metros cuadrados, muy vinculado a la propia estación de Chamartín, aunque se mantendrá la presencia complementaria de vivienda (260.000 metros cuadrados). Al norte de la M-30, el uso mayoritario será residencial: 715.030 metros cuadrados en Fuencarral-Malmea-Tres Olivos (7.150 viviendas) y 75.700 metros cuadrados en la zona de las Tablas (757 viviendas). Esta zona también contará con presencia localizada de actividad económica, 251.225 metros cuadrados en la zona de Fuencarral-Malmea-Tres Olivos y 140.610 m² en la zona de Las Tablas.

Este medio se ha puesto en contacto con Distrito Castellana Norte (DCN) que asegura que asumirá la construcción y no venderá los terrenos una vez sean de su propiedad. "Nos comprometemos a estar hasta el final", aseguran. Este desarrollo urbanístico puede alargarse durante 20 años.

Otras cláusulas en el contrato

La cifra total que DCN pagará por los terrenos puede acabar disminuyendo. Adif adquiere una serie de compromisos y cargas por un valor incierto en el convenio, al que ha tenido acceso eldiario.es. El ente público se compromete a hacer frente, por ejemplo, a los gastos derivados de la desafectación de los terrenos y a aquellos procedentes de su descontaminación, lo que según los expertos consultados podrían ser millones de euros.

Además, la empresa ferroviaria también se compromete a aportará 25 millones de euros en concepto de gastos de urbanización y asumirá la parte del gasto que supere los 321 millones de euros de la construcción de la losa que cubrirá las vías, que debe pagar el promotor privado.

DCN también tendrá derecho a ser indemnizada por "cada metro cuadrado de edificabilidad" correspondiente a los 150.000 que no se encuentre en la calle Agustín de Foxá. Adif pagará como máximo 131,2 millones. Estas cláusulas han sido confirmadas por la empresa pública.

Contrato secreto

Por primera vez, se conoce el contenido de uno de los convenios entre Adif y Distrito Castellana Norte (DCN). Pero se desconoce el texto original y las sucesivas renovaciones que cada dos años han supuesto una renegociación de las condiciones por parte de la empresa pública de transportes y el socio privado para el desarrollo de la zona norte de Madrid. El contrato, hasta ahora desconocido, lo aprobarán Adif y DCN este viernes en una Junta extraordinaria, confirman fuentes de la empresa pública a este periódico.

Colectivos vecinales y oenegés como Ecologistas en Acción, que se oponen a este desarrollo, han solicitado la documentación a Adif repetidamente a través del Portal de Transparencia entre mayo y junio. Las asociaciones vecinales de los distritos de Chamartín y Fuencarral-, Ecologistas en Acción y la Federación Regional de asociaciones vecinales de Madrid (FRAMV) pidieron todo el expediente de Operación Chamartín desde que se firmó el primer acuerdo entre Adif y DCN en 1993 sin haber podido acceder a los mismos.

Para Ecologistas en Acción y la FRAVM, el convenio que desvela hoy eldiario.es "supone vender suelo público a un banco a la mitad de su valor real y asumiendo unos compromisos y unas cargas que harán que el precio sea todavía significativamente menor que lo pactado". Los colectivos recuerdan "la negativa a hacer público el expediente" hasta el punto de que DCN ha acudido a los tribunales para impedir que se haga público.