En el informe de Goldman Sachs, se apunta que el Sabadell podría vender Solvia como una forma de elevar los ratios de capital, con poco perjuicio para su cuenta de resultados.

Fuentes del mercado coinciden con estos argumentos para explicar el paso dado por el Sabadell. Por un lado, tal y como ha indicado el Banco Central Europeo, las entidades deben acelerar la venta de todos los negocios relacionados con el sector inmobiliario. Los bancos son conscientes de que llegan tiempos de menor crecimiento económico y es preciso aprovechar el apetito que todavía mantienen los grandes fondos internacionales por el ladrillo español.

Por otro lado, la venta de Solvia también supone un ahorro de costes, reducción de plantilla, y, sobre todo, menor consumo de capital. En el último trimestre, entre marzo y junio pasado, el Sabadell disminuyó un punto su capital, al pasar del 12% de capital CET 1 fully loaded (el de más calidad), al 11%. El límite a partir del cual el BCE aplica medidas severas es el 10,5%.

Esta caída se debe a los problemas que atravesó el Sabadell por las dificultades de su filial británica TSB, que se quedó sin servicio durante semanas. Entre marzo y junio perdió 138 millones por dotaciones para provisionar las carteras de inmuebles y los problemas de TSB.

 
ANTECEDENTES 9 de octubre de 2018 
 
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LOS SERVICERS INMOBILIARIOS Y SU PROCESO DE CONCENTRACIÓN
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Los servicers inmobiliarios (las nuevas sociedades nacidas de las antiguas filiales inmobiliarias de la banca) son actores privilegiados del mercado inmobiliario español pero son muchos, tienen que concentrarse.
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Actualmente, más del 80% de los activos bajo gestión está en manos de cinco entidades: Altamira, Servihabitat, Haya/Anida, Aliseda/Anticipa y Solvia. En 2018 está prevista una mayor concentración del sector, con la posible venta de algunos de los servicers actuales, y su futuro a corto y medio plazo vendrá marcado por una diferenciación en las estrategias a llevar a cabo, que tendrán como objetivo, aportar un valor claramente diferencial ante los múltiples actores cada vez más profesionalizados. Apollo ha visto la oportunidad y ha encargado la venta de Altamira a Goldman Sachs por 600 millones. Ya se ha distribuido el documento de venta de Altamira entre los potenciales interesados por un importe que oscila entre 500 millones de euros y 600 millones de euros.

La ‘servicer’ está principalmente en manos de Apollo, que tiene el 85% del capital, frente al 15% que está en manos de Santander. La intención del fondo es lanzar de forma oficial la venta en las próximas semanas y cerrar la operación en el primer trimestre de 2019.

El pasado año, el portfolio de activos de Altamira alcanzó una valoración cercana a los mil millones de euros, pero el importe ha ido variando según los activos con los que contaba en cada momento. A cierre del pasado ejercicio, el paquete de activos que la empresa tenía bajo gestión alcanzaba los 50.000 millones de euros.

Asimismo, el principal valor del ‘servicer’ es el contrato a largo plazo que mantiene con Santander, así como la gestión de activos de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb). Entre los potenciales compradores de Altamira figuran fondos como Deutsche Bank, Bain Capital, Kennedy Wilson, Baupost o Castlelake.

El modelo de inversión inmobiliaria en España ha cambiado mucho respecto a los momentos previos a la burbuja inmobiliaria. En la actualidad predomina una inversión profesionalizada, liderada por fondos de inversión internacionales y socimis. La inversión inmobiliaria ya no se contempla solo como un producto, sino también como un servicio: rentas de alquiler, explotación de oficinas, etc., son algunas de las conclusiones de la 2ª edición del Observatorio Assets Under Management, que ha presentado Axis Corporate y en el que se hace un repaso al mercado inmobiliario, apuntando tendencias y proyecciones.

Según el mismo, uno de los aspectos más significativos del actual escenario es la entrada en el mercado de nuevos pls que están absorbiendo la mayor parte del ciclo de vida del producto, que son préstamos o créditos asociados en su mayoría con una garantía real: la vivienda.

En este sentido, el estudio de Axis Corporate apunta que los denominados servicers inmobiliarios, que son las nuevas sociedades nacidas de las antiguas filiales inmobiliarias de la banca, acabarán por convertirse en uno de los principales actores del mercado inmobiliario español, siendo socios privilegiados de los bancos, y ofreciendo soluciones y productos financieros.

Actualmente, más del 80% de los activos bajo gestión está en manos de cinco entidades: Altamira, Servihabitat, Haya/Anida, Aliseda/Anticipa y Solvia. En 2018 se prevé una mayor concentración del sector, con la posible venta de algunos de los servicers actuales, y su futuro a corto y medio plazo vendrá marcado por una diferenciación en las estrategias a llevar a cabo, que tendrán como objetivo, aportar un valor claramente diferencial ante los múltiples actores cada vez más profesionalizados.

Según José Masip, partner de Real Estate de Axis Corporate y coordinador del estudio, “estas estrategias pueden ir desde la especialización en la gestión de alquileres, la explotación de una red comercial propia, la innovación frente a canales tradicionales, la apuesta por una mayor internacionalización en la gestión de los activos o el desarrollo del suelo y actividad promotora”.

En cuanto a los activos improductivos en los balances de los bancos, Axis Corporate apunta que las entidades financieras presentan resultados positivos en la reducción de la tasa de morosidad, en parte propiciada por el ciclo económico que estamos viviendo y las ventas de carteras de este tipo de activos. Durante 2017 el conjunto del sector se deshizo de más de 50.000 millones de euros en créditos, inmuebles y suelo, y probablemente durante 2018 se continuará esta tendencia alcista.

No obstante, España se encuentra en el tercer puesto con el mayor volumen de préstamos dudosos en los países que forman parte del Mecanismo Único de Supervision europeo, (136.000 millones de euros), lo que indica que hay aún un gran margen para el desprendimiento de dichos activos por parte de las entidades.

Asimismo, el informe también se detiene en el mercado del alquiler, clave del sector inmobiliario en España en los próximos años. Pese a la buena evolución de las inversiones alternativas (bonos a 10 años, depósitos bancarios o la inversión en bolsa) el mercado de alquiler es el producto con mayor atractivo de inversión en estos momentos, con rentabilidades en torno al 8%, siendo los locales comerciales la mejor alternativa.

Por último, Axis Corporate analiza el auge de las socimis, “que han contribuido a la regeneración del sector inmobiliario español, reactivando la inversión a través de vehículos fiscalmente optimizados”. El estudio apunta que este tipo de sociedades tendrán un crecimiento continuado hasta el año 2019, y la mayoría apostará por concentrar su inversión en el sector terciario. Masip apunta que “a pesar de ser el más abundante en España, el activo residencial es uno de los que goza de menor demanda para los inversores extranjeros e institucionales”.