El Corte Inglés acumula obligaciones por valor de 4.000 millones de euros, y se ha fijado como objetivo recortar esa cifra a la mitad. Lo podría conseguir el grupo fundado por Ramon Areces traspasando sus activos inmobiliarios a una tercera sociedad. A nivel contable, ello le permitiría a ECI conseguir una mejora de su beneficio bruto o ebitda frente a la deuda de las cuatro veces actuales a solo dos.

Como consecuencia de ello, el grupo de gran consumo mejoraría su rating crediticio, siendo más fácil para el equipo de Jesús Nuño de la Rosa conseguir financiación en los mercados. En la actualidad, El Corte Inglés paga unos tipos de interés del 3% en sus emisiones de bonos. Si la operación con Merlin se cerrara, la gran empresa española aumentaría el abanico de inversores a los que puede acceder para conseguir liquidez.

Al parecer, el posible acuerdo con Merlin pasaría porque la primera firma actuara como gestor de una cartera de 94 propiedades repartidas por toda España, el 87% de ellas grandes almacenes. La entente entre las dos empresas se podría cerrar, según los objetivos fijados por los directivos, antes de acabar el año o antes de fin de febrero de 2019, cuando concluye el año fiscal.

Cabe recordar que la cartera inmobiliaria de El Corte Inglés está valorada en 17.144 millones de euros. De esta cifra, unos 15.000 millones en activos corresponden a puntos de venta. No obstante, el conjunto de propiedades se reparte de firma muy desigual, con inmuebles cuyo precio se acerca a los 2.000 millones y almacenes con una tasación de mercado de apenas 100 o 200 millones. Un tercio de ellos son improductivos, esto es, puntos de distribución en los que el grupo de Nuño de la Rosa pierde dinero.

Según otras fuentes citadas por el Confidencial, las últimas reuniones se han centrado principalmente en la compra y la gestión de los activos logísticos de la compañía de grandes almacenes, que ya ofreció a varios agentes del sector la posibilidades de quedarse con estos centros de distribución hace cerca de dos años con el asesoramiento de Morgan Stanley. Aquellas conversaciones no prosperaron por la diversidad de la cartera, compuesta por centros comerciales, tiendas y puertos logísticos, algunos de los cuales tenían poco valor y distorsionaban la tasación del portfolio.

Pero ahora, una vez comprometidos con Standard & Poor's, Moody's y Fitch a rebajar su deuda, De la Rosa se ha propuesto como prioridad traspasar todos los activos necesarios para reducir su pasivo en unos 2.000 millones. Con ello, conseguirá rebajar la proporción entre la deuda y el beneficio operativo o ebitda a dos veces, frente a las cuatro actuales, lo que le daría la calificación de ‘investment grade’ o grado de inversión.

Un cambio muy considerable, lo que le permitiría financiarse en los mercados a unos tipos de interés más baratos —ahora ha pagado un 3%—, puesto que sus bonos podrían ser comprados por todo tipo de inversores y no solo por los especulativos como ocurre ahora, al tener prohibida la suscripción las gestoras de fondos que solo adquieren títulos de renta fija o variable con una solvencia mínima y sin riesgo de impago.

De los 17.144 millones de valoración, casi 15.000 millones se corresponden con puntos de venta. Pero la fisonomía de estos centros es muy heterogénea, como demuestra que mientras cuatro de ellos están tasados en 2.000 millones, la mayoría de los activos podrían venderse por entre 100 y 200 millones. Pero cerca de un tercio del total son lo que el propio El Corte Inglés llama improductivos. Es decir, en los que pierde dinero. El grupo ha intentado transformarlos en 'outlets' de grandes marcas, pero lo cierto es que muy pocos reúnen las características para convertirse en lugares como Las Rozas Village o Factory.

Entre los puntos de venta que son improductivos, destacan los de Leganés (Arroyosur), Jaén, Oviedo, Elche, Guadalajara, Talavera, Albacete o Eibar. Además de estos centros comerciales con la bandera roja, la compañía tiene otro siete en ámbar, como los de Cádiz, Castellón, Córdoba o Arroyomolinos. El valor de estos 'shopping mall', como se les conoce en el sector, es más dudoso, puesto que no se podría hacer un contrato de venta con derecho al alquiler ('sale & lease back'), ya que sus ingresos no cubren la deuda. Además, dada su estructura, la mayoría de ellos sin ventanas, su transformación en oficinas, el principal mercado de Merlin Properties, u hospitales es más difícil.

