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5 de septiembre de 2018
 
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¿POR QUÉ SE HA DESCONTROLADO EL MERCADO DE ALQUILER DE VIVIENDAS EN ALEMANIA?
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  • En Alemania claramente no es culpa de los fondos por no invertir en vivienda para alquilar. Sólo el líder, Venovia, tiene más de 500.000 viviendas. Tampoco es culpa de la falta de vivienda social porque hay mucha (ej.: sindicatos) y cada año los municipios invierten millones en construir vivienda social para alquiler. Tampoco es culpa del control de rentas porque está limitado. 
El mercado de alquiler de vivienda en Alemania está disparado en Múnich, Berlín, Fráncfort y Hamburgo. Y las medidas del Gobierno para enfriar el mercado como conceder subvenciones e impedir que los alquileres suban más de un 10% en zonas concretas no han tenido el efecto deseado. La primera justificación es el pleno empleo, el mercado laboral encadena ya una década de máximos anuales de población empleada con una tasa de paro por debajo del 6% y bajando. Además, los salarios y las pensiones están subiendo. La subida del precio del alquiler, avanzó un 2,1% de media el año pasado (tres décimas más que en 2016), según la Federación Alemana de Inquilinos.

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Según el Índice de Arriendos del instituto de investigación F+B, la ciudad alemana más cara para alquilar es Múnich: en su área metropolitana, el m2 cuesta un promedio de 10,22 euros (sin incluir gastos de comunidad, que en las grandes ciudades suelen incluir la electricidad, la limpieza, los seguros, la jardinería, el impuesto de basuras e incluso las máquinas quitanieves).

Stuttgart sería la segunda (9,92 euros/m2 en el área metropolitana) y entre los grandes municipios destacan Hamburgo (8,43), Düsseldorf (8,26), Fráncfort (8,07) Berlín oeste (7,08) y Berlín este (6,40). No obstante, en el centro de las principales ciudades germanas el precio del alquiler a cierre del año pasado superaba cómodamente los 12 euros por m2.

El gobierno federal ha empezado a invertir más en vivienda social, pero según la Federación Alemana de Inquilinos hace falta una auténtica "ofensiva" en este ámbito. Según sus cálculos, hacen falta un millón de viviendas de este tipo y se deberían construir unas 80.000 al año para atajar las subidas de precios.

En Berlín, una de las ciudades con más problemas, las autoridades iniciaron en 2016 un programa para promover la construcción de vivienda social. Dotado con 64 millones de euros anuales, esta medida pretende que los alquileres de 1.000 nuevas viviendas cada año tengan una subvención de 6-7 euros/m2.

Sin embargo, la medida estrella del anterior Gobierno (2013-2017) en este ámbito fue el llamado ‘freno de los alquileres’. Se trata de un sistema que limita las subidas de los nuevos contratos al 10% del alquiler medio de la zona en la que se encuentra la vivienda. Pero la normativa, que entró en vigor en junio de 2015, contenía ciertas excepciones. Sólo podía aplicarse en los contratos nuevos, en zonas con un mercado inmobiliario clasificado como "tenso" y si la vivienda no se había reformado. Por otro lado, se tomaron medidas que penalizaban s los propietarios de pisos vacíos. 

EL FRENO DE LAS RENTAS DE ALQUILER HA FRACASADO

El 1 de junio de 2015 entró en vigor en Alemania la ley Mietpreisbremse, una ley que limita el precio del alquiler para los nuevos contratos suscritos en zonas con un mercado inmobiliario ‘tenso’. Los pisos de nueva construcción puestos en alquiler por primera vez después del 1 de octubre de 2014 y los rehabilitados quedan fuera de esta normativa.

Berlín fue la primera ciudad alemana en aplicar la normativa y también el escenario de una demanda que tiene como protagonista a la ley del control del precio del alquiler de pisos. La Audiencia de Berlín ha puesto en cuestión su constitucionalidad tras una demanda entre casero e inquilino y ha preguntado al Tribunal Constitucional Federal cómo de legal es esta ley.

La trayectoria de Berlín en medidas para controlar el precio del alquiler de sus viviendas tiene raíces profundas, de unos 100 años. Fue en 1920 cuando se planteó el primer impuesto especial que generase vivienda asequible, dos años más tarde ya estaba funcionando.

Ahora se trabaja con un índice de referencia de precios implantado en 1993 que se actualiza cada dos años. La última vez que se actualizó fue este mismo año y sirve para regular el mercado libre de alquiler.

Este índice determina una precio recomendado por metro cuadrado teniendo en cuenta la superficie de la vivienda, su estado (con tres grades de mejor a peor) y la antigüedad del edificio. Pero este índice no es único en Berlín, lo usan dos centenares de ciudades alemanas.

El índice no es vinculante, es decir, los caseros pueden seguirlo o no, pero los jueces lo tienen en cuenta cuando un inquilino denuncia un incremento abusivo por parte de su casero.

El código civil alemán considera que incrementar el precio del alquiler más de un 50% es usura y veta que un contrato supere el 20% del precio medio de la zona.

Según Franz-Georg Rips, presidente de la Federación Alemana de Inquilinos, pasados dos años de la entrada en vigor de esta medida, determinó que no había funcionado. Considera de "insatisfactoria" la acción del Ejecutivo alemán para frenar las subidas de los alquileres. A su juicio, el cálculo de los precios medios se basa en datos obsoletos, la posibilidad de tomar acciones legales contra el propietario es farragosa y la descripción de las excepciones permite un alto grado de arbitrariedad. Según sus estimaciones, en Berlín, Hamburgo, Fráncfort y Múnich entre el 66% y el 95% de las ofertas de pisos de alquiler estaban entonces por encima del máximo fijado por ley.

Por si fuese poco, la Audiencia de Berlín puso en cuestión su constitucionalidad el pasado septiembre y, a raíz de una querella entre un propietario y un inquilino, preguntó al Tribunal Constitucional Federal sobre la legalidad de esta medida. Según su argumentación, la medida trata de forma diferente a personas que viven en zonas distintas de una ciudad, rompiendo el principio de igualdad de la carta magna. El Constitucional debe ahora fallar al respecto.

EL FRAUDE A LA LEY DE CONTROL DE RENTAS

Basta con hacer un contrato complementario de alquiler de muebles, trasteros, limpieza, etc para burlar la ley.

Algunas grandes empresas controlan cientos de pisos de alquiler en las grandes ciudades y, en ocasiones, pretenden imponer condiciones muy desventajosas -si no ilegales- para los inquilinos.

LOS INTERMEDIARIOS

Los agentes inmobiliarios cobran del inquilino medio mes por las gestiones. Un coste al que se suman las fianzas (Kaution), que rondan habitualmente los tres meses de alquiler, y a una tasa extra denominada Provision que se está extendiendo: equivale a uno o dos meses de alquiler y no se devuelve al término del contrato.
 

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