| EDITORIAL.
EL PAÍS DEL 2 DE SEPTIEMBRE DE 2018
Más
de 10 años después del desencadenamiento de la crisis, todos
los indicadores de la actividad del sector inmobiliario español
se encuentran en una inequívoca recuperación. Ese sector
fue el que primero y de forma más acusada sufrió la irrupción
de la crisis en la economía española. Aunque la complejidad
financiera fuera distinta, el sector español era, dentro de los
europeos, el principal candidato a sufrir el contagio de las perturbaciones
estadounidenses asociadas a las insolvencias de las hipotecas de alto riesgo.
El desplome fue notable y con él la riqueza que la mayoría
de los españoles mantenía en ese tipo de activos, fundamentalmente
la vivienda propia. Se dispararon las insolvencias de la financiación
hipotecaria, con ellas las ejecuciones de las viviendas, y sus precios
se hundieron. El resto de la historia es conocido.
Ahora la realidad
está cambiando. Los factores que tradicionalmente explican la demanda
de vivienda son favorables. El desempleo desciende, los tipos de interés
son históricamente reducidos y la percepción de que los precios
de esos bienes han concluido su purga vuelve a calentar la demanda. Tanto
por razones de inversión, por las magras rentabilidades que aportan
otros activos de riesgo similar, como por necesidades ocupacionales: los
jóvenes españoles siguen siendo los que mayor dependencia
mantienen de sus hogares de origen. Todo ello explica que, aunque todavía
muy por debajo de los mejores años, la recuperación del precio
sea evidente, aunque con comportamientos muy distintos entre comunidades
autónomas y, desde luego, entre las ciudades españolas.
El rasgo que
en mayor medida diferencia esta nueva fase de la que precedió a
la crisis es el ascenso de la inversión para su destino en alquiler.
No es una mala opción en un país donde tradicionalmente la
vivienda en propiedad ha constituido para las familias de menor renta una
suerte de servidumbre permanente, no solo financiera, sino incluso existencial.
El problema es que el mercado de alquiler está registrando precios,
especialmente en las grandes ciudades, que no favorecen precisamente a
quienes más necesitan de esa modalidad. Su ascenso está teniendo
lugar en gran medida a través de inversión de fondos y empresas
orientadas a rentabilizar la inversión con rentas cada día
menos accesibles a la mayoría de los ciudadanos. España es
el país de la OCDE donde el alquiler absorbe mayor renta salarial:
donde el acceso a la vivienda sigue siendo más difícil. El
problema es alarmante en algunas zonas turísticas donde los precios
hacen imposible el acceso de trabajadores españoles con salarios
medios prácticamente estancados desde el inicio de la crisis, al
tiempo que provocan el mayor número de desahucios de nuestro entorno.
Si saludable
es la recuperación de ese sector, no lo son tanto las circunstancias
que la están propiciando. A diferencia de la fase que concluyó
en 2007, es favorable el menor endeudamiento de las familias, tanto porque
los bancos están aplicando un control de riesgos más estricto
como por la mayor prudencia de los prestatarios. Pero aquellas otras familias
sin capacidad para la adquisición, demandantes de alquiler, encuentran
obstáculos si cabe mayores que entonces, dado el peor comportamiento
de los salarios y la mayor inseguridad en el empleo. La vivienda asciende
una vez más, pero no se acaba de traducir en la mejora de las condiciones
de vida de la mayoría de la gente.
DESARROLLO
DE LA EDITORIAL
En un artículo
de Sandra López Letón publicado en el País como desarrollo
de la editorial, se indica que el mercado del alquiler se hace asfixiante
con subidas que en algunas ciudades superan el 47% en los últimos
cinco años. Ni los salarios ni las reformas en las casas justifican
esas alzas que se comen los ingresos familiares
Cualquiera
que haya intentando arrendar una casa en alguna de las grandes ciudades
se habrá dado cuenta de que el mercado ha enloquecido. En España
el alquiler se ha incrementado un 18,6% en los últimos cinco años,
de 2013 a 2018. El alza ha sido de un 47,5% en Barcelona y de un 38% en
la ciudad de Madrid, según Fotocasa. Y cinco provincias —Baleares,
Las Palmas, Salamanca, Barcelona y Madrid—, han alcanzado ya este año
su máximo histórico, registrado entre 2007 y 2008. Es el
resultado de subidas de precio muy superiores al 10% anual.
