| Real Decreto-ley
21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda
y alquiler.
Vigencia desde
19 de Diciembre de 2018
INTRODUCCIÓN
España
afronta retos importantes en materia de vivienda que, en la actualidad,
se ligan de manera especial a la dificultad del acceso a la misma en régimen
de alquiler. La reforma liberalizadora de 2013, además de no dar
los resultados esperados en lo relativo al incremento de la oferta de vivienda
y la moderación de los precios, ha situado al arrendatario de una
vivienda como residencia habitual en una posición de debilidad que
no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad
con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión
de justo título.
En este contexto,
el Estado debe reforzar la cooperación con las Administraciones
territoriales que tienen la responsabilidad de ejercer en sus respectivos
ámbitos la competencia directa en materia de vivienda, adoptando
una serie de medidas urgentes que contribuyan a mejorar el marco normativo
para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición
jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia,
estableciendo los necesarios estímulos económicos y fiscales,
y teniendo la meta de garantizar el ejercicio del derecho constitucional
a la vivienda.
En este sentido,
cabe recordar que el artículo 47 de la Constitución Española
proclama el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y, a nivel
internacional, la Declaración Universal de Derechos Humanos de Naciones
Unidas en su artículo 25 sitúa la vivienda como objeto de
un derecho fundamental de las personas, tan elemental y básico como
el alimento, el vestido o la asistencia médica.
Ante este reto,
la necesidad de adaptar el marco normativo ha llevado a diferentes agentes
sociales y políticos a impulsar modificaciones en la regulación,
algunas de las cuales se encuentran actualmente en tramitación parlamentaria,
y en las que se destaca la urgencia y se describe la gravedad de la situación
que viven actualmente muchos hogares ante el problema de la vivienda.
Por todo ello,
es preciso subrayar que el requisito de extraordinaria necesidad y la urgencia
de las medidas se apoyan y justifican en sólidos motivos. La grave
situación de vulnerabilidad económica y social de un gran
número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda
en el mercado constituye el primer motivo de urgencia. Según datos
de Eurostat, en el año 2017, más del 42% de los hogares españoles
destinaban más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler. Ello
supone que España se sitúa 17 puntos porcentuales por encima
del valor medio de la Unión Europea y, si no se adoptan las medidas
oportunas, previsiblemente irá en aumento, ya que el precio de los
alquileres se ha incrementado en los últimos tres años en
más de un 15% y, en algunas localizaciones, el incremento duplica
el registrado en el conjunto de España.
Este desigual
y heterogéneo comportamiento del mercado del alquiler de vivienda
pone de manifiesto la existencia de diversos factores que inciden en esta
evolución, y que constituyen el segundo motivo que justifica la
urgencia y extraordinaria necesidad de las medidas. Se observa que el incremento
de los precios del mercado de la vivienda ha sido particularmente intenso
en entornos territoriales de fuerte dinámica inmobiliaria caracterizados
por una mayor actividad turística desarrollada sobre el parque de
viviendas existente. Ello se pone de manifiesto si se analiza la evolución
de los precios en los últimos años: las provincias en las
que los precios de la vivienda se han incrementado con mayor intensidad
han sido Madrid, Barcelona, Las Palmas, Baleares, Málaga y Santa
Cruz de Tenerife. No cabe duda de que, aunque pueden existir diversos factores
que explican este incremento de los precios, el fenómeno creciente
del alquiler turístico de vivienda a través de plataformas
p2p incide en un contexto en el que, además, la demanda de vivienda
en alquiler está creciendo con intensidad. Si se analiza la evolución
del alquiler en España de los últimos años, se observa
que ha pasado de representar el régimen de tenencia del 20,3% de
la población en el año 2011, al 22,9% en el año 2017,
según los últimos datos de Eurostat, lo que supone un incremento
del 12,8% y puede representar alrededor de 700.000 viviendas más
en alquiler en este periodo. Esta tendencia contrasta con la mayor estabilidad
de la media de la Unión Europea, en la que el alquiler ha aumentado
ligeramente del 29,6% en 2011 al 30,0% en 2017.