De los 7.670 millones que Merlin gestiona en activos, 5.500 millones corresponden a oficinas, 934 millones a centros comerciales y 403 millones a locales comerciales en calles principales.

 
ANTECEDENTES 25 de septiembre de 2018 
 
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LA CARTERA DE ACTIVOS INMOBILIARIOS DE EL CORTE INGLÉS. UNA GRAN INMOBILIARIA NO RESIDENCIAL. (EN AMPLIACIÓN)
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Según la última tasación realizada por Tinsa sobre los activos inmobiliarios de El Corte Inglés, en febrero de 2018, la compañía contaba con 94 centros comerciales valorados en 17.144 millones de euros. De los 94 complejos de El Corte Inglés, dos están ubicados en Portugal y, el resto, en España. Dos de los activos valen más de 500 millones de euros cada uno y otros dos están valorados entre 400 millones de euros y 500 millones de euros. La mayoría de los inmuebles se sitúan en 200 millones de euros de valoración, según Expansión. Actualmente, El Corte Inglés cuenta con la mayor cartera de activos inmobiliarios de las empresas de su sector en Europa. En total, el área de los inmuebles es de 3.994 millones de metros cuadrados de superficie. La cartera inmobiliaria del grupo comprende una combinación de ubicaciones urbanas, incluyendo los inmuebles de los grandes almacenes ECI situados en el centro de las ciudades, y ubicaciones periféricas, incluyendo los hipermercados Hipercor situados en zonas periféricas. La cartera del Grupo también contiene un número significativo de ‘activos estrella’ en Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Marbella, así como en otras ciudades clave de España y en Lisboa y Oporto, en Portugal.

La cartera de activos inmobiliarios del grupo está compuesta por grandes almacenes (94), hipermercados (43), locales minoristas, almacenes, oficinas y edificios industriales. En los últimos años, eso sí, el grupo se ha desprendido de algunos activos "no estratégicos", explican desde la firma comercial. Los últimos, dos locales comerciales en Madrid y Bilbao a Corpfin por 100 millones.

El Corte Inglés ha recibido una calificación favorable de las agencias de ‘rating’ Fitch, Moody’s y S&P para la emisión de bonos, las cuales han destacado el papel de Viajes El Corte Inglés para llevar al grupo de distribución a ocupar una sólida posición en el mercado.  Los análisis han detectado que el 40 por ciento de los beneficios del grupo se concentra en solo diez centros de venta.

Las agencias de ‘rating’ Standard & Poor’s y Fitch han asignado a los bonos de El Corte Inglés la calificación de BB+ y Moody’s la de Ba1, un escalón por debajo del grado de inversión, tal y como esperaba el mercado. La agencia española Axesor ha sido la más benévola otorgándole la calificación de grado de inversión (BBB-) a la emisión, publica Cindodías. El plazo de la emisión será de 5,5 años con un tipo de interés del 3% al 4%, en función de la demanda.

Moody’s considera que la calificación viene respaldada por “el liderazgo de la compañía en muchos de los segmentos de mercado en los que opera” así como por la fortaleza de su marca y “el elevado interés de terceras marcas por operar en las tiendas El Corte Inglés”. Asimismo, cita la cartera de activos inmobiliarios, por unos 17.000 millones de euros, las condiciones macroeconómicas en España, las “buenas perspectivas de desapalancamiento”, y el “firme compromiso” del nuevo equipo gestor para adoptar una política financiera “más conservadora” que en el pasado. Por su parte, Standard & Poor’s (S&P) asigna un BB+ a la emisión, destacando la sólida posición del grupo en alimentación, viajes, tecnología y servicios financieros. 

Fitch, que también asigna un rating de BB+ a los bonos, es la más optimista de las agencias: “Creemos que puede aumentar más sus márgenes gracias a los esfuerzos en gastos de personal y a la reestructuración de su división de hipermercados. Su modelo de negocio sin igual y su posición de liderazgo también contribuyen a defenderlo de la competencia”. Esta agencia añade que El Corte Inglés está invirtiendo en su transformación digital y que este movimiento va en el camino correcto para posicionar su negocio en el futuro.

