| Hay que tener
en cuenta que si bien todas las inmobiliarias manejan una parte en off,
esta es muy reducida, representa un pequeño porcentaje de las operaciones.
Por lo general, se trata de inmuebles de alto valor.
Los factores
más comunes que las impulsan son desarrollos que están en
etapa de prelanzamiento, llamados friends & family, una terminología
que se usa para referirse a aquella comercialización preliminar
al mismo proyecto inmobiliario, que ofrece condiciones únicas como
el precio y la forma de pago.
Esta forma
de venta permite arrancar el proyecto con unidades vendidas y también
chequear su potencial. Suele usarse cuando el promotor inmobiliario aún
no definió algún aspecto del producto (por ejemplo, dos o
tres dormitorios) aclarando a los interesados que el proyecto puede cambiar
de perfil. Por otra parte, cuando un promotor inmobiliario no tiene totalmente
claras las condiciones de venta que el mercado convalidará, el friends
& family arroja una ayuda para tomar las decisiones.
Estas transacciones
se dan también en situaciones en las que los propietarios de terrenos
para construir o edificios de empresas en funcionamiento, prefieren no
salir al mercado a ofrecer su producto sino que prefieren probar con un
precio más alto del convalidado o recomendado.
Se trata de
propietarios que no han madurado lo suficiente su decisión de venta
y necesitan recorrer un camino que les dé seguridad en la fijación
del precio. Esto es común en mercados con pocas referencias de operaciones,
como por ejemplo propiedades emblemáticas
La venta inmobiliaria
no publicada (off) se restringe mucho
NOTICIA
La Socimi Árima
invierte 110 millones en tan sólo 2 meses desde su salida a Bolsa.
Los activos se adquieren a través de tres operaciones complejas
y suman en su conjunto un total de 27.000 metros cuadrados alquilables
y más de 460 plazas de aparcamiento. Operaciones fuera de mercado
(“off-market”), adquisiciones y compromisos de inversión de cuatro
activos inmobiliarios por un importe global de 110 millones de euros, en
línea con la estrategia de adquirir inmuebles a precios competitivos
y con un alto potencial de revalorización.
Con estas operaciones,
la compañía comienza su andadura con una cartera equilibrada
de oficinas en renta y con gran potencial de revalorización, que
suman en su conjunto 26.724m2 de superficie bruta alquilable y más
de 460 plazas de aparcamiento subterráneas en las zonas más
consolidadas de la capital.
En pleno distrito
de negocios del centro de Madrid, Árima ha formalizado la adquisición
de dos activos inmobiliarios de oficinas por un importe de 31 millones
de euros, ubicados en las mejores áreas de la capital: en la calle
María de Molina de Madrid, esquina con la calle Príncipe
de Vergara, y en la confluencia de Paseo de la Habana y Avenida de Alfonso
XIII. De este último, la compañía tiene ya, además,
en proceso avanzado, el anteproyecto de rehabilitación integral
- Árima Paseo de La Habana – para convertir el inmueble, con una
inversión muy contenida de 4,8 millones de euros, en un edificio
de Clase A con certificación LEED. Las obras están previstas
que comiencen en el año 2020, ya que se trata de una OPERACIÓN
CONCERTADA DE COMPRA Y ARRENDAMIENTO.
Asimismo, Árima
ha firmado un compromiso de adquisición, que prevé concluir
en enero de 2019, de dos edificios de oficinas por un importe agregado
de 63 millones de euros.
Los edificios
de oficinas están situados en las zonas de negocios más consolidadas
del noreste de Madrid, y cuentan con una superficie bruta alquilable (SBA)
conjunta de 20.200 m2 y 395 plazas de aparcamiento. La compañía
prevé 11,9 millones de euros de inversión adicional en proyectos
de reposicionamiento.
ANTECEDENTES
ENERO 2018
La inmobiliaria
Colonial ha lanzado su nuevo plan de inversiones, bautizado como Alpha
III, que prevé destinar 480 millones de euros a la compra y promoción
de cinco edificios de oficinas, según ha comunicado a la Comisión
Nacional del Mercado de Valores (CNMV). El mayor desarrollo está
en Madrid, donde la compañía que preside Juan José
Brugera levantará un gran complejo en dos solares en Méndez
Álvaro. El grupo inmobiliario, que en octubre trasladó su
sede social de Barcelona a Madrid por la incertidumbre política,
está inmerso en plena opa sobre Axiare, cuyo plazo de aceptación
culmina el próximo 29 de enero. “La operación no cambia la
estrategia ni la dinámica de crecimiento de Colonial. Y la prueba
más palpable es este plan de inversiones”, ha sostenido el consejero
delegado de la compañía, Pere Viñolas.
La socimi
de origen catalán sigue con sus planes de crecimiento. Al margen
de la compra de Axiare, la compañía presentó su plan
anual de inversiones con el que quiere seguir engordando su cartera de
edificios. En concreto, se trata de cinco inmuebles cuya adquisición
está cerrada o prácticamente a punto de formalizarse. El
mayor proyecto, al que destinará entre 272 y 287 millones de euros,
se levantará sobre un solar ubicado en la calle de Méndez
Álvaro de Madrid, cercano a otros terrenos a los que destinará
otros 68 millones adquiridos a un family offices. Allí se desarrollará,
el palabras de Juan José Brugera, el “mayor desarrollo terciario”
de la ciudad. El complejo, aún por definir, podría empezar
a comercializarse en 2020 y prevé usos residenciales. Sin embargo,
Colonial todavía no ha decido si promoverá viviendas o bien
venderá ese terreno a un tercero.
Colonial
ha cerrado también con Lar la compra de dos inmuebles más
en Madrid: uno de ellos en Campo de las Naciones por 79 millones de euros
y otro en Arturo Soria por 33 millones. Además, ha adquirido a BBVA
parte del antiguo edificio que ocuparon Abertis y Habitat en la plaza Gala
Placídia de Barcelona por 17 millones de euros. Este edificio, sin
embargo, irá a su startup Utopic Us, que se dedica a buscar inmuebles
para coworking.
Todas estas
compras, explicó Viñolas en declaraciones al periódico
el País, se han cerrado OFF MARKET, ES DECIR, SON OPERACIONES
QUE COLONIAL HA TENIDO QUE IR BUSCANDO AL MARGEN DE LAS OFERTAS QUE SALÍAN
AL MERCADO. “LO MÁS INTELIGENTE, PERO TAMBIÉN LO MÁS
DIFÍCIL, ES HACERLO OFF MARKET. EN EL MERCADO HAY MUCHOS INVERSORES
QUE HACEN PROPUESTAS AGRESIVAS. ESO NOS LLEVA A BUSCAR OPERACIONES DE DEBAJO
DE LAS PIEDRAS CON LAS QUE PODAMOS DAR UN MÁXIMO RETORNO A NUESTROS
ACCIONISTAS”, afirmó Viñolas. La cartera actual de Colonial
está ahora mayoritariamente en París (65%), mientras que
el resto está en Madrid (25%) y Barcelona (10%).
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