| Eloy Bohúa,
director general de Planner Exhibitions, empresa organizadora de las ferias
Sima, y Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de ST Sociedad
de Tasación, han presentado la cuarta edición de este estudio
que analiza los comportamientos y las expectativas del comprador potencial
de una vivienda en base a los datos recogidos en las encuestas de satisfacción
de los visitantes de Sima que se vienen realizando desde 2008 (con la única
excepción de 2014). Los resultados del informe señalan el
impacto que la revalorización de la vivienda comienza a tener en
los compradores, de manera especial en tres aspectos clave de su compra:
el presupuesto, la cantidad a financiar y el porcentaje de ingresos familiares
que se destinará a amortizar la hipoteca
El informe
confirma que la capacidad de los futuros compradores para hacer frente
a la subida de precios mediante el incremento del presupuesto de compra
empieza a tocar techo. De hecho, el porcentaje de compradores en los tres
tramos presupuestarios analizados [hasta 150.000 €, entre 150.000
y 300.000 €, y más de 300.000 €] únicamente registra
mínimas variaciones, tanto a alza como a la baja, con respecto a
los valores recogidos en la edición de 2017.
Aunque lentamente,
la subida de precios comienza a dejarse notar en las cantidades que deberían
financiar los compradores de una vivienda, que aumentan. En solo un año,
el porcentaje de quienes tendrían que financiar entre el 50 y el
80% de la compra de su vivienda ha crecido 6 puntos, hasta el 54,2% de
los encuestados, y se ha reducido en la misma cantidad aquellos que deberían
financiar menos del 50%, que ahora son el 16,4% de los encuestados. Por
el contrario, los situados en los extremos de la escala, es decir, quienes
tendrían que financiar más del 80% de la compra o nada, permanecen
estables (24,5% y 13,9%, respectivamente). La conclusión no ofrece
dudas: el incremento en la cantidad a financiar en la hipoteca empieza
a utilizarse como estrategia para combatir el alza de los precios de la
vivienda. La principal consecuencia del aumento de la financiación
es una disminución de la renta neta disponible, pues la proporción
de los ingresos familiares que se prevén destinar a amortizar la
hipoteca cada vez es mayor. De esta manera, el porcentaje de familias que
deberían dedicar entre el 30% y el 50% de sus ingresos a amortizar
la hipoteca suben 6,4 puntos, siendo ya el 55,9% de los encuestados. También
crece el de quienes tendrían que destinar más del 50% de
sus ingresos (8%, 2,3 puntos más). Por el contrario, disminuye casi
9 puntos el porcentaje de aquellas que solo precisarían dedicar
menos del 30% de sus ingresos (el 36,1% de los encuestados).
El informe
de Planner Exhibitions y ST Sociedad de Tasación también
deja otros datos de interés. Después de varios años
de retroceso, la demanda joven de vivienda parece haberse estabilizado:
en la edición 2018 de SIMA, los jóvenes entre 25 y 35 años
fueron el 33% del total de visitantes, casi el mismo porcentaje que un
año antes. Por su parte, el visitante de más de 45 años
continúa siendo el más numeroso de la feria, el 36%. Por
otro lado, cada vez resulta más complicado encontrar una vivienda:
el porcentaje de quienes la buscan desde hace menos de 6 meses se ha reducido
6,1 puntos, hasta el 46,1%, mientras que quienes llevan haciéndolo
entre 6 meses y 2 años ya son el 41,8% de los encuestados, casi
7 puntos más que en 2017. En cambio, no parece que las tensiones
alcistas en los precios residenciales estén acelerando los plazos
de intención de compra, que apenas varían respecto a los
datos de 2017. La hipoteca fija continúa ganando la carrera a la
de interés variable. La primera es la preferida por 34% de los encuestados
y la segunda, por el 21%. Pero el porcentaje más llamativo es el
de quienes no saben aún por qué hipoteca decidirse: el 37,1%
de los potenciales compradores. De nuevo, el precio sigue siendo el principal
freno para adquirir una vivienda, pero frena su escalada de años
anterior, quedándose en el 65,8% de los encuestados, 0,7 puntos
más que un año antes. A destacar la importante reducción
registrada en el acceso a la financiación: si 2017 era el principal
freno para el 9,9% de los encuestados, hoy lo es únicamente para
el 3,8%
LA CAÍDA
DE LA DEMANDA JOVEN SE FRENA.
Los períodos
de búsqueda de una vivienda se dilatan. Cada vez resulta más
complicado encontrar una vivienda que se ajuste a las necesidades de su
futuro propietario, debido, sobre todo, al alza de su precio. Por esta
razón, los plazos de búsqueda se alargan un poco más,
tal y como constata el informe. Esta situación se acentúa
en el caso de los jóvenes. En solo un año, el porcentaje
de quienes buscan vivienda desde hace menos de 6 meses se ha reducido 6,1
puntos, hasta el 46,1%, mientras que quienes llevan haciéndolo entre
6 meses y 2 años ya son el 41,8% de los encuestados, casi 7 puntos
más que en 2017. La tendencia descrita es aún más
acusada entre los jóvenes: en 2018 ha descendido 12 puntos el porcentaje
de quienes buscan vivienda desde hace 6 meses o menos y sube en la misma
cantidad aquellos que llevan haciéndolo entre 6 meses y 2 años,
que ya son el 51,7% (casi 15 puntos más que en 2017).
