LOS BANCOS ASUMEN TODOS LOS GASTOS DE LA FIRMA

Uno de los cambios más destacados que traerá el texto es que los bancos serán los encargados de asumir todos los gastos ligados a la firma del préstamo hipotecario, como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), los gastos de la escritura, la gestoría y el arancel notarial. El cliente, por su parte, solo tendrá que pagar la tasación de la vivienda (requisito indispensable para que el banco conceda la hipoteca), así como las copias de la escritura que solicite. Los expertos calculan que estos cambios supondrán para el hipotecado un ahorro de entre el 1% y el 2% del precio final de la casa, aunque seguirá asumiendo una partida muy costosa: los gastos e impuestos de la compraventa.

Las cajas rurales, que hasta ahora estaban libres de pagar el impuesto hipotecario (AJD), se equiparan a las demás entidades de crédito y también deberán asumirlo. 

BAJAN LAS COMISIONES POR AMORTIZACIÓN ANTICIPADA

A partir de la entrada en vigor de la normativa, el cliente pagará menos comisiones si decide cancelar el préstamo de forma anticipada. Las penalizaciones dependerán del momento en el que se produzca la amortización y del tipo de hipoteca que tenga. 

En el caso de un préstamo a tipo de interés variable, el nuevo límite es del 0,25% a partir del tercer año de vida de la hipoteca, mientras que pasará al 0,15% pasados los cinco años. En el caso de los préstamos a tipo fijo, más cara para una entidad financiera porque le exige cubrirse del riesgo de cambios en los tipos de interés, el nuevo techo estará en el 2% durante los 10 primeros años, y bajará al 1,5% a partir de entonces. Así, las comisiones se reducen respecto a las contempladas en la ley que diseñó Luis de Guindos cuando estaba al frente del Ministerio de Economía: su normativa ya contemplaba una rebaja respecto a los niveles actuales, aunque más moderadas.

SE AMPLÍA EL PLAZO PARA QUE SE PUEDA EMBARGAR UNA CASA

Otra de las novedades que incluye la ley y que ha sido pactada por las diferentes fuerzas políticas es que los bancos no podrán activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado hasta que el impago del cliente supere las 12 mensualidades o el importe a deber supere el 3% del préstamo durante la primera mitad de vida de la hipoteca. Pasado ese momento, el plazo es de 15 mensualidades o del 7% del importe del préstamo. De nuevo, este cambio da mayor margen a los clientes respecto a lo que planteaba el Gobierno de Mariano Rajoy y retrasa el proceso de desahucio.

LAS SUBROGACIONES, SOMETIDAS A IMPUESTOS

Hasta ahora, mover un préstamo de un banco a otro está libre de impuestos, lo que significa que disfrutan de una tributación más favorable que las nuevas hipotecas. Sin embargo, los gastos que genere este cambio deben ser asumidos por ambas entidades (la que tiene el préstamo y la que lo tendrá a partir de la subrogación), aunque dependerán de la duración de la hipoteca y del momento en el que se produzca el traspaso. La base que se usará para calcular el tributo es la deuda pendiente más los correspondientes intereses. 

LAS HIPOTECAS VERDES  

Otra de las novedades de la normativa es que las viviendas eficientes o que usan energía renovable pueden optar a las llamadas 'hipotecas verdes', que están exentas de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Según el diario El Mundo, esta regulación específica ha sido una propuesta del Partido Popular y permite inscribir el préstamo en el Registro de la Propiedad en cualquier momento, mientras esté vigente. 

SE PROHÍBEN LOS PRODUCTOS VINCULADOS OBLIGATORIOS

Esta medida ya estaba contemplada en el texto de Luis de Guindos y su objetivo es que los bancos no puedan obligar a los clientes a contratar productos a cambio de concederles la hipoteca. Ahora bien, sí podrán ofrecer productos cuya contratación suponga una mejora de las condiciones del préstamo, lo que se conocen como ofertas combinadas. Por ejemplo, que si contrata el seguro de la casa o de vida la entidad decida bajarle el diferencial. 

El Banco de España será el encargado de vigilar las praxis del sector financiero y de detectar posibles productos vinculados disfrazados de combinados. Así, el regulador de la banca podrá avalar ciertos productos siempre y cuando puedan ser beneficiosos para cliente o se trate de un seguro que cubra los daños en el inmueble o los posibles impagos. 

LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS, PROHIBIDAS POR LEY

El anterior Ejecutivo ya decidió crear una lista negra de cláusulas de las hipotecas, después de que los tribunales nacionales y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) las declararan abusivas y, por tanto, nulas. Las cláusulas suelo, por ejemplo, estarán prohibidas por ley una vez que entre en vigor la normativa, a pesar de que son legales siempre que haya constancia de que el cliente entiende sus consecuencias. 

EL CLIENTE DEBE ACUDIR AL NOTARIO ANTES DEL DÍA DE LA FIRMA

Otra de las novedades que instauró el Gobierno de Rajoy es que los clientes deberán acudir al notario antes del día de la firma de la hipoteca para repasar las condiciones del préstamo (el banco debe entregarle el borrador 10 días antes de la fecha prevista de la firma) y que el notario pueda comprobar que se ajustan a la legalidad vigente. Estas visitas serán gratuitas y vendrán acompañadas de un acta firmada por el cliente para que qeude constancia de que entiende las condiciones y consecuencias. 

SE ABARATAN LAS CONVERSIONES DE HIPOTECA VARIABLE A FIJA

Otro de los puntos del texto anterior es que la nueva ley facilitará los cambios de hipotecas variables a fijas. ¿Cómo? Incentivando estas conversiones a través de una rebaja de la comisión máxima que se debe pagar. Ahora bien, si Luis de Guindos fijó el límite en el 0,25%, ahora el tope se reduce al 0,15%. 

REFUERZO A LA SOLVENCIA

Hay otra novedad que afecta a los bancos es que deben reforzar el análisis de solvencia que hacen de los clientes antes de concederles un préstamo hipotecario, con el fin de reducir el riesgo de impago. Así, será obligatorio que las entidades consulten el historial del cliente en la Central de Información de Riesgos del Banco de España. 

DACIÓN EN PAGO

A pesar de que estaba previsto que las fuerzas políticas negociaran la inclusión de la dación en pago en el texto (esto es, que el cliente pueda saldar su deuda con la entrega de la casa), el texto definitivo no establece que los nuevos préstamos hipotecarios deban incluir obligatoriamente esta alternativa. 

PENDIENTE DE TRANSPOSICIÓN DE LA DIRECTIVA

Estas son las medidas clave que no se han contemplado en la nueva Ley hipotecaria:

• Establecer una regulación sobre el sistema de cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).
• Reglas para regular la publicidad bancaria referida a los préstamos hipotecarios.
• Normativa sobre la evaluación de solvencia de los consumidores y tasación de inmuebles.
• No ha incluido el desarrollo de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
• No ha incluido la obligación de la redacción de una hoja específica de advertencias sobre la cláusulas hipotecarias que entregará las entidades bancarias a los posibles clientes hipotecarios.
• La formalización de los empleados que comercializan las hipotecas, simulacros sobre variaciones de cuotas y tipos de interés, elaboración de un contrato hipotecario estándar.