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Savills Aguirre Newman, debido al creciente y progresivo desarrollo de
las infraestructuras tecnológicas basadas en la nube, la necesidad
de centros de datos de superficie mayor o igual a los 50.000 m2 ha aumentado
exponencialmente en Europa en los últimos cinco años y es
una tendencia creciente que está provocando que la actividad inversora
en este tipo de activos se recupere en los países de Europa continental
ante el liderazgo del Reino Unido, que representa el 41% de todas las transacciones
realizadas entre 2007 y 2017.
La consultora
inmobiliaria ha identificado las mejores ubicaciones en Europa a la hora
de invertir en este tipo de activos y ha realizado un estudio comparativo
entre 20 países en el que ha analizado 12 indicadores esenciales
para el desarrollo de los centros de datos. Entre los cinco países
más atractivos se encuentran, por este orden, Noruega, Suecia, Finlandia,
Holanda y Dinamarca. España se sitúa en la posición
número 13, por encima de Francia (16) o Alemania (18).
Marcus Lemli,
director de inversión para Europa en Savills, explica que "con los
inquilinos de los centros de datos aceptando contratos de arrendamiento
de 10 años o más, y un número cada vez mayor buscando
opciones de sale & leaseback, el sector ofrece a los inversores una
propuesta atractiva. Los centros de datos se están convirtiendo
en categoría de producto de inversión cada vez más
aceptada por inversores institucionales como AXA y CBRE Global Investors,
y el exceso de dinero ha comprimido significativamente las yields en los
últimos años al 5-7%. Esperamos que las rentabilidades de
estos activos se muevan en los próximos meses y años".
Los REIT de
inversión en centros de datos son los compradores más activos
del sector, especialmente Equinix REIT, Asian Keppel DC REIT y US Digital
Realty, pero a medida que el mercado está creciendo, poco a poco
se está abriendo a inversores no especializados (gestores de inversión
y REIT´s no especializadas).
Según
Lydia Brissy, directora de research Europa en Savills, "los nuevos centros
de datos se están concentrando cada vez más en zonas suburbanas
o rurales en países que ofrecen las mejores oportunidades en términos
de entorno natural, seguridad, energía y conectividad, y los países
nórdicos son el lugar preferido para este tipo de grandes instalaciones.
Pero todavía hay una necesidad de centros pequeños y medianos,
a nivel nacional, para mitigar anomalías de latencia así
como para evitar problemas legales relacionados con la soberanía
de los datos. Esto significa que países como el Reino Unido, Alemania,
Francia y los Países Bajos seguirán siendo testigos de una
creciente demanda de almacenamiento de datos y la correspondiente actividad
inversora".
El índice
de inversión del centro de datos de Savills compara 20 países
con 12 indicadores cruciales para el desarrollo de centros de datos: temperatura
anual promedio; la temperatura promedio durante el mes pico del año;
la disponibilidad de agua dulce per cápita; la pérdida anual
promedio vinculada a desastres naturales; inestabilidad política;
la seguridad cibernética; la producción de electricidad per
cápita; precio de la electricidad; la disponibilidad de energía
verde per cápita; la velocidad media de Internet y la tasa de penetración
FTTH / B (fibra al hogar / fibra al edificio). Los diversos indicadores
han sido calificados y clasificados en los 20 países analizados.
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