| El Gobierno
alemán ha presentado un proyecto de ley destinado a proteger a los
arrendatarios de los abusos de los caseros y también a impedir que
el precio de los alquileres siga aumentado en las grandes ciudades del
país. La ministra de Justicia, Katarina Barley, que ha sido una
de las impulsoras del proyecto, lo ha calificado como un avance en la protección
de los arrendatarios. Se prevén multas de hasta 100.000 euros para
los propietarios que infrinjan la nueva normativa.
El Gobierno,
entre otras cosas, obligará a los propietarios a informar a los
arrendatarios de las subidas del alquiler antes de que concluya el contrato
y, además, el incremento de los arrendamientos no podrá ser
superior al 10% del precio promedio en la zona. Si los propietarios deciden
cobrar un más del 10%, tendrán que justificar el motivo.
Además, en caso de mejoras realizadas en un edificio, el dueño
no podrá decretar aumentos superiores a los tres euros por metro
cuadrado.
“El alto coste
del alquiler se ha convertido en un problema social. Es inaceptable que
los policías y las enfermeras de algunas ciudades ya no puedan costearse
una vivienda y tengan que desplazarse para trabajar varias horas todos
los días”, ha afirmado la ministra tras la reunión del Gobierno
federal.
Según
la ministra Barley, la futura ley, que pretende poner un freno al alza
de los alquileres, forma parte de un paquete de medidas que el ejecutivo
quiere poner en marcha para crear viviendas a precios asequibles, aumentar
la construcción de viviendas sociales, e introducir ventajas fiscales
a la construcción.
ANTECEDENTES
5 de septiembre de 2018
NOTICIA
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¿POR
QUÉ SE HA DESCONTROLADO EL MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS EN ALEMANIA?
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• En Alemania
claramente no es culpa de los fondos por no invertir en vivienda para alquilar.
Sólo el líder, Venovia, tiene más de 500.000 viviendas.
Tampoco es culpa de la falta de vivienda social porque hay mucha (ej.:
sindicatos) y cada año los municipios invierten millones en construir
vivienda social para alquiler. Tampoco es culpa del control de rentas porque
está limitado.
El mercado
de alquiler de vivienda en Alemania está disparado en Múnich,
Berlín, Fráncfort y Hamburgo. Y las medidas del Gobierno
para enfriar el mercado como conceder subvenciones e impedir que los alquileres
suban más de un 10% en zonas concretas no han tenido el efecto deseado.
La primera justificación es el pleno empleo, el mercado laboral
encadena ya una década de máximos anuales de población
empleada con una tasa de paro por debajo del 6% y bajando. Además,
los salarios y las pensiones están subiendo. La subida del precio
del alquiler, avanzó un 2,1% de media el año pasado (tres
décimas más que en 2016), según la Federación
Alemana de Inquilinos.
Según
el Índice de Arriendos del instituto de investigación F+B,
la ciudad alemana más cara para alquilar es Múnich: en su
área metropolitana, el m2 cuesta un promedio de 10,22 euros (sin
incluir gastos de comunidad, que en las grandes ciudades suelen incluir
la electricidad, la limpieza, los seguros, la jardinería, el impuesto
de basuras e incluso las máquinas quitanieves).
Stuttgart
sería la segunda (9,92 euros/m2 en el área metropolitana)
y entre los grandes municipios destacan Hamburgo (8,43), Düsseldorf
(8,26), Fráncfort (8,07) Berlín oeste (7,08) y Berlín
este (6,40). No obstante, en el centro de las principales ciudades germanas
el precio del alquiler a cierre del año pasado superaba cómodamente
los 12 euros por m2.
El gobierno
federal ha empezado a invertir más en vivienda social, pero según
la Federación Alemana de Inquilinos hace falta una auténtica
"ofensiva" en este ámbito. Según sus cálculos, hacen
falta un millón de viviendas de este tipo y se deberían construir
unas 80.000 al año para atajar las subidas de precios.
En Berlín,
una de las ciudades con más problemas, las autoridades iniciaron
en 2016 un programa para promover la construcción de vivienda social.
Dotado con 64 millones de euros anuales, esta medida pretende que los alquileres
de 1.000 nuevas viviendas cada año tengan una subvención
de 6-7 euros/m2.
