| El Ayuntamiento
de Barcelona ha aprobado obligar a los promotores de vivienda a reservar
un 30 % de ellas a Vivienda de Protección Oficial (VPO) tanto en
las promociones de obra nueva como en las de gran remodelación en
toda la ciudad, como proponían las entidades y el gobierno de Ada
Colau.
La Comisión
de Ecología, Urbanismo y Movilidad del Ayuntamiento ha votado la
modificación del Plan General Metropolitano que debe hacer posible
que esta medida se aplique de forma real, después del verano.
La propuesta
se ha aprobado con los votos a favor de Barcelona en Comú (BComú),
ERC, PSC y CUP-Capgirem, mientras que el PDeCAT, Ciudadanos y el concejal
no adscrito, Gerard Ardanuy, se han abstenido y el PP ha votado en contra.
Pese a los
cambios, PDeCAT, Cs y el concejal no adscrito Gerard Ardanuy se han abstenido
y el PP ha votado en contra porque considera que la modificación
es de dudosa legalidad y genera inseguridad jurídica.
La teniente
de alcaldía Janet Sanz ha estimado que con esta iniciativa el parque
público de vivienda asequible en Barcelona crecerá en unos
350 pisos al año y se contribuirá a desincentivar operaciones
que faciliten la especulación inmobiliaria.
La alcaldesa
Ada Colau, que ha anunciado el acuerdo junto a las entidades antes de reunirse
con el presidente de la Generalitat, Quim Torra, ha explicado en la rueda
de prensa posterior que ha sugerido al president que extienda la medida
de reservar el 30 % de las promociones de vivienda a VPO a toda Cataluña.
La modificación
del Plan General Metropolitano (MPGM) aprobada inicialmente establece que
las promociones residenciales de más de 600 metros cuadrados de
techo construido tengan que destinar un 30 % de superficie a viviendas
de protección oficial en régimen general y estarán
sometidas al derecho de tanteo y retracto por parte del Ayuntamiento de
Barcelona.
El gobierno
municipal sostiene que con esta herramienta se garantizará la correcta
distribución territorial del parque de viviendas protegidas.
Se evitará
así que las VPO se concentren en determinados barrios periféricos
donde ya hay vivienda protegida, ya que más del 50 % de las nuevas
viviendas asequibles se ubicarán en barrios céntricos, que
son donde más hace falta la vivienda protegida y donde se está
sufriendo más la gentrificación y la expulsión de
vecindario.
Según
el Ayuntamiento de Barcelona, esta reserva del 30 % garantiza la viabilidad
económica de las operaciones privadas, ya que se tiene en cuenta
el diferencial entre el precio del momento de la compra del solar o edificio
y el precio del momento de la entrada en vigor de la norma.
En este sentido,
la MPGM se aplicará a todas las nuevas licencias que se tramiten
a partir de la aprobación definitiva, excepto las que ya estén
en trámite antes de la aprobación inicial y las que acrediten
transacciones hechas -compra de solar, por ejemplo- entre el 1 de julio
de 2016 y la aprobación inicial.
Estos dos casos
estarán exentos del 30 % si tramitan la licencia hasta dos años
después de la entrada en vigor de la MPGM.
Los promotores
que hayan hecho transacciones vinculadas a la nueva promoción entre
el 1 de enero y el 30 de junio de 2016 deberán destinar un 20 %
-en lugar del 30 %- de los pisos a vivienda protegida, siempre y cuando
tramiten la licencia también en un máximo de dos años
desde la aplicación de la normativa.
70 SOLICITUDES
DE PROYECTOS EN UNA SEMANA
Fuentes de
Urbanismo del ayuntamiento barcelonés admiten que la expectativa
de la futura obligación a los promotores de destinar un 30% de los
pisos que hagan a vivienda protegida ha provocado un alud de solicitudes
de certificados para esquivar la imposición. Estos certificados
son el primer trámite que hace un promotor que acabará pidiendo
una licencia de obras.