El tercer motivo
que justifica la urgencia y necesidad de las medidas es la escasez del
parque de vivienda social, que en España ofrece cobertura a menos
del 2,5% de los hogares, una cifra que contrasta con los porcentajes sensiblemente
superiores al 15% registrados en algunos de los principales países
de nuestro entorno, como Francia, Reino Unido, Suecia, Países Bajos,
Austria o Dinamarca. Ello se debe a diferentes causas, entre las que se
encuentra la orientación, durante décadas y casi en exclusiva,
de las políticas públicas hacia modelos de vivienda protegida
en régimen de propiedad. En este escenario, es urgente revertir
esta dinámica y eliminar determinadas barreras normativas y de financiación
que dificultan el desarrollo de promociones de vivienda en alquiler social
por parte de las distintas Administraciones Públicas, con objeto
de dotar al conjunto de la sociedad de un instrumento al servicio del cumplimiento
efectivo del derecho constitucional a la vivienda, que es especialmente
necesario para aquellas personas y hogares que tienen más dificultades
para acceder al mercado por sus escasos medios económicos.
Y, en relación
con estas situaciones de especial vulnerabilidad que viven muchas familias
y hogares después de años de profunda crisis económica
caracterizada por una intensa destrucción y precarización
del empleo, se formula el cuarto motivo que justifica la urgencia y extraordinaria
necesidad de las medidas. El número de desahucios vinculados a contratos
de alquiler está creciendo a un ritmo anual muy próximo al
5%. Esta negativa evolución de los lanzamientos practicados como
consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos
contrasta con la reducción progresiva de los lanzamientos derivados
de ejecuciones hipotecarias y con la evolución y crecimiento general
de la economía y del empleo en nuestro país. Ante esta situación,
es urgente adoptar medidas para corregir los efectos de la reforma practicada
en la regulación de los contratos de arrendamiento en 2013, ampliando
los plazos legales e introduciendo en el procedimiento de desahucio mecanismos
que sirvan para responder a la grave situación que viven los hogares
más vulnerables, estableciendo plazos y garantías en el proceso.
Además,
resulta necesario en este punto asegurar el cumplimiento de nuestros compromisos
con los acuerdos internacionales sobre derechos sociales en una materia
que no admite demora. En este sentido, cabe recordar el Dictamen del Comité
de Derechos Económicos, Sociales y Culturales del Consejo Económico
y Social de Naciones Unidas, adoptado el 20 de junio de 2017 en el que,
entre otros aspectos, instaba al Gobierno de España a asegurar que
su legislación y su aplicación sea conforme con las obligaciones
establecidas en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales
y Culturales. Y, en particular, señalaba la obligación de
adoptar las medidas necesarias para superar los problemas de falta de coordinación
entre las decisiones judiciales y las acciones de los servicios sociales
en los procedimientos de desahucio de la vivienda habitual cuando afecta
a hogares especialmente vulnerables.
Finalmente,
el quinto motivo que ampara la urgencia de las medidas es la necesidad
de responder desde el ámbito de la vivienda a las deficiencias en
materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con discapacidad
y movilidad reducida, en un contexto demográfico marcado por un
progresivo y alarmante envejecimiento de la población: se prevé
que, en la próxima década, la población mayor de 65
años superará sobradamente los 10 millones de personas. Por
ello, es urgente atender a la dramática situación que viven
muchos hogares en el seno de comunidades de propietarios, que se encuentran
afectados por barreras y condicionantes físicos que les impiden
el ejercicio de sus derechos.
