La reducción interanual sería del 7 %, aunque en las dos semanas restantes para el cierre del ejercicio Marco-Gardoqui pronostica que se alcanzará un volumen similar al del año anterior.

En este sentido, el director de CBRE ha resaltado que en el último lustro en España se han mantenido unas "cifras sólidas" de inversión en torno a 10.000 u 11.000 millones excluidas operaciones corporativas.

A su juicio, eso refrenda "el ciclo positivo del mercado inmobiliario" y que "no fue flor de un par de años el volumen que se alcanzó en 2014 y 2015", al inicio del actual ciclo expansivo.

Del total estatal, en Madrid se concentró el 44 % de la inversión -excluidos los movimientos corporativos- y en Cataluña el 20 %.

Marco-Gardoqui cree que Barcelona y Madrid tienen expectativas de crecimiento superiores a las de otras grandes urbes europeas y son "objetivo de los inversores oportunistas", pues las dos mayores ciudades españolas se mueven en volúmenes de negocio inmobiliario inferiores a los que tuvieron en 2007, mientras Londres, París y las principales capitales alemanas ya los rebasaron.

Por sectores, la inversión en lo que va de 2018 llega a 4.451 millones en oficinas; 4.269 en locales comerciales ("retail"); 4.223 en residencial -excluidos suelos-; 3.941 en hoteles; 1.507 en activos logísticos, y 328 en otro tipo de inmuebles.

El director de CBRE ha hecho hincapié en la pujanza de vivienda y hoteles, que ya se asemeja a los subsectores comercial y de oficinas, que fueron los focos de atracción en años anteriores, también durante la crisis.

Las inversiones proceden en un 65 % del extranjero y, entre estas, destaca en 2018 que el 66 % son estadounidenses, gracias en buena parte al interés en el mercado inmobiliario español del grupo neoyorquino Blackstone (cuya inversión este año CBRE la cifra en 5.420 millones).

El 35 % del capital procede de fondos institucionales y el 27 % de socimis, los dos perfiles de inversor más representativos.

Los "yields" (rentabilidad media) este año han llegado al 5,25 % en logística, el 4,5 en centros comerciales, el 3,75 en oficinas y el 3,25 en comercios en zonas urbanas céntricas ("high street").

Según CBRE, el auge del precio de la vivienda en 2018 ronda el 6 o 7 %.

Las transacciones de casas alcanzarán a cierre de año 585.000 (solo el 10 % de obra nueva, por falta de oferta) y la previsión de CBRE para 2019 es de 625.000.

Los visados este año han sido unos 100.000, frente a los 81.000 de 2017 y los 125.000 previstos para 2019.

El 22,2 % de los hogares españoles residen en alquiler, unos 11 puntos menos que la media europea.

CLAVES

Mikel Marco-Gardoqui, consejero director de CBRE España, ha subrayado que 2018 ha estado marcado por “una alta liquidez en el mercado” y que estas cifras no son nada excepcionales, ya que desde 2015 se ha mantenido una inversión estable cercana a los 12.000 millones de euros, batiendo el récord este año. De los 18.750 millones invertidos en 2018, 6.650 fueron en Madrid (44%) y casi 2.000 en Cataluña (20%). El consejero, además, destaca que son unos números por encima de la media europea.

Si se hace la división por sectores, la inversión ha sido de la siguiente manera: oficinas (4.451 millones); retail (4.269); residencial -sin incluir suelos- (4.223); hotelero (3.941); logístico (1.507) y otro tipo de activos (328).

Respecto a la nacionalidad de los inversores, los datos de CBRE reflejan que un 65% son extranjeros y de este porcentaje, destaca que el 65% pertenecen a inversiones estadounidenses. Esta cifra se debe, mayoritariamente, a las grandes inversiones que ha desarrollado en el país Blackstone. La segunda nacionalidad con más peso son los inversores de Reino Unido.

Respecto a qué tipo de entidad es la que invierte, el 35% son fondos, el 27% socimis, el 14% compañías y el 5% inversores privados.

