| Un mercado
inmobiliario profesionalizado
España
ha vuelto. Habiendo emergido de su propia crisis financiera, la economía
española se ha recuperado de forma brillante en los últimos
años y ha superado con creces el promedio de crecimiento de la eurozona.
Este boom se extiende particularmente al mercado inmobiliario no residencial,
un hecho que no ha pasado desapercibido por importantes inversores institucionales
de Estados Unidos, Gran Bretaña, Francia y Alemania, que han reconocido
las señales de mejoría.
En la primera
fase, la inmediatamente posterior a la crisis, los inversores oportunistas
estuvieron particularmente interesados en España y aprovecharon
la aguda caída de los precios. Sin embargo, desde entonces, hemos
pasado a una segunda fase, en la que algunos oportunistas se están
marchando. Los inversores institucionales, que tienen mayor aversión
al riesgo y están dispuestos a hacer frente a precios más
altos o a aceptar rentabilidades iniciales más modestas, están
empezando a entrar en el mercado como compradores. En el sector de las
oficinas prime en Madrid y Barcelona, los inversores esperan rentabilidades
iniciales netas ligeramente superiores a las de Alemania, Francia y los
países del Benelux.
No obstante,
los inversores institucionales de estos países han redescubierto
España, especialmente Madrid y Barcelona, y no se han dejado disuadir
por la crisis de Cataluña y los titulares negativos en los medios
de comunicación. Se sienten atraídos, sobre todo, por el
importante potencial de los precios del mercado de alquiler. En general,
el mercado inmobiliario español ha dejado atrás la crisis,
pero las rentas todavía están muy lejos de los niveles anteriores
a la crisis. Incluso en Madrid y Barcelona, donde las tasas de superficie
vacía de oficinas han caído hasta el 5% en el segmento prime,
los alquileres en esta categoría siguen siendo alrededor de un tercio
más bajos que antes de la crisis. El potencial alcista para los
inversores a largo plazo es, por lo tanto, mucho mayor que en grandes plazas
como Ámsterdam, Berlín o París.
Una cosa está
clara: los inversores internacionales se han dado cuenta de que el mercado
inmobiliario español ha cambiado en los años recientes. Se
ha vuelto más profesional. Por una parte, los inversores experimentados
han dado forma a un mercado que en el pasado estaba dominado mayoritariamente
por inversores privados de sectores institucionales y por los bancos (incluyendo
pequeñas entidades). En años recientes, sin embargo, la banca
española se ha consolidado y mejorado sus balances, colocándose
más del lado del vendedor que del comprador.
Por otro lado,
el Gobierno español ha introducido numerosas medidas regulatorias
con la finalidad de crear un mercado inmobiliario no residencial más
profesionalizado. Por ejemplo, en 2009 se introdujeron leyes para la creación
de socimis. La Directiva AIFMD (relativa a la gestión de fondos
de inversión alternativos) también fue un factor clave para
aumentar los fondos que realizan inversiones inmobiliarias en España.
Los inversores
internacionales están convencidos de que el actual mercado inmobiliario
español, más profesional y mejor regulado, es mucho más
resistente a una crisis que en cualquier otro momento de su historia. Al
haber aumentado la confianza, algunos inversores internacionales se han
vuelto más aventureros y han invertido más allá de
Madrid y Barcelona, o en clases de mayor riesgo como el Value Add. Estas
inversiones requieren una buena dedicación en materia de gestión
de activos, idealmente con personal local y bien cualificado. Más
temprano que tarde, los nuevos inversores que llegan a España reconocen
que no es posible explotar las oportunidades de inversión sin presencia
local. En otros mercados europeos es perfectamente posible identificar
y comprar activos que encajen con lo que se busca y posteriormente establecerse.
En España, en cambio, es muy complicado encontrar buenas oportunidades
de inversión sin contar con un conocimiento específico del
mercado o con una buena red de contactos. Por ello, es importante tomar
decisiones de manera rápida. Adicionalmente, la legislación
española requiere la presencia permanente de al menos un empleado
cualificado en el país.
El mercado
inmobiliario español está siendo tomado en serio nuevamente
por los inversores institucionales de otros países europeos, que
han reconocido su potencial rentabilidad, las perspectivas de crecimiento
para la economía española y, no menos importante, la creciente
profesionalización del mercado inmobiliario no residencial. Si usted
busca sacar provecho de las oportunidades en este mercado, necesita establecerse
en él, ¡y pronto!
https://cincodias.elpais.com/cincodias/2018/09/12/companias/1536772585_513570.html
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