| Todos los
distritos de la ciudad de Madrid, excepto uno, se han revalorizado por
encima del 10% en el último año al extenderse hacia la periferia
la presión sobre los precios. Valencia empieza a mostrar fuertes
incrementos en algunos distritos, mientras que Barcelona suaviza su evolución.
La recuperación
del mercado residencial crece en intensidad y en alcance geográfico
en nuestro país. Según el dato provisional de la estadística
Tinsa IMIE Mercados Locales, el precio de la vivienda terminada (nueva
y usada) se incrementó en España un 6,6% en el segundo trimestre
respecto al mismo periodo del año anterior, hasta 1.328 €/m2,
impulsado por el dinamismo de capitales como Madrid (+18,9%), Málaga
(+15,8%) y Palma de Mallorca (+12,9%). El precio medio en España
se ha recuperado un 10,9% desde el mínimo que marcó en el
primer trimestre de 2015 y sigue estando un 35,2% por debajo del nivel
de 2007.
Es la primera
vez desde el primer trimestre de 2013 que el valor medio en España
supera los 1.300 €/m2. La recuperación económica, la
estabilización del mercado laboral y la apertura del mercado hipotecario
están contribuyendo a la expansión de la recuperación
a nuevas zonas del país y a una intensificación de las subidas
de precios en las zonas donde antes se inició el cambio de tendencia.
Pese a ello, todavía en tres Comunidades Autónomas, 15 provincias
y otras tantas capitales se han registrado caídas de precios en
los últimos doce meses.
COMUNIDADES
AUTÓNOMAS (Ránking de evolución interanual en Anexo
1)
La Comunidad
de Madrid (+15,5%), Navarra (+10,5%) y La Rioja (+10,1%) son las regiones
que registraron los mayores incrementos de precios en tasa interanual en
el segundo trimestre del año. Otras cinco regiones, encabezadas
por Islas Baleares (+9,9%), Asturias (6,1%) y Canarias (5,7%), muestran
crecimientos superiores al 5%. Cataluña, que hace un año
era la Comunidad Autónoma que mostraba mayor dinamismo de precios,
con subidas superiores al 11%, sigue creciendo, aunque ha moderado el ritmo
hasta el 4,6% interanual.
La recuperación
sigue sin concretarse en las regiones de Extremadura, Galicia y Castilla-La
Mancha, donde el precio medio cayó en el último año
un 3,4%, un 2,2% y un 0,7%, respectivamente. En Castilla-La Mancha, la
vivienda ha perdido más de la mitad de su valor desde máximos
de 2007 (-52,8%). También con ajustes muy importantes en la última
década destacan La Rioja (-49,9%), Aragón (-48,2%) y Murcia
(-46,3%). Por el contrario, las regiones que se encuentran más próximas
al escenario que existía en 2007 son Islas Baleares (-23%), Madrid
(-30,1%) y Extremadura (-32,7%).
Este trimestre
no está disponible la estadística de precios, por no considerarse
representativa, en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla.
PROVINCIAS
(Ránking de evolución interanual en Anexo 2)
El mercado
residencial sigue caracterizado por el avance a diferentes velocidades.
Las regiones uniprovinciales de Madrid (+15,5%), Navarra (+10,5%) y La
Rioja (+10,1%) destacan como las provincias con mayor revalorización
en el precio de la vivienda en el último año, seguidas de
Islas Baleares (+9,9%) y las provincias de Valladolid (+9,8%), Guipúzcoa*
(+7,6%) y Las Palmas (+7%).
La estadística
del segundo trimestre muestra que en hasta 15 provincias el precio es inferior
al que registraban hace un año, lideradas por Teruel*, donde la
caída interanual alcanza el 9,3%, seguida de Cuenca* (-6,5%) y Ourense*
(-6,3%).
En cinco provincias,
el precio medio aún no ha recuperado la mitad del valor alcanzado
en 2007. Se trata de Toledo, donde el ajuste en la última década
es del 56,5%, Guadalajara (-54,8%), Zaragoza (-51,1%), Castellón
(-50,6%) y Tarragona (-50,2%). Por el contrario, las menores caídas
acumuladas desde máximos corresponden a las provincias de Islas
Baleares (-23%), Ourense* (-25,2%) y Santa Cruz de Tenerife (-28,6%).
Este trimestre
no está disponible la estadística de precios, por considerarse
que no es representativa, en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla,
ni en la provincia de Soria.