El precio de la vivienda cerrará 2018 con una subida del 6-7%. Según CBRE, el precio de la vivienda cerrará con un incremento interanual de entre el 6-7%, aunque cifra la subida en números de dos dígitos en ciudades como Madrid y Barcelona.

“En 2019 el precio de la vivienda seguirá creciendo, pero de una forma más controlada, moviéndose en el entorno del 3-4%”, comenta el director nacional de residencial y suelo de CBRE, Samuel Población.

Población ha estimado el número final de compraventas en 2018 cercano a las 600.000, una cifra muy inferior al casi un millón de 2005. En 2019 el número podría ascender a entornos cercanos a las 625.000 operaciones.

Además, el directivo ha destacado que el papel de la obra nueva es poco notable, ya que supone el 10% de las operaciones de compraventa y que no tiene nada que ver con el que hubo durante los años del boom. “Los visados de obra nueva cerrarán el año en unas 100.000 unidades y en 2019 podrían ascender a 125.000, cifras inferiores a la necesidad real de 150.000 viviendas nuevas al año”, comenta.

Población también ha querido destacar el importante peso del alquiler en el sector residencial. “El 22% de los hogares españoles viven de alquiler, una cifra inferior al 33% de la media europea”, expone el directivo. “Uno de los problemas del sector es que los activos destinados al alquiler están en malas condiciones y eso viene de que la mayoría están en manos de particulares y no de compañías privadas que se encargan de su cuidado y que ofrecen servicios como lavandería o limpieza”, añade.

Según los datos de la consultora, el 97% de las viviendas en régimen de alquiler están en manos de particulares y tan solo el 3% a manos de compañías privadas y socimis. “Para relajar el mercado, es necesario construir inmuebles, ya que no hay activos disponibles, pero para esto hace falta suelo y en grandes ciudades como Madrid y Barcelona la falta de suelo finalista tensiona el mercado y dispara su precio”, expone.

El mercado de Barcelona cerrará 2018 con 2.200 millones de euros, en línea con lo registrado un año antes, cuando el montante destinado al negocio inmobiliario en la ciudad fue de 2.177 millones de euros.

Del total, casi la mitad procede del negocio de las oficinas, que en los últimos doce meses ha amasado una inversión de 906 millones de euros en Barcelona, un 20% más que en el mismo periodo del año anterior, marcando un nuevo récord de la última década.

El mercado logístico alcanzó un volumen de inversión de 314 millones de euros en 2018, un 62% más que en 2017, cuando el montante fue de 194 millones de euros. El retail, si bien ha aumentado su volumen de inversión, sigue en horas bajas en detrimento del ecommerce, que parece comerse cada vez más cuota de mercado. El volumen de inversión en locales comerciales en 2018 fue de 525 millones de euros.

En cuanto a la evolución de los sectores por contratación, las oficinas han cerrado otro año de récord. “Se cierra un ejercicio con un buen nivel de demanda y absorción récor en Barcelona -explica Ana Esteban, directora de la oficina de CBRE en Barcelona-; la ocupación es del 89% y del stock de calidad que hay en el mercado, sólo un 0,6% está disponible”.

En 2018 la absorción de oficinas fue de 400.000 m2, un 17% más respecto a 2017. “Se han detectado tres tendencias este año en el negocio de las oficinas muy marcadas: el pre-alquiler, para asegurarse activos de calidad antes de su construcción y puesta en el mercado; más de un 60% de demanda internacional para alquilar oficinas en Barcelona y el coworking”, sostiene Esteban.

En cuanto a rentas, la línea que separa el CBD (la zona más demandada para abrir oficinas en una ciudad) y el 22@ es cada vez más fina. En los últimos años, el precio medio por m2 ha pasado de 17,75 euros a 25,5 euros en toda la ciudad, situando a Barcelona a niveles de Viena o Budapest.

Tocante al negocio logístico, desde CBRE son contundentes: “no hay espacio disponible en primera corona y en segunda corona solo hay disponibles activos de menos de 20.000 m2”, dejando claro la buena evolución de este sector en 2018. En 2018 la absorción fue de más de 600.000 m2, marcando un nuevo récord. “Como tendencia, observamos la demanda de espacios XXL y de almacenes urbanos”, concluyen desde la consultora.