Sin embargo,
la medida estrella del anterior Gobierno (2013-2017) en este ámbito
fue el llamado ‘freno de los alquileres’. Se trata de un sistema que limita
las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona
en la que se encuentra la vivienda. Pero la normativa, que entró
en vigor en junio de 2015, contenía ciertas excepciones. Sólo
podía aplicarse en los contratos nuevos, en zonas con un mercado
inmobiliario clasificado como "tenso" y si la vivienda no se había
reformado. Por otro lado, se tomaron medidas que penalizaban s los propietarios
de pisos vacíos.
EL FRENO
DE LAS RENTAS DE ALQUILER HA FRACASADO
El 1 de
junio de 2015 entró en vigor en Alemania la ley Mietpreisbremse,
una ley que limita el precio del alquiler para los nuevos contratos suscritos
en zonas con un mercado inmobiliario ‘tenso’. Los pisos de nueva construcción
puestos en alquiler por primera vez después del 1 de octubre de
2014 y los rehabilitados quedan fuera de esta normativa.
Berlín
fue la primera ciudad alemana en aplicar la normativa y también
el escenario de una demanda que tiene como protagonista a la ley del control
del precio del alquiler de pisos. La Audiencia de Berlín ha puesto
en cuestión su constitucionalidad tras una demanda entre casero
e inquilino y ha preguntado al Tribunal Constitucional Federal cómo
de legal es esta ley.
La trayectoria
de Berlín en medidas para controlar el precio del alquiler de sus
viviendas tiene raíces profundas, de unos 100 años. Fue en
1920 cuando se planteó el primer impuesto especial que generase
vivienda asequible, dos años más tarde ya estaba funcionando.
Ahora se
trabaja con un índice de referencia de precios implantado en 1993
que se actualiza cada dos años. La última vez que se actualizó
fue este mismo año y sirve para regular el mercado libre de alquiler.
Este índice
determina una precio recomendado por metro cuadrado teniendo en cuenta
la superficie de la vivienda, su estado (con tres grades de mejor a peor)
y la antigüedad del edificio. Pero este índice no es único
en Berlín, lo usan dos centenares de ciudades alemanas.
El índice
no es vinculante, es decir, los caseros pueden seguirlo o no, pero los
jueces lo tienen en cuenta cuando un inquilino denuncia un incremento abusivo
por parte de su casero.
El código
civil alemán considera que incrementar el precio del alquiler más
de un 50% es usura y veta que un contrato supere el 20% del precio medio
de la zona.
Según
Franz-Georg Rips, presidente de la Federación Alemana de Inquilinos,
pasados dos años de la entrada en vigor de esta medida, determinó
que no había funcionado. Considera de "insatisfactoria" la acción
del Ejecutivo alemán para frenar las subidas de los alquileres.
A su juicio, el cálculo de los precios medios se basa en datos obsoletos,
la posibilidad de tomar acciones legales contra el propietario es farragosa
y la descripción de las excepciones permite un alto grado de arbitrariedad.
Según sus estimaciones, en Berlín, Hamburgo, Fráncfort
y Múnich entre el 66% y el 95% de las ofertas de pisos de alquiler
estaban entonces por encima del máximo fijado por ley.
Por si
fuese poco, la Audiencia de Berlín puso en cuestión su constitucionalidad
el pasado septiembre y, a raíz de una querella entre un propietario
y un inquilino, preguntó al Tribunal Constitucional Federal sobre
la legalidad de esta medida. Según su argumentación, la medida
trata de forma diferente a personas que viven en zonas distintas de una
ciudad, rompiendo el principio de igualdad de la carta magna. El Constitucional
debe ahora fallar al respecto.
EL FRAUDE
A LA LEY DE CONTROL DE RENTAS
Basta con
hacer un contrato complementario de alquiler de muebles, trasteros, limpieza,
etc para burlar la ley.
Algunas
grandes empresas controlan cientos de pisos de alquiler en las grandes
ciudades y, en ocasiones, pretenden imponer condiciones muy desventajosas
-si no ilegales- para los inquilinos.
LOS INTERMEDIARIOS
Los agentes
inmobiliarios cobran del inquilino medio mes por las gestiones. Un coste
al que se suman las fianzas (Kaution), que rondan habitualmente los tres
meses de alquiler, y a una tasa extra denominada Provision que se está
extendiendo: equivale a uno o dos meses de alquiler y no se devuelve al
término del contrato.
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