Evolución
interanual PROVINCIAS
El precio de
la vivienda se está incrementando de forma mucho más notable
en las capitales que en el resto del territorio. Un mayor número
de ciudades están creciendo por encima del 5%, destacando Madrid
como la capital más dinámica, con un incremento del 18,9%
en su precio medio en los últimos 12 meses, seguida de Málaga,
que registra una revalorización del 15,8%, Palma de Mallorca, con
una subida del 12,9% interanual, y Pamplona*, con un 12,3% de incremento.
Otras ciudades
con crecimientos relevantes en comparación con el segundo trimestre
de 2017 son Valencia (+9,2%), Castellón (+7,7%), Logroño
(+7,6%), Valladolid (+7,5%) y Granada (+7,1%).
El ritmo es
muy diferente en otras 15 capitales españolas, donde aún
no ha finalizado el ajuste. El mayor descenso interanual en el segundo
trimestre corresponde a Lleida (-10,8%), seguida de Ciudad Real y Teruel
* (ambas con un descenso del 8,6%) y de Cáceres y Huesca, donde
la caída en ambos casos alcanza el 8,3% en el último año.
Evolución
interanual Capitales
La ciudad de
Barcelona mantiene la tendencia de crecimiento una vez recuperada del freno
registrado en los últimos meses de 2017, aunque con un ritmo algo
más moderado que Madrid. La Ciudad Condal ha recuperado un 48,8%
del valor desde el mínimo que tocó en el segundo trimestre
de 2013, mientras que Madrid se ha revalorizado algo menos, un 41,8%, bien
es cierto que en un periodo de tiempo más corto, ya que marcó
su precio más bajo tras la crisis casi dos años después,
en el primer trimestre de 2015.
Pese a esta
recuperación continuada de los valores, el precio medio en Barcelona
sigue estando un 26,1% por debajo de 2007 y un 28,9% en el caso de la ciudad
de Madrid, frente al 35,2% de media en España. Hasta en 12 capitales
la vivienda no alcanza la mitad del valor que tenía hace una década.
Los mayores descensos acumulados desde 2007 se encuentran en Lleida (-59%),
Guadalajara (-56,9%), Logroño (-56%) y Zaragoza (-55,5%).
Este trimestre
no está disponible la estadística de precios, por no considerarse
representativa, en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla, y
en las ciudades de Ourense y Soria.
DISTRITOS DE
LAS CINCO MAYORES CAPITALES
Todos los distritos
de la ciudad de Madrid, a excepción de Villa de Vallecas, se han
revalorizado por encima del 10% en los últimos 12 meses. En tres
de ellos (Vicálvaro, Moratalaz y Fuencarral-El Pardo) el crecimiento
supera el 20%. Esta situación de inflación generalizada es
consecuencia de la expulsión de la demanda desde los distritos más
céntricos hacia otros más periféricos, que han visto
incrementada la presión sobre los precios.
La ciudad de
Valencia empieza también a mostrar crecimientos significativos en
algunas zonas. En 9 de los 19 distritos se han registrado en el segundo
trimestre incrementos interanuales por encima del 10%, con Benimaclet (+16,7%),
Camins al Grau (+16,3%) y Campanar (+15,4%) como las zonas con las subidas
más intensas. A diferencia de lo que ocurre en Madrid, en Valencia
todavía hay barrios donde los precios siguen cayendo o están
estabilizados.
Barcelona,
por su parte, ha suavizado los crecimientos interanuales de los últimos
meses. Solo el distrito de Ciudad Vella se ha revalorizado más de
un 10% en los últimos 12 meses, concretamente un 14,9%. Otras subidas
importantes en tasa interanual son las de Sants-Montjuïc y Horta Guinardó
(ambas con un 9,7%) y la de Les Corts (+9,5%). Sant Martí es el
distrito barcelonés donde menos han crecido los precios en los últimos
12 meses: un 2,7%.
Las otras dos
grandes capitales, Sevilla y Zaragoza, registran en el segundo trimestre
crecimientos interanuales de precios en la mayoría de sus distritos.
De forma más acusada en la capital hispalense, donde destacan el
distrito Sur, con una revalorización del 14%, y Bellavista-La Palmera
con un 7,3%. El distrito Norte es el único que redujo su precio
medio en tasa interanual en Sevilla: un 3,6%. Zaragoza, por su parte, registra
tasas de crecimiento algo más moderadas, siendo la Margen Izquierda
(+9,1%) y La Almozara (+7,9%) los distritos que registran las mayores subidas
en el último año.