Teniendo en
cuenta lo anteriormente expuesto, y sin perjuicio de que futuras iniciativas
legislativas puedan completar la regulación en materia de vivienda,
abordando los aspectos estructurales, los principios generales y las garantías
que aseguren la igualdad en el ejercicio de este derecho en el conjunto
del Estado, resulta imprescindible la adopción urgente de una norma
con rango de ley que permita la modificación de diferentes disposiciones
normativas para adoptar determinadas medidas que cuentan con un alto grado
de consenso social y no admiten demora, al afectar al ejercicio del derecho
constitucional a una vivienda digna y adecuada de muchos hogares.
II
El presente
real decreto-ley se estructura en cuatro títulos, y se compone de
cinco artículos, una disposición adicional, dos disposiciones
transitorias y tres disposiciones finales. El título I introduce
la necesaria reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento
de vivienda, a través de distintas modificaciones de la Ley 29/1994,
de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos entre las que destaca la
extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga
tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. Se recuperan
los plazos establecidos con anterioridad a la reforma liberalizadora operada
por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización
y fomento del mercado del alquiler de viviendas. De esta manera, se establece
en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en
caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que
se fija un plazo de siete años, respondiendo así a las diferencias
que tanto desde el punto de vista del tratamiento fiscal, como de la realidad
y características de la relación arrendaticia y del desarrollo
de la actividad, pueden existir en la práctica. En cuanto a la prórroga
tácita, se establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato
o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo
de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna
de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, se prorrogará
el contrato durante tres años más, con lo que se dota al
inquilino de una mayor estabilidad que deja de estar expuesto a la prórroga
anual establecida en 2013.
Además,
se establecen modificaciones que inciden en el momento de la suscripción
de los contratos de arrendamiento. Por un lado, se fija en dos mensualidades
de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales
a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través
de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos
de larga duración. Y, por otro lado, se establece por Ley que los
gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato
serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica,
exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa
directa del arrendatario.
En todo caso,
la problemática del alquiler trae también causa de la insuficiente
oferta de vivienda en alquiler en nuestro país, debido a una serie
de trabas prácticas que entorpecen la reacción desde la oferta
a las señales de precios, impidiendo que el mercado funcione adecuadamente.
En el ámbito específico del alquiler social o asequible,
el número de viviendas continúa siendo insuficiente, debido
en parte al escaso uso de los mecanismos público-privados, que permiten
el máximo impacto sobre el mercado de alquiler dentro de las restricciones
presupuestarias existentes.
La solución
equilibrada a la problemática del alquiler sólo es, por tanto,
posible si la mayor protección al arrendatario se conjuga con medidas
enérgicas por el lado de la oferta. Por ese motivo, la Disposición
Adicional única recoge un mandato al Ministerio de Fomento para
asegurar que se dinamiza la oferta de vivienda en alquiler en España;
con este propósito, se encomienda al Ministerio un conjunto de acciones
a realizar, entre ellas la negociación con las administraciones
sectorialmente competentes, utilizando para este fin todos los instrumentos
a su disposición.
También
se recoge en el título I una precisión técnica en
la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de la cesión temporal del uso que comporta
la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo
la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas
a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente
a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte
de aplicación.
El título
II introduce modificaciones en el régimen de propiedad horizontal
con objeto de impulsar la realización de obras de mejora de la accesibilidad.
En primer lugar, se incrementa hasta el 10% del último presupuesto
ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de
propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen
a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas
en el artículo Diez.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
propiedad horizontal. En segundo lugar, se extiende la obligación
de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que
las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen
el 75% del importe de las mismas.
En materia
de viviendas de uso turístico, también se recoge en el título
II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita
la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios
puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer
cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos
comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule
el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido
por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.
Por su parte,
el título III incorpora una modificación del procedimiento
de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo
que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá
la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas
que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo
de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica.
De esta forma se clarifica el procedimiento, introduciendo mayor seguridad
jurídica y medidas específicas para atender a aquellas situaciones
que demanden una mayor protección social.
El título
IV, que recoge las medidas en materia económica y fiscal, incluye
en primer lugar la modificación del texto refundido de la Ley Reguladora
de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004,
de 5 de marzo, introduciendo tres medidas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
En primer lugar,
se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al
arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos
de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma
jurídica.
