¿Cuál es el motivo de este cambio de modelo de negocio?

La promoción inmobiliaria ha cambiado mucho. No solamente hemos quedado pocos, sino que hay muchas barreras de entrada y es un mercado dividido entre las grandes corporaciones y las pequeñas o familiares. Las grandes ahora mismo intentan conseguir un crecimiento cuanto mayor mejor de cara a sus accionistas. Los promotores pequeños tienen que competir con las grandes y lo tienen francamente difícil. Todo esto sin olvidar el endiablado sistema urbanístico español que ha acabado con los procesos de creación de suelo. Veo difícil que se vuelva a crear ni un 5 por ciento del suelo que se ha creado en los últimos 20 años. Aunque se quisiera, no se puede debido a que hay una maraña normativa muy restrictiva y demasiada discrecionalidad política. Por ello, nosotros ya no podemos desarrollar como antes nuestra actividad tradicional de promotores de suelo. Esa actividad ha remitido  mucho y ahora tenemos que salir al mercado a comprar suelo finalista. La preparación de suelo, aunque tenía plazos alargados, seguía siendo rentable, pero ahora como ya no hay viabilidad para la tramitación urbanística, se nos ha ido una vía de fabricar nuestra propia materia prima para la promoción de viviendas, y éste es uno de los motivos que nos ha llevado a crear un nuevo modelo de negocio en la empresa.

¿Cómo se va a estructurar a partir de ahora iKasa?

Estamos intentando crear una actividad empresarial anticíclica. Centrada en tres medidas estructurales, que son: incrementar mucho el patrimonio para generar rentas recurrentes, diversificar hacia el turismo y separar la actividad de promoción del resto del grupo. Dentro de la actividad de promoción habrá tres nuevas líneas de negocio diferenciadas: la promoción de viviendas con la ya conocida marca iKasa, para viviendas de lujo; iKasaClass, para viviendas de gama media y media-alta; e iKasaClass Cooperativas, todas gestionadas por nuestros tres nuevos socios del área de promoción, José Manuel León, Matías Alcojor y Asier Vegas, que provienen de Cooperativa Singular, y participan en la nueva promotora al 50 por ciento con iKasa. Con esta alianza nos garantizarnos, en los ciclos bajos, seguir con la actividad de promoción en cooperativa, y así reducir mucho el riesgo por cambio de ciclo. 

La iKasa histórica va a ser una patrimonial que actuará como fondo de la promotora, facilitándole los recursos propios requeridos para la inversión. 

¿Van a seguir comprando suelo?

No. No vamos a invertir más y esto significa que vamos a desarrollar lo que tenemos, pero no vamos a comprar más suelo. Creo que para los promotores pequeños es muy difícil ahora hacer una compra de suelo finalista con los fundamentales de la promoción correctos. Es decir, con buena ubicación, en precio, con ausencia de problemáticas y otras cuestiones necesarias para que la promoción tenga éxito con seguridad. Es una situación diferente de la de las promotoras grandes, que pueden adquirir grandes paquetes de suelo con buenos precios, y que requieren una adquisición de suelo continuada para mantener grandes volúmenes de actividad. El 31 de julio de 2018 decidimos dejar de invertir basándonos en una estimación prudente de la coyuntura inmobiliaria española.

Comercializaremos y desarrollaremos lo que tenemos en marcha, que son 16 promociones en venta de tamaño mediano y pequeño, en total 534 viviendas, y otras tantas promociones para la rama patrimonial en alquiler. ¿Pero sí que van a invertir en desarrollar cooperativas?

El modelo cooperativo es muy distinto, no requiere necesariamente desembolsar por la compra de suelo, sino que admite otras operativas diferentes, que aunque reducen la rentabilidad, también reducen el riesgo. 

¿Cree que el futuro de la promoción pasa por las cooperativas?

Sí, porque el modelo cooperativo profesionalizado es una opción viable, porque da confianza al cliente y además le ofrece ciertas ventajas. Cuando en el modelo cooperativo existe confianza del cliente en el gestor, porque éste es profesional y experimentado y cuenta con una empresa solvente detrás, el resto son todo ventajas, porque hay más transparencia, como un precio más bajo, ya que no hay beneficio de promoción, sino honorarios de gestión, una mayor participación del comprador en las decisiones y la posibilidad de salir en cualquier momento.

¿Y qué proyectos tienen para esta nueva línea de negocio iKasaClass Cooperativas?

