David Alonso, Head of Research de BNP Paribas Real Estate en España, señala que “el exceso de capital, unido al momento álgido del mercado inmobiliario, continúa generando un interés muy elevado entre los principales fondos internacionales por invertir en España. Además, el buen momento por el que pasan los fundamentales del mercado, está generando que fondos de inversión y promotores se decanten por operaciones especulativas mediante la compra suelo para desarrollar producto a corto plazo, entre 12 y 24 meses. Este hecho pone de manifiesto la plena confianza de los inversores por el inmobiliario en España en el corto-medio plazo”.

El volumen de inversión acumulado en 2018 alcanza 7.760 millones de euros, ligeramente inferior al registrado en el mismo periodo de 2017 (-4,2%). La falta de producto en venta, unido a las elevadas pretensiones de algunos propietarios, son dos factores que están generando que muchas operaciones no lleguen a materializarse. Los fondos de inversión siguen siendo los principales compradores. Sus operaciones han representado el 65% del total transaccionado durante el tercer trimestre de año.

El retail sigue siendo el sector que mayor cuota de mercado acapara, con un 31% del total de la inversión. El volumen invertido en activos comerciales durante el tercer trimestre asciende a 1.140 millones de euros. El volumen acumulado del año supera los 3.000 millones de euros. Las rentabilidades continúan en fase de estabilización, situándose en niveles del 3,00% en Prime high street; de entre un 5,00% y 5,25% en el caso de los centros comerciales Prime y de 5,75% para los parques comerciales Prime.

La operación de mayor volumen ha sido la compra del portfolio de cuatro centros comerciales por parte de Vukile a Unibail Rodamco por un volumen aproximado de 490 millones de euros. Destaca también la venta, por parte de El Corte Inglés, de dos locales comerciales ubicados en la calle Princesa de Madrid y en la Gran Vía de Bilbao, por un volumen aproximado de 100 millones de euros. De cara al final de año, se prevé que la actividad inversora en este sector continúe siendo muy elevada. Teniendo en cuenta las operaciones que están actualmente en marcha, BNP Paribas Real Estate estima que se alcance un volumen anual de inversión en retail de más de 4.000 millones de euros, lo que supondría un incremento del 15% sobre el año 2017 (3.475 millones de euros).

OFICINAS Y LOGÍSTICA

En segundo lugar se mantiene la inversión en portfolios residenciales, que ha alcanzado un volumen de 980 millones de euros en el tercer trimestre del año. Según el informe, se observa un interés muy elevado, por parte de los principales fondos de inversión oportunistas, por adquirir carteras de viviendas provenientes, en muchos casos, de los balances de entidades financieras o “servicers”. A diferencia de los primeros meses del año, la actividad en el mercado de oficinas ha retomado impulso. El volumen de inversión registrado en el tercer trimestre ha ascendido a 770 millones de euros. La rentabilidad Prime del mercado de oficinas se mantiene en el 3,25% en Madrid y 3,50% en Barcelona.

En este sentido, destacan tres operaciones que suponen más del 50% del total transaccionado: la compra por parte de Blackstone del edificio Planeta en Barcelona por 210 millones de euros; la venta del edificio “Pórtico” en Campo de las Naciones en Madrid, por un volumen aproximado de 117 millones de euros y la venta de cinco edificios en el parque empresarial Avalon al fondo Barings.

Por último, la inversión directa en naves logísticas en rentabilidad ha repuntado considerablemente durante el tercer trimestre. El volumen de inversión registrado en el tercer trimestre ha alcanzado los 475 millones de euros. Esta cifra responde principalmente a la compra por parte de Blackstone del portfolio de naves de Grupo Lar por 100 millones de euros y a la reciente compra por parte de Tritax de la nave de VGP que ocupa Mango en Barcelona por 150 millones de euros. El exceso de capital, el buen momento del mercado y la escasez de producto están generando una presión inversora que se está traduciendo en un ajuste de las rentabilidades Prime, situándose en 5,75% en el tercer trimestre de 2018 en el mercado logístico.

CATALUÑA

Con un volumen de inversión de 475 millones de euros en tercer trimestre del año, se confirma que la normalidad ha regresado al mercado de inversión en Cataluña, donde todos los fondos internacionales están operando de nuevo. Cataluña se encuentra ya el mismo nivel de inversión que registraba antes del referéndum. La escasez de producto y los elevados precios están generando que fondos de inversión se decanten por la compra de suelo para desarrollar producto en ubicaciones demandadas. Destaca el apetito mostrado por las residencias de estudiantes en Barcelona, sobre todo por el desarrollo de nuevos centros en el entorno de las universidades.