En segundo
lugar, se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles
de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante
su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda,
autonómica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser
aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente
ordenanza fiscal.
Y, por último,
se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 por ciento para
los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por
una norma jurídica.
Por otra parte,
para potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica
de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional
consagrado en el artículo 47 de la Constitución, resulta
conveniente mejorar la fiscalidad del arrendamiento de viviendas, a fin
de facilitar a los ciudadanos las condiciones de acceso a las mismas. En
este sentido, se introduce una exención para determinados arrendamientos
de vivienda en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real
Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
Otra de las
modificaciones que se introducen en el texto refundido de la Ley Reguladora
de las Haciendas Locales es la ampliación del ámbito de las
inversiones financieramente sostenibles para acoger la posibilidad de realizar
actuaciones en materia de vivienda por parte de las Entidades Locales.
Se trata de una modificación que contribuirá a eliminar barreras
y paliar el grave déficit de vivienda social existente en nuestro
país.
Finalmente,
el real decreto-ley incluye una disposición adicional, tres disposiciones
finales y dos disposiciones transitorias. La disposición adicional
recoge el mandato al Ministerio de Fomento ya mencionado, con el fin de
dinamizar la oferta de vivienda en alquiler. La disposición final
primera establece los títulos competenciales que amparan al Estado
para dictar normas en las distintas materias, y las disposiciones finales
segunda y tercera habilitan el desarrollo reglamentario y establecen la
fecha de entrada en vigor de la norma, respectivamente. La disposición
transitoria primera establece que los contratos de arrendamiento suscritos
con anterioridad a la entrada en vigor del real decreto-ley continuarán
rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico
que les era de aplicación. La disposición transitoria segunda
establece un periodo de tres ejercicios presupuestarios para que las comunidades
de propietarios se adapten a la nueva cuantía del fondo de reserva.
III
El presente
real decreto-ley respeta los límites constitucionalmente establecidos
para el uso de este instrumento normativo, pues no afecta al ordenamiento
de las instituciones básicas del Estado, a los derechos, deberes
y libertades de los ciudadanos regulados en el Título I de la Constitución,
al régimen de las comunidades autónomas ni al derecho electoral
general. Debe reseñarse, que las materias que se abordan han sido
modificadas en el pasado, atendiendo a razones de urgente necesidad, a
través de este instrumento. Entre ellos, puede recordarse el Real
Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica
que modificó la regulación de los arrendamientos urbanos.
Además,
el real decreto-ley representa un instrumento constitucionalmente lícito,
en tanto que pertinente y adecuado para la consecución del fin que
justifica la legislación de urgencia, que no es otro, tal como reiteradamente
ha exigido nuestro Tribunal Constitucional, que subvenir a una situación
concreta, dentro de los objetivos gubernamentales, que por razones difíciles
de prever requiere una acción normativa inmediata en un plazo más
breve que el requerido por la vía normal o por el procedimiento
de urgencia para la tramitación parlamentaria de las leyes.
Esta norma
se ajusta a los principios de buena regulación contenidos en el
artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento
Administrativo Común de las Administraciones Públicas, en
particular, a los principios de necesidad, eficacia, proporcionalidad,
seguridad jurídica, transparencia y eficiencia.
Por tanto,
en el conjunto y en cada una de las medidas que se adoptan, concurren,
por su naturaleza y finalidad, las circunstancias de extraordinaria y urgente
necesidad que exige el artículo 86 de la Constitución Española
como presupuestos habilitantes para la aprobación de un real decreto-ley.
En su virtud,
en uso de la autorización contenida en el artículo 86 de
la Constitución, a propuesta del Ministro de Fomento y previa deliberación
del Consejo de Ministros en su reunión del día 14 de diciembre
de 2018,
DISPONGO:
TÍTULO
I
Medidas de
reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda
Artículo
primero. Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
arrendamientos urbanos.