Estamos enfocando la actividad no solamente a la vivienda libre asequible en precio, sino también hacia la protegida, que es algo que en estos años ha perdido empuje y normalmente a las promotoras de fondos y de bancos no les atrae mucho. Hay grandes empresas que tienen suelo para vivienda protegida que no les interesa promover, y que pueden maximizar su rentabilidad vendiéndolo para un modelo de promoción cooperativo. 

¿Volverá a despuntar la VPO?

Seguro. La VPO ha tenido históricamente incentivos de muchas formas, por vía de desgravación en los impuestos, por subsidios en los tipos de interés, pero el más importante de todos es la limitación del precio. Las ayudas se han minimizado mucho, pero el precio limitado sigue existiendo, sobre todo ahora que ya vuelve a haber diferencia en precio entre la vivienda nueva y la protegida. Durante los años de crisis cayó tanto el precio de la vivienda libre que no había demasiada diferencia, y además había dificultades en la financiación bancaria a los compradores de menores recursos, por eso el promotor no encontraba incentivos para hacer vivienda protegida. Sin embargo, ahora el precio de vivienda libre está subiendo y la vivienda protegida vuelve a tener interés, porque mucha gente no puede pagar el precio de la vivienda libre y el interés comprador está asegurado. ¿Entonces en costa seguirán con la marca iKasa?

Actualmente la costa tiene muchas posibilidades, ya que se ha recuperado el tono del turismo residencial y estamos promoviendo con la marca iKasa, pero es un mercado en el que se desenvuelven mucho mejor las grandes promotoras actuales, por lo que en un futuro inmediato no entra en nuestros nuevos planes seguir invirtiendo en suelo allí, salvo oportunidades puntuales.

¿En qué actividad se centra su área patrimonial?

En el área patrimonial tenemos varios edificios para residencial en alquiler que se habían quedado obsoletos y estamos rehabilitando. Además, estos últimos años hemos estado invirtiendo en suelo para aumentar considerablemente el parque patrimonial, sobre todo en nuestra zona tradicional de influencia, el noroeste de Madrid, tanto para alquiler residencial como comercial. 

¿También quieren diversificar hacia el turismo?

Sí. El área de turismo la vamos a centrar en hoteles urbanos. Invertiremos en oportunidades para rehabilitar, siempre dando valor añadido, pero no en hoteles en funcionamiento. Llevamos cuatro años realizando explotación hotelera en dos edificios propios en Madrid bien situados en zonas turísticas de casco histórico, y recientemente hemos adquirido otro en Málaga, también en casco viejo, en el que hemos redactado el proyecto y solicitado la licencia.

Seguiremos invirtiendo para explotación hotelera en las principales plazas turísticas urbanas de España, pero iremos poco a poco, siempre consolidando posiciones.

Todo cambio hacia nuevos modelos de negocio se basa en cambios internos. ¿Cuál ha sido el vuestro?

Cuando llegó la crisis tuvimos la fortuna de poder seguir promoviendo sobre suelos propios, pero como a todos nos ocurrió, la incidencia de tener que pasar a largo plazo las habituales pólizas a corto plazo de la anterior etapa determinó tener que cargar financieramente la rama patrimonial. Además, el parque patrimonial ya necesitaba una adaptación para seguir generando rentas con normalidad. Por otra parte, nuestros suelos históricos estaban muy concentrados y exigían realizar promoción en fases dilatadas. 

Todas estas circunstancias determinaron la decisión de hacer una gran venta de suelo, cosa que se produjo a principios de 2017. Dicha venta nos permitió poner en marcha el nuevo plan estratégico, es decir, rehabilitar patrimonial existente, reforzarlo con nuevas inversiones e invertir en nuevos suelos para poder realizar varias promociones inmobiliarias en venta, de forma simultánea, en la fase segura del ciclo.

¿Con este nuevo negocio están blindando a iKasa de futuras crisis?

Uno de los objetivos del nuevo plan estratégico es hacer una gestión anticíclica, basada en ingresos recurrentes procedentes del alquiler, para a partir de ahí seguir con la actividad de promoción, pero sobre una base sólida. En ese sentido, sí, renunciamos en parte a un beneficio inmediato, apostando por inversiones de retorno alargado en el tiempo que darán una mayor sostenibilidad y seguridad a la empresa en momentos de crisis. 

¿Cuáles son las señas de identidad de iKasa?

Calidad, sostenibilidad económica y medioambiental, innovación y responsabilidad social corporativa.

Fuente: http://www.eleconomista.es/premium/pdf.php?idPDF=9025&proc=bol