El acuerdo
contractual puede manifestarse de diferentes maneras, por ejemplo, mediante
un contrato entre los partícipes o mediante las actas de las reuniones
mantenidas entre ellos. En algunos casos, el acuerdo se incorpora a los
estatutos u otros reglamentos del negocio conjunto. Cualquiera que sea
la forma, el acuerdo contractual se formaliza generalmente por escrito,
y trata cuestiones tales como las siguientes:
a)
la actividad, su duración y las obligaciones de información
financiera del negocio conjunto;
b) el nombramiento
del consejo de administración u órgano de gobierno equivalente
del negocio conjunto, así como los derechos de voto de los partícipes;
c) las aportaciones
al capital hechas por los partícipes; y
d) el reparto
entre los partícipes de la producción, los ingresos, los
gastos o los resultados del negocio conjunto.
En el acuerdo
contractual se puede designar a uno de los partícipes como gerente
o administrador del negocio conjunto. Quien actúe como administrador
no controla el negocio conjunto, sino que lo hace aplicando, en virtud
de los poderes que le han sido delegados, las políticas financiera
y de explotación acordadas entre todos los partícipes, en
cumplimiento del acuerdo contractual.
Si este administrador
tuviera poder para dirigir las políticas financiera y de explotación
de la actividad económica, controlaría el negocio, y éste
se convertiría en una entidad dependiente del administrador, perdiendo
su carácter de negocio conjunto.
En resumen,
para que exista un negocio conjunto, se han de cumplir simultáneamente
las dos condiciones siguientes:
a)
tiene que haber dos o más partícipes ligados por un acuerdo
contractual; y
b) el acuerdo
contractual ha de establecer la existencia de control conjunto.
El control conjunto
no requiere que todos los partícipes tengan la misma participación
en el capital. El control conjunto tiene su origen en el acuerdo contractual,
y por ello puede establecerse entre más de dos partícipes
y con variados porcentajes de participación. Por ejemplo, cuatro
partes con participaciones respectivas de un 30, un 20, un 25 y un 25 por
ciento, pueden ejercer el control conjunto si hay un acuerdo contractual
que requiere un consentimiento unánime para todas las decisiones
clave.
Ahora vamos
con la noticia, Metrovacesa mantiene negociaciones con fondos internacionales
para la puesta en marcha de sociedades conjuntas para promover oficinas.
"Estamos en conversaciones avanzadas y esperamos cerrar alguna joint venture
antes de que termine el año", explica su consejero delegado, Jorge
Pérez de Leza, en una entrevista con expansión.
El modelo planteado
pasa por formar sociedades conjuntas en las que el socio financiero controle
un 75%, mientras que el 25% restante quede en manos de Metrovacesa: "Esto
nos permite vender suelos a precios en torno al GAV (valor bruto de activos)
o por encima y mantener una participación en el proyecto".
Metrovacesa
cuenta actualmente con más de 1,3 millones de metros cuadrados de
suelo terciario, con un valor aproximado de 684 millones de euros. Además
de joint ventures con socios financieros, la compañía prevé
firmar proyectos llave en mano como el que selló el pasado año
con Axiare para la venta de un edificio en construcción ubicado
en el número 40 de la calle Josefa Valcárcel de Madrid, que
entregará a finales de 2018, por 30 millones."El objetivo de la
compañía pasaba por lanzar 36.000 metros cuadrados con proyectos
llave en mano y joint ventures en 2018 y lo vamos a superar", asegura.
Paralelamente, sigue vendiendo suelo terciario.
El pasado abril
alcanzó un acuerdo con la promotora La Llave de Oro para la venta
de un terreno en el Distrito 22@ de Barcelona por 22 millones y negocia
operaciones por otros 14 millones, lo que le permitirá superar el
objetivo para 2018. Con estas operaciones la compañía hace
caja, mientras prepara el despegue de su negocio principal: la promoción
de viviendas.Ventaja Pérez de Leza adelanta que la compañía
lanzará entre 3.500 y 4.000 unidades en 2018, lo que le permite
avanzar en su propósito de alcanzar velocidad de crucero en 2021.
De acuerdo con los planes iniciales, entregará 520 unidades en 2018
y alcanzará las 700 y 3.500 unidades entregadas en 2019 y 2020,
respectivamente: "Esto nos permitirá situarnos en camino de cerrar
el año en break even y en senda positiva el próximo".
En opinión
del directivo, una de las ventajas competitivas de la promotora es su cartera
de suelo, con capacidad para desarrollar 37.500 viviendas. "Podemos cumplir
con los objetivos de entrega a ocho años sin necesidad de comprar
suelo. Esto nos aporta mucha tranquilidad frente a los competidores".
Pérez
de Leza defiende además la apuesta del grupo por diversificar su
cartera: "En Madrid, Barcelona y Costa del Sol ya no hay suelo finalista.
Si quieres llevar a cabo entregas significativas hay que abrirse a otros
mercados". Y adelanta, además, que ha recibido ofertas para vender
suelos no finalistas que ha descartado hasta lograr los permisos urbanísticos.
"La gestión del suelo es una estrategia diferencial, tenemos un
equipo preparado y podemos lograr mayores márgenes. Vender ahora
es perder euros por el camino", subraya.
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