El aumento
desenfrenado de las rentas en las principales urbes y destinos turísticos
ha gestado una burbuja que se está llevando por delante a quien
busca un techo y no puede hacer frente a los 1.100 y 1.200 euros mensuales
que, de media, cuesta arrendar un piso de 80 metros cuadrados en Madrid
y Barcelona, los mercados en los el alquiler vive un boom asfixiante. Tampoco
es tan económico contratar una habitación de unos pocos metros.
Que se lo digan a los miles de estudiantes que estos días buscan
alojamiento para el nuevo curso. Compartir piso cuesta 413 euros al mes,
35 euros más que hace un año. Madrid es la ciudad más
cara, con 494 euros, según el portal Uniplaces.
¿Cómo
se puede vivir en España sin ahorros suficientes para comprar casa
y sin alquileres a precios razonables? Difícil, sobre todo porque
las subidas no han tenido su reflejo en los salarios. El precio del alquiler
creció un 18,4% en 2017, según el portal Idealista. Un 8,9%
para Fotocasa, el incremento más acusado de su serie. Mientras,
el salario bruto apenas aumentó un 0,1% hasta los 22.806 euros anuales,
recoge el INE. Por su parte, la inflación avanzó el 1,1%.
Pero es que, además, las rentas han subido tres veces más
que los precios de las casas en venta (6,2%).
Este desequilibrio
entre salarios y alquileres ha hecho ganar a España el vergonzoso
título de ser el país de la OCDE donde el alquiler se come
un mayor porcentaje de ingresos familiares. De media, en los países
de la OCDE, el 15% de los ciudadanos que viven de alquiler se ve obligado
a dedicar el 40% o más de sus ingresos a arrendar. Ese 15% de media
se convierte en España en el 37%. Es decir, casi cuatro de cada
diez de los españoles que arriendan destinan más del 40%
de sus ingresos a pagar el alquiler. Según los cálculos de
Fotocasa y la plataforma Infojobs, los españoles destinan el 33,5%
de su nómina mensual al arrendamiento. En Cataluña es el
50% y en Madrid el 44%, muy por encima de ese límite del 30% que
los organismos oficiales recomiendan. En cambio, Gobierno y comunidades
apenas dedican el 0,04% del PIB a ayudas a la vivienda (en el último
plan 2018-2021).
Y eso que el
alquiler se ha presentado siempre como la alternativa para una economía
sana, pero los distintos gobiernos no han adoptado planes de choque efectivos
para crear un parque estable y accesible, aunque todos se han vanagloriado
de sus "medidas estrella". De poco o nada han servido. "Llevamos una década
sin una política de creación de un parque de vivienda pública
en alquiler y se deja todo en manos del mercado sin filtros de ningún
tipo", denuncia Antonio López, portavoz de Cecu Madrid. "Ha habido
poca ambición en política pública de vivienda hasta
ahora y eso explica en parte el incremento del coste del alquiler y la
desprotección de los ciudadanos", comentaba hace poco el actual
ministro de Fomento, José Luis Ábalos. Por no haber, no hay
ni estadísticas oficiales de precios que pongan cara al alquiler.
La única referencia son los datos puntuales que ofrecen los portales
inmobiliarios. El anterior ministro, Íñigo de la Serna, anunció
en noviembre de 2017 la creación de ese registro, pero quedó
en agua de borrajas.
Si los salarios
no son el motivo, el alza del precio que aplican los propietarios podría
justificarse porque los arrendadores invierten el dinero ganado en obras
de reforma y mejoras en los pisos, pero tampoco. Los caseros están
subiendo 300 o 400 euros más al mes a sus inquilinos, esos cuyos
contratos firmados durante los años de crisis acaban este año.
Por ejemplo, en el distrito barcelonés de Gràcia, por una
vivienda que se alquilaba por 850 euros en 2013, el casero ya pide 1.200
euros. Y en Ciudad Lineal, Madrid, ya no se conforman con 790 euros y reclaman
1.000 euros.