Al igual que Moody’s, Standard & Poor’s considera que El Corte Inglés ha efectuado grandes esfuerzos en la reducción de deuda, con la venta de inmuebles no estratégicos por 500 millones de euros en los últimos 18 meses (Nuño de la Rosa pone el foco en la venta de sus centros más rentables). Asimismo, advierte que su estructura de capital es agresiva para el sector, pese a que prevé una reducción de la deuda en los próximos tres años (El Corte Inglés bajará un tercio su deuda hasta 2.500 millones).

La intención del grupo es lanzar deuda por una cuantía que ahora queda recortada hasta los 600 millones, después de que, en un principio, pensara emitir 1.200 millones de euros. La compañía ha logrado amortizar deuda gracias a la venta de inmuebles y a la generación de caja, de modo que en lo que va de año ha reducido el crédito puente desde los 1.200 millones a los actuales menos de 800.

El Corte Inglés inicia una ronda de presentaciones entre inversores institucionales de las principales plazas financieras europeas (Londres, Milán, París, Frankfurt y Ámsterdam) y que recalará también en Madrid, Barcelona y Bilbao (El Corte Inglés llevará a Irlanda sus bonos por las trabas de Hacienda).  

3 de agosto de 2018 
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LEASE BACK INMOBILIARIO POR EL CORTE INGLÉS
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¿Qué debe saber un profesional en un caso práctico como el de la noticia?
El lease back inmobiliario es la solución ideal en casos de elevada deuda financiera como es el caso de El Corte Inglés. En este caso se han elegido locales medianos que no entran directamente en la estrategia de grandes centros de la firma. Si no se alcanza la rentabilidad adecuada basta con resolver el contrato de alquiler.
El Corte Inglés va a realizar un operación de lease back inmobiliario con dos locales comerciales en Gran Vía de Bilbao y en la calle Princesa de Madrid. La venta se hartá a Inbest, vehículo de inversión de la gestora Corpfin Capital Real Estate. El Corte Inglés avanza en su plan de reducción de deuda y saneamiento de su balance con la venta selectiva de activos inmobiliarios no estratégicos. 
 

El Corte Inglés ha situado su deuda por debajo de dos veces ebitda (resultado bruto de explotación). Sin embargo, como efecto de la crisis, esta cifra ha aumentado hasta la ratio actual de 3,3 veces. Una de las prioridades de la compañía es volver a la situación financiera precrisis. Para lograr este objetivo, que implica una rebaja superior al 40% en la ratio de endeudamiento financiero, la compañía trabajará en tres vías: la generación de beneficios orgánicos y la distribución de dividendo, la inversión moderada, así como la venta selectiva de inmuebles.
El Corte Inglés posee un patrimonio inmobiliario valorado en más de 17.000 millones, superior al de las grandes Socimis españolas, Merlin y Colonial, con una cartera de activos valorados a junio en 11.755 y 11.190 millones de euros, respectivamente, o el de grandes sociedades patrimonialistas como la de Amancio Ortega, Pontegadea, que sumaba a cierre del pasado año 8.759 millones en activos.

Se estima un precio de venta por los dos locales de 56 millones de euros. Ambos inmuebles llevaban dos años en venta, si bien la operación se ha cerrado fuera de mercado. El Corte Inglés ha firmado con el nuevo propietario un contrato de alquiler de larga duración que, según fuentes conocedoras de la operación, tendrá rentas un 20% por encima de la media del mercado en ambos ejes.  

El Corte Inglés tiene ofertas de compra por algunos de sus establecimientos más rentables, entre ellos los de Madrid, Barcelona o Marbella. Uno de ellos es Torre Titania, el antiguo Edificio Windsor, en Madrid. En el otro lado de la balanza se sitúan los centros abiertos durante el arranque de la crisis: cerca de 24 puntos de venta que en su mayoría generan fuertes pérdidas. Una de las últimas operaciones cerradas se concluyó el pasado octubre, cuando la empresa vendió a Stoneweg un edificio en Sevilla por diez millones de euros.