La Ley 29/1994,
de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, queda modificada como sigue:
Uno. El apartado
2 del artículo 4 queda redactado en los siguientes términos:
«2. Respetando
lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda
se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados
por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título
II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código
Civil.
Se exceptúan
de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie
sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo
anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en
cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la
vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las
partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente
ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.»
Dos. La letra
e) del artículo 5 queda redactada en los siguientes términos:
«e) La
cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada
y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada
en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización
o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté
sometida a un régimen específico, derivado de su normativa
sectorial turística.»
Tres. El artículo
9 queda redactado en los siguientes términos:
«1. La
duración del arrendamiento será libremente pactada por las
partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete
años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el
día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente
por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración
mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador
fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al
arrendador, con treinta días de antelación como mínimo
a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas,
su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará
a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a
disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá
al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
2. Se entenderán
celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya
estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio
del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos
resultantes del apartado anterior.
3. No procederá
la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el
primer año de duración del mismo, el arrendador comunica
al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla
a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de
consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos
de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario
al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda
se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar
la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo
distinto.
Si transcurridos
tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso,
del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador
o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción
o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación,
divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según
los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días,
entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un
nuevo período de hasta cinco años, o de siete años
si el arrendador fuese persona jurídica, respetando, en lo demás,
las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción,
con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le
hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado
por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que
quedara por cumplir hasta completar cinco años, o siete años
si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que la ocupación
no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose
por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados
en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza
mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran
inevitables.
4. Tratándose
de finca no inscrita, también durarán cinco años,
o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, los
arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena
fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de
cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin
perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado
1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada,
se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código
Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará
a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil,
además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios
causados.»
Cuatro. El
artículo 10 queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo
10. Prórroga del contrato.
«1. Si
llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas,
una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración
de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica,
ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta
días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo,
el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años
más.
2. Una vez
inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido
en el artículo 9, así como la prórroga de tres años
a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación
a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo
34 de la Ley Hipotecaria.
3. Al contrato
prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen
legal y convencional al que estuviera sometido.»
Cinco. El apartado
4 del artículo 16 queda redactado en los siguientes términos:
«4. En
arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años,
o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, las
partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en
caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos
los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o
los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica,
o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento
se hubiera producido con anterioridad, o a los siete años si el
arrendador fuese persona jurídica.»
Seis. El apartado
1 del artículo 18 queda redactado en los siguientes términos:
«1. Durante
la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el
arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año
de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.
En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas
a los contratos.
En caso de
pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión
de valores monetarios que no detalle el índice o metodología
de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia
a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad
a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la
revisión el que corresponda al último índice que estuviera
publicado en la fecha de revisión del contrato.
En los contratos
de arrendamiento de renta reducida, de hasta cinco años de duración,
o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica,
el incremento producido como consecuencia de la actualización anual
de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación
porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha
de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión
el que corresponda al último índice que estuviera publicado
en la fecha de revisión del contrato. A estos efectos, se entenderá
como “renta reducida” la que se encuentre por debajo de la establecida,
para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto
que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada
la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler.»
Siete. El artículo
19 queda redactado en los siguientes términos:
«1. La
realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos
cinco años de duración del contrato, o siete años
si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho,
salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía
que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés
legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado
en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento
de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo
del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas
obtenidas para la realización de la obra.
2. Cuando la
mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad
horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre
todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de
participación que correspondan a cada una de aquellas.
En el supuesto
de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal,
el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas
afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo,
se repartirá proporcionalmente en función de la superficie
de la finca arrendada.
3. La elevación
de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya
finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario
la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen
a su determinación y aportando copias de los documentos de los que
resulte el coste de las obras realizadas.