ESPAÑA
ES EL PAÍS DE LA OCDE DONDE EL ALQUILER SE COME MÁS INGRESOS
FAMILIARES
Los fondos
de inversión y socimis han llegado a ser más sangrantes:
a finales de enero, 450 vecinos de un bloque en Sant Joan Despí
recibieron varios burofax de un fondo de inversión vinculado a Goldman
Sachs que les anunciaban subidas entre un 40% y un 100%. La historia acaba
bien porque el movimiento ciudadano, con el Sindicat de Llogaters al frente,
ha conseguido renegociar los alquileres a precios asumibles. Lo mismo ocurre
en otras ciudades, como Manresa. O en Madrid, donde a los vecinos de dos
bloques de Rivas-Vaciamadrid y Vallecas propiedad de la socimi Vivenio
se les reclaman subidas del 30%. Otro fondo, Lazora, ha aumentado el precio
un 68% a 37 familias de San Sebastián de los Reyes al finalizar
la protección pública. La consecuencia es que los desahucios
por impago de la renta se han disparado: ya suponen seis de cada diez,
mientras que descienden los relacionados con las hipotecas. Los movimientos
sociales los llaman "desahucios invisibles".
Todos ellos
buscaron refugio en este mercado que ahora sangra. Al calor de la mejora
económica, quienes no podían comprar casa comenzaron a alquilar.
Algunos por necesidad; otros por convicción. El caso es que los
españoles arriendan más que nunca: la tasa es del 22%. Y
además se coloca todo en cuestión de horas o días.
Las viviendas por debajo de los 1.000 euros tienen un exceso de demanda
y se contratan en menos de 15 días, según la consultora Forcadell.
Y eso que los precios no han dejado de crecer desde 2014 hasta hoy: en
el segundo trimestre de este año el alza interanual ha sido del
15,6%, según Idealista.
LOS ‘DESAHUCIOS
INVISIBLES’ POR IMPAGO YA REPRESENTAN SEIS DE CADA DIEZ
Unos meses
antes empezaban a gestarse las circunstancias que han propiciado el recalentamiento
de los precios. En junio de 2013 el Gobierno del PP reformó la Ley
de Arrendamientos Urbanos (que hoy quiere volver a reformar el Ejecutivo
de Pedro Sánchez). La duración de los contratos pasó
de cinco a tres años y las subidas de la rentas se desvincularon
del IPC. Era el caldo de cultivo "para desproteger al inquilino y subir
de forma abusiva los precios", según Jaime Palomera, portavoz del
Sindicato de Inquilinos y experto en vivienda.
Además,
se dieron más facilidades para finalizar los contratos y echar o
desahuciar a los inquilinos —si no pagan un mes son demandados y tienen
10 días para hacer el pago en el juzgado—. "Se genera el incentivo
perverso para finalizar contratos y hacer otros nuevos subiendo precios",
opina Palomera. Los inquilinos se resignan, hasta el punto de que "hay
gente que apoya los cuadros en el suelo y no los cuelga porque sabe que
estará poco tiempo en el piso", añade.
Antes, en 2012,
el Gobierno modificó el régimen fiscal de las socimis para
que no pagasen impuesto de sociedades. Desde entonces estas empresas no
han parado de comprar casas para su alquiler. El aterrizaje de fondos inversores
es general en Europa, si bien España parece ser el más atractivo
para sus negocios. "Esto no sucede por arte de magia. El Gobierno del PP
hizo todo lo posible por adaptar el alquiler a las necesidades de los mercados
financieros", apunta Palomera.
La falta de
un parque de vivienda social estable para las rentas más necesitadas
ha sido otra de las ineficiencias. Algunas Administraciones públicas
han vendido su stock de viviendas a fondos buitre. A eso hay que añadir
que en España el grueso de las casas con protección construidas
se han vendido a particulares. "Se ha repartido un derecho constitucional.
Si desde 1980 no se hubieran dado todas las viviendas protegidas hoy habría
entre dos y 2,2 millones de casas", dice José García Montalvo,
catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra. La
triste realidad es que la vivienda social apenas representa el 2,5% del
parque total. "Se ha perdido la oportunidad de la crisis para que la Administración
comprara a los bancos pisos a mansalva y baratos", expone.
