Una de las grandes compras de suelo de pasado año la protagonizó Neinor con grandes operaciones en Málaga, Valencia y Madrid, entre la que destaca la adquisición en La Marazuela (Las Rozas) por unos 50 millones de euros o la compra de una cartera de suelo de Unicaja en Málaga por 68 millones de euros. Asimismo, Realia -que en 2017 reactivó su actividad promotora- y Pryconsa cerraron una de las grandes compras del pasado año al resultar adjudicatarias de dos parcelas del Ministerio de Defensa ubicadas en Alcalá de Henares y Vicálvaro por 42,6 millones de euros.

Por otro lado, en el mercado de oficinas destacó la compra por parte de Värde de ocho parcelas en la zona del 22@ de Barcelona. En esta operación se transaccionaron aproximadamente 52.000 metros cuadrados que estaban en manos de Oaktree por unos 50 millones de euros.

FALTA DE PRODUCTO

Las grandes compañías compran mucho suelo para hacer acopio en su balance y cumplir con su plan de negocio a cinco años. Van a por operaciones de 1.000 y 2.000 viviendas y esto complica la actividad a aquellos que no tienen esta capacidad de compra.

Según Enrique Losantos, presidente de la consultora JLL, en declaraciones al Economista, "el problema es que la administración está paralizada. En este país, se asocia urbanismo a especulación porque desgraciadamente ha habido mucho de esto. Los políticos no toman decisiones porque no quieren que se les asocie a corrupción ni a especulación, y lo que ocurre es justo lo contrario. Esa falta de dinamismo de la administración está provocando una escasez de producto y, por tanto, una especulación y a los industriales les está empujando a meterse en la parte más complicada que es el desarrollo del suelo. Precisamente, esta parte no debería ser especulativa, debería desarrollarse como otra industria con sus propios márgenes y es la propia inacción de la administración pública la que provoca estos movimientos. Tanto por la escasez, como por lo farragosos que hacen los trámites".

"Claramente nos falta un mercado de continuidad de compra de suelo", reconoce Javier García-Valcárcel, presidente de Gestilar, que asegura en declaraciones al Economista que "las grandes que tienen que tener una cartera suficiente para tener continuidad para unos diez años se tendrán que meter en desarrollo de suelo, un negocio muy peligroso, ya que no controlas los tiempos". El directivo asegura que "las administraciones de  en día todavía no tienen la valentía suficiente para dar entrada a la inversión. Cada cosa que huele a suelo no quieren lanzarse, no quieren opinar y nadie quiere hablar de este tema. Se nos agota el suelo en las grandes ciudades y resulta que nuestro futuro son bolsas de suelo con administraciones que todavía no se están acercando de una manera eficiente y no nos están apoyando en los procesos de inversión. Creo que es un tema del sector entero, con entidades financieras y con administraciones", destaca García-Valcárcel, que asegura que su empresa cuenta con una pata especializada en el desarrollo de suelo para terceros. Un negocio que está llamado a ganar gran protagonismo en los próximos años. 

"La promoción de vivienda tiene un esquema de financiación y el desarrollo del suelo otro totalmente distinto", explica Javier Prieto de Quabit en declaraciones al Economista, que destaca que están "trabajando ya desarrollar nuestra propia bolsa de suelo histórica y nos hemos metido con financiación en sitios donde solo hay que urbanizar. Hay más desvío del que existe en sitios donde tienes todo aprobado y surgen dificultades, pero al final es un tema entre particulares, no tienes a la administración de por medio, y es que si alguien no se mete a hacer suelos esto no puede funcionar".

El directivo explica que están entrando en proyectos de unas 200 ó 300 viviendas, ya que en desarrollos de miles de unidades es más complicado, pero el problema fundamental son las administraciones. "Ahora antes de entrar en un proyecto tienes que informarte muy bien de cómo funciona el Ayuntamiento, ya que hay sitios donde nadie quiere firmar nada. Pasa igual con las licencias, que son un acto reglado, pero aun así se están retrasando porque nadie quiere firmarlas. Hay un miedo muy grande al urbanismo", denuncia Prieto.

UN EJEMPLO DE LA DEMANDA DE SUELO RECIENTE

La Empresa Municipal de Transportes (EMT) de Madrid convocó una subasta para la enajenación de una parcela de 37.475 metros cuadrados de superficie en el distrito madrileño de Carabanchel. Por estos terrenos, se espera ingresar, al menos, 16,3 millones de euros.

La convocatoria de la subasta se produjo en un momento marcado por la falta de suelo finalista en la capital, con varios proyectos en el aire, como la conocida Operación Chamartín o los desarrollos del Sureste. Una escasez que ha desatado una auténtica locura compradora por parte del sector promotor, lo que ha generado ya una importante subida de precios que, previsiblemente, acabarán trasladándose al precio final de las viviendas. De hecho, ante ya han sido varios los promotores que han anunciado que comenzarán a entrar en suelo en gestión ante la enorme falta de producto listo para edificar.

EJEMPLO ACTUAL. HABITAT INVERTIRÁ 500 MILLONES HASTA 2021 EN COMPRA DE SUELO

Habitat, la promotora inmobiliaria del fondo de inversión Bain Capital, prevé invertir 500 millones de euros en la compra de suelo hasta 2021. La compañía, que ha presentado su plan de negocio para los próximos años, prevé entregar 2.000 viviendas al año a partir de 2021. Actualmente, Habitat cuenta con 800.000 m2 para desarrollar 9.000 viviendas.

"Bain ha puesto el capital suficiente para financiar la compra de suelo con fondos propios. No hay endeudamiento salvo crédito promotor", explica Juan María Nin, presidente de la inmobiliaria, a Expansión.Hasta ahora la firma ha invertido 70 millones de euros en la compra de suelo y prevé invertir otros 50 millones adicionales en los próximos meses con el propósito de seguir creciendo.

Brad Palmer, mananging director y responsable de Bain en Europa, indicó que tras la entrada del fondo la compañía está "saneada y preparada para crecer".Palmer indicó que, de momento, el fondo no piensa en una salida a Bolsa sino que está centrada en la compra de suelo, constituir un buen equipo profesional y ofrecer un producto de calidad para los clientes. Del mismo modo, señaló que, en un mercado tan atomizado como el español, la consolidación entre compañías inmobiliarias es posible, si bien es pronto para adelantar el papel que podrá desempeñar Habitat en este proceso. El consejero delegado de Habitat, José Carlos Saz, señaló que aunque la mayor parte de su cartera es finalista la promotora abre la puerta a la compra de suelo en gestión. Saz precisó que la promotora prevé cerrar el ejercicio con una facturación de cerca de 100 millones de euros y un beneficio bruto de explotación (ebitda) positivo.