Por un lado, hay que ver la desigual variación de precio que está experimentando el mercado de la vivienda. En algunas ciudades, como en Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla o Valencia, la escalada en los precios ha sido exponencial y hemos podido llegar a ver subidas de dos dígitos en determinadas ubicaciones dentro de estas ciudades. En otras, parece que la recuperación, tras la última crisis, arranca más lentamente. Por otro lado, mientras empiezan a escucharse los primeros ecos de la llegada de una nueva crisis, vemos que, algunos fondos, en vez de desinvertir como sería de esperar, siguen comprando y haciendo acopio de suelos, a unos precios que indican todo menos una salida repentina del mercado nacional.

Si miramos en otra dirección, la vivienda nueva se vende con facilidad y los stocks se agotan rápidamente, provocando subidas constantes en los precios de las promociones a medida que éstas se van vendiendo en las zonas calientes.

Y si damos una vuelta de tuerca, los tipos de interés están en valores que no hemos visto jamás y con las contrataciones de hipotecas a tipo fijo en unos niveles estratosféricos. Lo cual, en cierto modo, es una gran noticia, ya que todos los que tienen contratado este tipo de hipotecas podrán hacer frente a su pago, aunque suban los tipos de interés, al contrario de lo que ocurrió en la última crisis.

En principio, se presume que hasta que se convoquen elecciones y tengamos un nuevo gobierno, nos vamos a encontrar en una situación de statu quo en el que las tendencias se irán moderando. 

El mercado de alquiler está replicando al mercado de compraventa y parece que, después de años de subidas en las principales ciudades, los precios empiezan a estabilizarse. Este segmento, además de la demanda habitual, se ha visto muy afectado por la consolidación de los alquileres de corta estancia, más rentables que los de largo plazo. Estos han sido los grandes estimuladores de la subida del precio, ya que han retirado del mercado del alquiler de largo plazo muchas viviendas, reduciendo la oferta en gran medida en zonas localizadas en el centro de las capitales. Las políticas municipales de desplazamiento y deslocalización de este tipo de alquileres de fin  de semana, no solucionan el problema del incremento de los precios de alquiler. Si no hay viviendas disponibles en el centro para alquileres turísticos, la gente las buscará fuera, con lo que seguirá reduciéndose la oferta para alquiler a largo plazo. Y esto provocará que también se incrementen los precios en zonas donde todavía se mantienen en un nivel razonable.

En este punto, cualquier medida de ayuda al alquiler que se proporcione al arrendatario de largo plazo en forma de subvenciones o desgravaciones, también llevará al incremento del precio del alquiler. Porque va a aumentar la renta disponible de los que quieran alquilar, por lo tanto, aumenta la demanda. 

Al final el mercado es soberano y sólo medidas que lleven al incremento de la oferta pueden provocar un descenso en los precios. Porque se está intentando regular algo que ha crecido rápidamente y cuando lleguen las supuestas soluciones, el mercado ya se habrá corregido. Las leyes siempre van por detrás y, en vez de arreglar los problemas, generan otros. 

Caminos desiguales, ¿por qué? Las islas y las grandes ciudades son las locomotoras de la recuperación del mercado de la vivienda, con subidas anuales sostenidas de dos dígitos.

El resto sigue a la cola de la recuperación y, como decíamos, hay ciudades donde la caída no ha terminado. 

¿A qué se debe esta desigualdad que trato de reflejar en el título? La actividad económica es la que marca la evolución de los mercados. Las personas migran hacia aquellas áreas donde hay trabajo y mejoran sus sueldos. Esto provoca que el mercado discurra por caminos desiguales. 

Pero hay otro punto relevante, donde las Administraciones tienen un gran cometido. Tras la crisis se ha producido una descoordinación en la generación de suelos y eso provoca escasez y subidas de precios.

Y lo que ha pasado es que se han unido alta demanda con un escenario económico bondadoso, favorecido por tipos de interés al 0 por ciento, y escasez de oferta, unido a la rentabilidad de la inversión en vivienda y la fortaleza del comprador extranjero. El resultado: una combinación explosiva. 

Rapidez en las ventas, precios al alza… ¿Cuál será la tendencia? Ralentización, no recesión. La tendencia creciente de los precios es fácilmente explicable atendiendo al aumento de la demanda y la limitación de la oferta actual. La actividad promotora no está generando todavía una nueva producción que permita atender una demanda estructural cercana a 150.000 viviendas anuales.

No obstante, ya se atisban algunas nubes en la coyuntura general. La inestabilidad mundial obliga a la prudencia. Eso sí, la tendencia será a la ralentización de la economía, no a la recesión. Los tipos de interés son otro factor que no debemos olvidar. A distintas velocidades, Europa y Estados Unidos pondrán fin a los estímulos monetarios. La inflación crecerá y la subida de tipos será inminente. Los principales afectados serán los que tengan hipotecas a tipo variable.

Todos los actores del mercado debemos analizar y tener cautela. Los promotores, no hacer locuras en las inversiones. Las Administraciones, generar suelo en aquellas zonas donde hay demanda y así evitar subidas de precios. Las entidades financieras, criterios adecuados en la evaluación de riesgos. Y los compradores, ver cuál es su situación, pedir el préstamo adecuado y analizar situaciones futuras

Fuente: http://www.eleconomista.es/premium/pdf.php?idPDF=9025&proc=bol