Los promotores
han pedido “más de 70, mucho más de lo habitual”, dicen sin
precisar cuántas reciben en una semana cualquiera. Desde APCE confirman
que ahora habrá una solicitud excepcional, pero aseguran que a la
larga habrá menos proyectos de vivienda porque la rentabilidad será
menor.
El presidente
de la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE), Lluís
Marsà, cuestionó tanto las intenciones del gobierno de la
alcaldesa Ada Colau como la falta de información que han tenido
al respecto. “No hemos visto el texto para valorarlo al detalle y nos consta
que colegios profesionales y otros sectores tampoco”, afirmó Marsà,
quien tachó la medida de “electoralista”. El empresario afirmó
que la imposición de destinar el 30% de sus promociones en suelo
consolidado (barrios ya construidos) a vivienda social es ilegal.
“Va contra
la Ley de Urbanismo Catalana para los suelos consolidados y de la Ley del
Suelo española, que es de rango superior”, aseguró a este
diario. “Además”, afirmó, “se refiere a un artículo
de la Ley del Derecho a la Vivienda que fue suspendido”. Los servicios
jurídicos del Ayuntamiento aseguraron ayer que la modificación
aprobada inicialmente ayer es plenamente legal.
Marsà
también aseguró que los promotores pueden perder dinero al
no poder vender las promociones enteras a precio libre. En este sentido,
el Ayuntamiento explicó que para no perjudicar a promotores que
ya tengan suelo comprado y expectativa de beneficios sobre el precio de
entonces, estarán exentos quienes adquirieran los solares a partir
de junio 2016 o bien pidan licencia. Quienes compraran el suelo entre el
1 de enero y el 1 de junio de ese año tendrán que destinar
a vivienda social el 20% de los pisos que construyan.
Desde el Gremi
de Constructors y la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona consideran
que la iniciativa no resolverá el problema habitacional que sufre
la ciudad y alertan de los efectos perniciosos que podría provocar
en la actividad económica de la ciudad la probable suspensión
de licencias que comportaría la aprobación de las dos modificaciones
de Plan General Metropolitano (PGM) que plantea el ejecutivo local.
El gerente
de la Cambra de la Propietat Urbana, Òscar Gorgues, considera que
el Ayuntamiento, antes de redactar la propuesta, debería activar
la reserva de suelo de su propiedad en la Marina del Prat Vermell, la Sagrera
o los cuarteles de Sant Andreu y empezar a edificar vivienda pública.
“Debería llevar a la práctica iniciativas más realistas
y sobre las que exista un consenso político, como la modificación
de PGM en el 22@ para permitir la construcción de más vivienda
social. Esto sería más rápido y efectivo. Aquí
sí que hay acuerdo”, sentencia. En este sentido considera que
la viabilidad jurídica de las modificaciones les genera dudas, ya
que afecta a cuestiones reguladas por la ley del Suelo, una norma de rango
superior a la modificación de PGM. También alerta de la deriva
de recursos y la conflictividad legislativa y muestra su preocupación
por la paralización de licencias que vendría después
de la aprobación del plan.
El PSC propone
una comisión de vivienda en la que estén presentes la Generalitat
y los agentes implicados. Comparte esta opinión el presidente del
Gremi de Constructors, Josep Gassiot, quien considera que la aprobación
de la propuesta municipal puede frenar la actividad. “Los proyectos residenciales
tienen una larga maduración. Se compran los terrenos con unas condiciones
determinadas y si se cambian ahora las reglas muchos de estos planes acabarán
siendo inviables”.
EL DOCUMENTO
Los dos documentos
que recogen la modificación de PGM han sido elaborados por técnicos
municipales y Barcelona Regional (BR), en la que han colaborado la Plataforma
de Afectados por la Hipoteca (PAH), el Observatori Desc, la FAVB, la Assemblea
de Barris per un Turisme Sostenible y el Sindicat de Llogueters.