LOS PLAZOS
DE INTENCIÓN DE COMPRA SE MANTIENEN.
A pesar de
las tensiones alcistas en los precios residenciales, los plazos para comprar
una vivienda permanecen casi sin cambios. Así ocurre con quienes
manifiestan su intención de comprar una vivienda “en cuanto la encuentre”
o “de aquí a un año”, que suman el 75% de los encuestados,
prácticamente el mismo porcentaje que un año antes. La proporción
de quienes planean comprar dentro de más de un año se mantiene
en torno al 25%. La situación es muy distinta para los jóvenes,
que ante la presión de los precios apuestan claramente por acelerar
los plazos de compra: en 2018 quienes buscan hacerlo de manera inmediata
(“en cuanto encuentre”) crecen casi 6 puntos porcentuales.
EL PRESUPUESTO
DE COMPRA NO CRECE AL MISMO RITMO QUE LOS PRECIOS.
La capacidad
de los futuros compradores para hacer frente a la subida de precios mediante
el incremento del presupuesto de compra empieza a tocar techo. De hecho,
el porcentaje de compradores en los tres tramos presupuestarios analizados
[hasta 150.000 euros, entre 150.000 y 300.000 euros, y más de 300.000
euros] únicamente registra mínimas variaciones, tanto a alza
como a la baja, con respecto a los valores recogidos en la edición
de 2017. Entre los más jóvenes, la evolución es muy
parecida, con cambios mínimos en los anteriores tres tramos presupuestarios
analizados.
LA CANTIDAD
A FINANCIAR COMO ESTRATEGIA FRENTE A LA SUBIDA DE PRECIOS.
Aunque lentamente,
la subida de precios comienza a dejarse notar en las cantidades que deberían
financiar los compradores de una vivienda. Se reduce el número de
quienes tendrían que financiar menos del 50% del importe de la vivienda
y aumenta el de aquellos que tendrían que financiar entre el 50
y el 80% de este importe. Mientras, se mantienen estables los extremos,
es decir, quienes no necesitarían financiación (en torno
al 14%) y quienes necesitarían más del 80% (en torno al 25%).
La situación entre los jóvenes es mucho más crítica
y refleja en toda su crudeza el efecto del repunte de precios: en solo
un año, el porcentaje de quienes tendrían que financiar entre
el 50 y el 80% de la compra se dispara 10 puntos, al tiempo que se reduce
el porcentaje de quienes necesitarían menos del 50%.
LA MAYOR NECESIDAD
DE FINANCIACIÓN DISMINUIRÍA LA RENTA DISPONIBLE DE LOS COMPRADORES.
A mayor hipoteca,
menos renta disponible: esta es la principal consecuencia del incremento
de los precios de la vivienda. En 2018, el porcentaje de familias que deberían
dedicar entre el 30 y el 50% de sus ingresos a amortizar la hipoteca sube
6,4 puntos y ya supone el 55,9% de los encuestados. También crece
el de quienes tendrían que destinar más del 50% de sus ingresos.
Por el contrario, disminuye casi 9 puntos el porcentaje de aquellos que
solo precisarían dedicar menos del 30% de sus ingresos. Por su parte,
los jóvenes acusan mucho el impacto sobre sus economía doméstica:
el porcentaje de jóvenes que tendría que financiar entre
el 50 y el 80% del precio de compra se dispara casi 10 puntos, pasando
del 44,3% al 53,4%. También descienden quienes no tienen que financiar
nada (del 7,4% al 2,9%) y aquellos que lo harían por debajo del
50% (del 10,2% al 7,2%).
DECLARACIONES
Por su parte,
Juan Fernández-Aceytuno destaca que los datos anteriores son representativos
de la realidad de Madrid e, incluso de la de Barcelona, pero no pueden
extrapolarse a otras zonas, ya que “este ciclo inmobiliario es anómalo
con respecto a otros precedentes, ya que Madrid y Barcelona se están
comportando de forma radicalmente diferente a otros ámbitos de población”.
El CEO de ST
Sociedad de Tasación ha mostrado su preocupación por la dificultad
de acceso de los jóvenes al mercado de la vivienda, “los salarios
no han crecido al mismo ritmo que aumentan los precios de la vivienda en
Madrid y Barcelona y también las expectativas de los jóvenes
ahora son diferentes, ya que muchos ni siquiera se plantean la compra.
Esta generación se casa más tarde, tiene menos hijos…está
en una espiral difícil para plantearse la compra de una vivienda.
La mayor parte de la gente joven no va a poder acceder a una vivienda en
estas ciudades”. Juan Fernández-Aceytuno propone para tratar de
encontrar soluciones a este problema “crear equipos de trabajo donde estén
representadas todas las instituciones, organizaciones, partidos políticos
y colectivos afectados, poniendo siempre el foco en los jóvenes
que quieren acceder a una vivienda”. “Esto no se resuelve cada cuatro años
en las urnas, sino con una planificación a más largo plazo
y yendo todos de la mano con objetivos comunes”, y concluye que “la subida
del precio de la vivienda no es una buena noticia para el sector, sino
todo lo contrario”.
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