Culpable se
hace también al auge de los pisos turísticos, que sustituyen
la oferta de alquiler residencial y disparan los precios generando procesos
de gentrificación. Aunque hay posturas enfrentadas. Recientemente
la CNMC descartaba en un informe que el mercado vacacional influya en el
alza de los alquileres y animaba a eliminar las restricciones que aplican
algunos Ayuntamientos, como el de Madrid, Barcelona, Sevilla, Palma o Valencia,
que están aprobando medidas para legislar esta actividad. La defensa
ha sido duramente criticada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca
(PAH), que ha tildado de mentiroso el informe del organismo.
También
descarta la culpa Gonzalo Bernardos, analista y profesor de Economía
de la Universidad de Barcelona. "No son el principal culpable de la subida
del precio de alquiler en Barcelona. Si así fuera, solo subirían
en Ciutat Vella, l'Eixample y Gràcia y lo ha hecho en todos los
distritos de la ciudad. Además, desde la llegada de Ada Colau a
la alcaldía, el número de dichas viviendas ha disminuido
en 2.000 y, en cambio, el precio ha aumentado un 33,3%".
Como abejas
a un panal de rica miel. Así han acudido particulares y fondos a
este mercado atraídos por las golosas rentabilidades que ofrece
y que no da ninguna otra inversión. Según el Banco de España,
el rendimiento medio de comprar un piso y ponerlo en alquiler se situó
en el segundo trimestre en el 10,4%. Si se tiene en cuenta solo el arrendamiento
del piso, la cifra es el 4,1%. Supera con creces otras inversiones conservadoras,
como la renta fija o los depósitos bancarios, por los bajos tipos
de interés.
Hay quien reparte
las culpas también entre los agentes inmobiliarios, "a los que interesa
terminar contratos para hacer nuevos y cobrar los honorarios", opina Jaime
Palomera, que critica que ingresen hasta un 10% de la anualidad del alquiler
al inquilino.
A VUELTAS CON
LA BURBUJA
A pesar de
los precios desbocados, la baja inflación y la congelación
de los salarios, son muchos los expertos que niegan la existencia de una
burbuja, en fondo y forma. Primero porque recalcan que el alquiler no es
un activo y, por tanto, no se puede especular con él. Y segundo
porque "la vivienda de alquiler en España no está cara",
sentencia Bernardos. "En 2017, después de tener en cuenta la inflación,
está un 30,3% más barata que en 2007. El problema no es su
precio, sino los bajos salarios". El catedrático García Montalvo
también considera que los precios no están subiendo a tasas
tan exageradas. "Las estadísticas de los portales de Internet no
son fiables pues se basan en el alquiler solicitado por el dueño
y no el pagado. Esto genera multitud de sesgos". Con los datos correspondientes
a las fianzas depositadas en el Incasol (Instituto Catalán del Suelo),
en Barcelona los precios (descontada la inflación) todavía
son inferiores a 2008, asegura.
El jefe de
estudios de Idealista, Fernando Encinar, tampoco cree que el sector viva
un momento de especulación. "No hay nadie en el mercado con capacidad
de acaparar suficiente producto como para influir en él". Se refiere
a que los grandes fondos, socimis y sociedades de alquiler apenas suponen
un 3% del total del parque, mientras que más del 90% está
en manos de particulares que tienen una o algunas viviendas. Y lo resume:
"es una cuestión de oferta y demanda". "A pesar de que Madrid es
la tercera ciudad con más casas en oferta de la UE y Barcelona la
sexta, no es suficiente para la enorme demanda", insiste Encinar. Además,
dice, si explotase una burbuja "no habría más damnificados
que los propietarios, no impactaría en las economías familiares
ni metería al país en ninguna recesión". Le contradice
Palomera, convencido de que se está estrangulando la economía
productiva. "La población ya destina una parte desproporcionada
de sus ingresos a pagar el alquiler y eso implica que dejan de gastar en
otras actividades, como vacaciones, cine o comer fuera. En casos más
graves, se reducen los gastos destinados al consumo de alimentos o se deja
de comer tres veces al día", sentencia.
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