4. Sin perjuicio
de lo dispuesto en los apartados anteriores y de la indemnización
que proceda en virtud del artículo 22, en cualquier momento desde
el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo
entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora
en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que
ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria
establecido en el artículo 9 o de prórroga tácita
a que se refiere el artículo 10 de la presente Ley, o un nuevo inicio
del cómputo de tales plazos. En todo caso, el alcance de las obras
de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del
deber de conservación por parte del arrendador al que se refiere
el artículo 21 de esta Ley.»
Ocho. El apartado
1 del artículo 20 queda redactado en los siguientes términos:
«1. Las
partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no
sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda
arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios
en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los
que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de
participación.
En edificios
que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos
serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función
de su superficie.
Para su validez,
este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual
de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos
no afectará a la Administración.
Los gastos
de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán
a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo
en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa
directa del arrendatario.»
Nueve. El apartado
2 del artículo 20 queda redactado en los siguientes términos:
«2. Durante
los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los
siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica,
la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere
el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo
podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca
en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse
la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.»
Diez. El apartado
7 del artículo 25 queda redactado en los siguientes términos:
«7. No
habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda
arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales
propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco
cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo
comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos,
la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho
de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del
órgano que designe la Administración competente en materia
de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados
anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales
derechos.
Si en el inmueble
sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos
de tanteo y retracto previstos en este artículo.»
Once. El artículo
36 queda redactado en los siguientes términos.
«1. A
la celebración del contrato será obligatoria la exigencia
y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente
a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en
el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante
los cinco primeros años de duración del contrato, o durante
los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica,
la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez
que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que
la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse
igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda,
al tiempo de la prórroga.
3. La actualización
de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado
para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años
si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo
estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico,
lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá
querido también para la actualización de la fianza.
4. El saldo
de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario
al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido
un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho
efectiva dicha restitución.
5. Las partes
podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento
por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza
en metálico.
En el caso
del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años
de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese
persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no
podrá exceder de dos mensualidades de renta.
6. Quedan exceptuadas
de la obligación de prestar fianza la Administración General
del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y
las entidades que integran la Administración Local, los organismos
autónomos, las entidades públicas empresariales y demás
entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas
de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social
en su función pública de colaboración en la gestión
de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados,
cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.»
TÍTULO
II
Medidas de
reforma del régimen de propiedad horizontal
Artículo
segundo. Modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
horizontal.
La Ley 49/1960,
de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, queda modificada como sigue:
Uno. Se modifica
la letra f) del artículo Noveno.1, que queda redactada en los siguientes
términos:
«f) Contribuir,
con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación
del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios
para atender las obras de conservación y reparación de la
finca, así como la realización de las obras de accesibilidad
recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.
El fondo de
reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad,
estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá
ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al
fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro
que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato
de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.»
Dos. Se modifica
la letra b) del artículo Diez.1, que queda redactada en los siguientes
términos:
«b) Las
obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes
razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas
a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen
o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de
setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus
necesidades de los elementos comunes, así como la instalación
de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos
que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior,
siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas
las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades
ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio
de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá
de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
También
será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas
a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de
las mismas.»
Tres. Se introduce
un nuevo apartado 12 en el artículo Diecisiete:
«12.
El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad
a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de
24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos
en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación
del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el
voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo
por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en
la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice
dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento
superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
TÍTULO
III
Medidas de
reforma de procedimiento de desahucio de vivienda
Artículo
tercero. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento
Civil.
La Ley 1/2000,
de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, queda modificada como sigue:
Uno. Se introduce
un apartado 1 ter en el artículo 441, en los siguientes términos:
«1 ter.
En el requerimiento de pago al demandado, se informará al mismo
de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso,
de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a
efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad.
En caso de que la Administración competente apreciase indicios de
la existencia de dicha situación, se notificará al órgano
judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado
de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta
que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas,
durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar
desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales
al órgano judicial, o de dos meses si el demandante es una persona
jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo
se alzará la suspensión y continuará el procedimiento
por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento
al demandado habrá de contener datos de identificación de
los Servicios Sociales a los que puede acudir el ciudadano.»