Los distritos
madrileños de Salamanca (4.647 €/m2) y Chamberí (4.570
€/m2) y Centro (4.365 €/m2), así como los barceloneses
de Sarrià-Sant Gervasi (4.512 €(/m2) y Les Corts (4.102 €/m2),
superan ampliamente los 4.000 €/m2 de precio medio.
INDICADORES
FINANCIEROS Y DE ACTIVIDAD EN ESPAÑA
(media nacional)
§
Tiempo medio de venta de una vivienda (liquidez): 8,0 meses.
§
Esfuerzo financiero de compra: 16,8% de los ingresos brutos familiares.
§
Importe medio de nuevas hipotecas: 118.339 euros.
§
Cuota hipotecaria: 543 euros/mes.
§
Compraventas / parque existente: 21,2 transacciones por cada 1.000 viviendas.
§
Visados de obra nueva / parque existente: 3,2 visados por cada 1.000 viviendas.
Tiempo medio
de venta de una vivienda (liquidez)
El plazo medio
de venta de una vivienda en España, un indicador que pone en relación
la oferta de viviendas con el ritmo de compraventas, se recorta en el segundo
trimestre hasta 8 meses, frente a los 8,3 meses del trimestre anterior.
Las provincias con los plazos más cortos son, junto a Ceuta y Melilla,
Madrid (3,5 meses), Las Palmas (4,9 meses), Santa Cruz de Tenerife (5,5
meses), Navarra (5,6 meses) y Zaragoza (5,7 meses). En el extremo contrario,
donde más tiempo tarda un inmueble en encontrar comprador destacan
Cantabria (15,1 meses), Salamanca (14,7 meses) y Ourense (14,4 meses).
Esfuerzo financiero
y cuota mensual
El porcentaje
de los ingresos brutos familiares que los españoles destinan al
pago del primer año de hipoteca se mantuvo en el 16,8%, en el primer
trimestre de 2018 (último dato disponible). El importe medio de
las hipotecas contratadas en ese trimestre se incrementó en casi
1.500 euros hasta situarse en 118.339 euros, con una cuota mensual promedio
de 543 euros.
Islas Baleares
y Andalucía son las Comunidades Autónomas con el mayor nivel
de esfuerzo financiero, un 22,6% y un 17,8%, respectivamente, mientras
que Asturias (13,2%) y La Rioja (13,5%) son las regiones donde la tasa
de esfuerzo financiero es más reducida.
La proporción
de ingresos brutos familiares que se destina a pagar la hipoteca aumentó
en el primer trimestre del año seis décimas en la ciudad
de Madrid, hasta un 25%, mientras que en la Ciudad Condal se redujo ligeramente,
una décima, hasta el 25,3%. Zaragoza es, entre las cinco grandes
capitales españolas analizadas, la que muestra una menor tasa de
fuerzo financiero: un 11,9%.
A nivel provincial,
la cuota hipotecaria media alcanza 792 euros al mes en Islas Baleares y
716 euros en Barcelona, por encima de 689 euros en Madrid y de los 631
en Guipúzcoa. Frente a las cuatro provincias con mayor cuota mensual
hipotecaria, las que afrontan una menor cuantía hipotecaria son
Badajoz, Jaén, Cáceres, Cuenca y Ciudad Real, por debajo
de 350 euros mensuales.
Compraventas
y visados de obra nueva
En España
se realizaron en el último año móvil (entre el segundo
trimestre de 2017 y el primero de 2018, último dato disponible)
21,2 compraventas por cada 1.000 viviendas existentes en el país,
según datos del Ministerio de Fomento. El dato supera las 20,2 transacciones
por cada 1.000 viviendas que arrojaba el indicador en el trimestre pasado.
Las provincias
con más volumen de compraventas en proporción al parque son
Málaga, Alicante, Islas Baleares, Madrid y Almería. En Málaga
y Alicante el número de compraventas alcanza, respectivamente, 36,2
por cada 1.000 viviendas del parque malagueño y 32,3 transacciones
por cada 1.000 viviendas existentes en la provincia de Alicante. Por su
parte, Islas Baleares pasa de 30,9 a 30,1 transacciones por cada 1.000
construidas en el archipiélago.
En el extremo
contrario, las provincias con menor dinamismo de la demanda son Ourense
(7,3 viviendas vendidas por cada 1.000 construidas), Zamora (10,4 compraventas)
y León (10,6 transacciones).
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