La modificación
afectará a las actuaciones de nueva construcción o gran rehabilitación
que tengan un techo urbanístico de vivienda superior a 600 m2, en
la práctica la gran mayoría de las promociones inmobiliarias
de la ciudad. Estas, según aparece en el documento, estarán
obligadas a “destinar un mínimo del 30% de este techo a pisos de
protección pública”. Estos pueden ser en régimen general
de venta o alquiler y deberán estar situados en el mismo edificio,
por lo que los promotores no podrán trasladar la edificabilidad
de la vivienda protegida a fincas contiguas o cercanas. Si la propuesta
de los comunes sigue adelante y supera todos los trámites administrativos,
sería habitual en la ciudad que viviendas de lujo convivieran con
pisos protegidos en una misma escalera.
EXPROPIACIÓN
EN EL CASO DE QUE NO SE EDIFIQUE EN EL PLAZO DE DOS AÑOS
La escasez
de oferta de suelo en una Barcelona limitada por el litoral y Collserola
y el incremento de transacciones de fincas enteras para convertirlas en
viviendas de lujo han llevado a los responsables municipales a incluir
las reformas de edificios en el documento de modificación urbanística.
El Ayuntamiento unifica las grandes rehabilitaciones las obras que comporten
un incremento de techo o volumen edificado, un aumento del número
de viviendas, un cambio de uso principal de la finca o una redistribución
general del edificio con modificaciones de elementos comunes. También
la sustitución del edificio aunque se mantenga la fachada.
De la exigencia
de destinar el 30% del inmueble a vivienda social quedarían exentas
las fincas adquiridas desde junio del 2016 y que hubieran solicitado una
licencia de obras con anterioridad a la aprobación inicial de la
modificación de PGM, previsiblemente este mes. El documento también
establece que cada seis años se pueda revisar el resultado de la
medida para evaluar sus resultados y “actualizar los términos de
la obligación”.
La otra modificación
de PGM que está ultimando el ejecutivo local prevé ampliar
a toda Barcelona el derecho de tanteo y retracto –una figura recogida en
la ley de la Vivienda catalana– en la venta de edificios de uso residencial,
pisos y solares. Hasta el momento en la ciudad sólo se había
utilizado este mecanismo en el 2011 en el área de conservación
y rehabilitación de las calles Sant Ramon y Robador. Posteriormente
se amplió a 47 fincas del entorno para evitar la compraventa de
edificios. En el caso de Ciutat Vella, el Ayuntamiento pretendía
aumentar el parque público en una zona degradada y evitar que los
pisos se utilicen para otros fines que no sean los de vivienda, como el
turístico o la prostitución. Otro peligro que acecha
a estas residencias son los narcopisos, viviendas por regla general
ocupadas en las que se trafica con drogas.
El documento
establece una revisión cada seis años de esta obligación
de los promotores
Caso de aplicarse
la medida a todo el conjunto de la ciudad, el Ayuntamiento se reservaría
el derecho prioritario a adquirir la finca si esta se pusiera a la venta.
Esta figura ya se aplica a las transacciones de viviendas procedentes de
ejecuciones hipotecarias y que son propiedad de grandes tenedores como
son las entidades bancarias.
El Ayuntamiento
pretende también establecer un plazo de dos años como máximo
para obligar a los promotores a edificar solares y edificios declarados
en ruina y de tres años si son fruto de una reparcelación.
El documento invoca una ley de 1956 que declara, sin establecer plazos,
que cuando se supera el plazo máximo de edificación –es decir,
cuando no se construye– se produce una retención especulativa del
suelo. El Ayuntamiento revisa dicha norma y quiere establecer un plazo
de dos o tres años para empezar a construir. En el caso de no hacerlo,
la administración se reservaría el derecho de “expropiación
o venta forzosa” del solar o finca, así como el de iniciar por su
cuenta las obras –sustitución forzosa– y después pagar al
promotor su coste mediante viviendas construidas.
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