Dos. Se modifica
el apartado 4 del artículo 549, que queda redactado en los siguientes
términos:
«4. El
plazo de espera legal al que se refiere el artículo anterior no
será de aplicación en la ejecución de resoluciones
de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas,
o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá
por lo previsto en tales casos.
No obstante,
cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento,
deberá haberse procedido en los términos del artículo
441 de esta Ley.»
Tres. Se modifica
el apartado 1 del artículo 686, que queda redactado en los siguientes
términos:
«1. En
el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará
requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al
tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio
que resulte vigente en el Registro.
En el requerimiento
a que se refiere el párrafo anterior habrán de incluirse
las indicaciones contenidas en el apartado 1 ter del artículo 441,
produciendo iguales efectos.»
TÍTULO
IV
Medidas económicas
y fiscales en materia de vivienda y alquiler
Artículo
cuarto. Modificación del texto refundido de la Ley Reguladora de
las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de
5 de marzo.
El texto refundido
de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto
Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, queda modificado como sigue:
Uno. El apartado
2 del artículo 63 queda redactado en los siguientes términos:
«2. Lo
dispuesto en el apartado anterior será de aplicación sin
perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria
soportada conforme a las normas de derecho común.
Las Administraciones
Públicas y los entes u organismos a que se refiere el apartado anterior
repercutirán la parte de la cuota líquida del impuesto que
corresponda en quienes, no reuniendo la condición de sujetos pasivos,
hagan uso mediante contraprestación de sus bienes demaniales o patrimoniales,
los cuales estarán obligados a soportar la repercusión. A
tal efecto la cuota repercutible se determinará en razón
a la parte del valor catastral que corresponda a la superficie utilizada
y a la construcción directamente vinculada a cada arrendatario o
cesionario del derecho de uso. Lo dispuesto en este párrafo no será
de aplicación en el supuesto de alquiler de inmueble de uso residencial
con renta limitada por una norma jurídica.»
Dos. El apartado
4 del artículo 72 queda redactado en los siguientes términos:
«4. Dentro
de los límites resultantes de lo dispuesto en los apartados anteriores,
los ayuntamientos podrán establecer, para los bienes inmuebles urbanos,
excluidos los de uso residencial, tipos diferenciados atendiendo a los
usos establecidos en la normativa catastral para la valoración de
las construcciones. Cuando los inmuebles tengan atribuidos varios usos
se aplicará el tipo correspondiente al uso de la edificación
o dependencia principal.
Dichos tipos
solo podrán aplicarse, como máximo, al 10 por ciento de los
bienes inmuebles urbanos del término municipal que, para cada uso,
tenga mayor valor catastral, a cuyo efecto la ordenanza fiscal del impuesto
señalará el correspondiente umbral de valor para todos o
cada uno de los usos, a partir del cual serán de aplicación
los tipos incrementados.
Tratándose
de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter
permanente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta
el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto. Dentro de este
límite, los ayuntamientos podrán determinar mediante ordenanza
fiscal un único recargo o varios en función de la duración
del período de desocupación del inmueble.
El recargo,
que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo, se devengará
el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos,
una vez constatada la desocupación del inmueble en tal fecha, juntamente
con el acto administrativo por el que esta se declare.
A estos efectos
tendrá la consideración de inmueble desocupado con carácter
permanente aquel que permanezca desocupado de acuerdo con lo que se establezca
en la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica
o estatal, con rango de ley, y conforme a los requisitos, medios de prueba
y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal. En todo caso, la declaración
municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá
la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento
de los indicios de desocupación, a regular en dicha ordenanza, dentro
de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón
municipal, así como los consumos de servicios de suministro.»
Tres. Se introduce
un nuevo apartado 6 en el artículo 74:
«6. Los
ayuntamientos mediante ordenanza fiscal podrán establecer una bonificación
de hasta el 95 por ciento en la cuota íntegra del impuesto para
los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda
con renta limitada por una norma jurídica.»
Cuatro. Con
efectos a partir de 1 de enero de 2019, se introduce en el apartado 1.B)
de la Disposición adicional decimosexta, la referencia al programa
«152. Vivienda.», que se suma a los ya recogidos en el mismo.
Artículo
quinto. Modificación del texto refundido de la Ley del Impuesto
sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados,
aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
Se añade
un apartado 26 en el artículo 45.I.B) del texto refundido de la
Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de
septiembre, con la siguiente redacción:
«26.
Los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que
se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre,
de Arrendamientos Urbanos.»
Disposición
adicional única. Medidas para promover la oferta de vivienda en
alquiler.
1. El Ministerio
de Fomento pondrá en marcha las siguientes medidas para dinamizar
la oferta de vivienda en alquiler:
a) Movilización
de suelo público perteneciente a la Administración General
del Estado y los organismos de ella dependientes, para la promoción
de vivienda en alquiler social o asequible, mediante fórmulas de
colaboración público-privadas.
b) Modulación
de los instrumentos financieros del Plan Estatal de Vivienda con el fin
de promover los mecanismos público-privados para atender las necesidades
de alquiler social y asequible, particularmente mediante la cesión
de derecho de superficie sobre suelo público.
c) Reorientación
del Plan Estatal de Vivienda, que deberá apoyar exclusivamente el
disfrute de vivienda en régimen de alquiler.
d) Acuerdos
con las administraciones sectorialmente competentes para la agilización
de las licencias urbanísticas, priorizando en las ayudas del Plan
Estatal de Vivienda a aquellas que hayan alcanzado acuerdos de este tipo.
2. En el plazo
de dos meses, el Ministerio presentará un informe a la Comisión
Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, detallando las vías
de cumplimiento del mandato contenido en esta Disposición adicional
y plazos que se prevén a esos efectos. A partir de ese momento,
en el mes de diciembre de cada año deberá presentar un informe
a la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos
con los progresos obtenidos en términos de vivienda adicional puesta
en el mercado en régimen de alquiler.
Disposición
transitoria primera. Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados
con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley.
Los contratos
de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real
decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en
el régimen jurídico que les era de aplicación.
Sin perjuicio
de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones
legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen
jurídico establecido en este real decreto-ley.
Disposición
transitoria segunda. Plazo de adaptación de la cuantía del
fondo de reserva.
El incremento
de la cuantía destinada al fondo de reserva establecida en la modificación
de la letra f) del artículo Noveno.1 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre propiedad horizontal, se podrá llevar a cabo en a lo
largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se
encuentre en curso a la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley.
Disposición
final primera. Títulos competenciales.
1. Los artículos
primero y segundo de este real decreto-ley se dictan al amparo de lo dispuesto
en el artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española
que atribuye al Estado competencia exclusiva en materia de legislación
civil.
2. El artículo
tercero de este real decreto-ley se dicta al amparo de lo dispuesto en
el artículo 149.1.6ª de la Constitución Española
que atribuye al Estado la competencia exclusiva sobre legislación
procesal.
3. Los artículos
cuarto y quinto de este real decreto-ley se dictan al amparo de lo dispuesto
en el artículo 149.1.14.ª de la Constitución, que atribuye
al Estado competencia exclusiva en materia de hacienda general.
Disposición
final segunda. Desarrollo reglamentario.
El Gobierno
podrá dictar las normas reglamentarias necesarias para el desarrollo
de lo dispuesto en este real decreto-ley.
Disposición
final tercera. Entrada en vigor.
El presente
real decreto-ley entrará en vigor el día siguiente al de
su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».
Dado en Madrid,
el 14 de diciembre de 2018.
FELIPE R.
La Presidenta
del Gobierno en funciones,
CARMEN CALVO
POYATO
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