| Ponga a prueba
su conocimiento en la materia. Simulador de exámenes online. Gratuito.
En el curso guía práctica inmoley.com de Director financiero
inmobiliario y controller inmobiliario. El control de gestión de
gastos de la promoción inmobiliaria. Planificación financiera
de la inversión inmobiliaria, hemos incluido un simulador de examen
para que ponga a prueba sus conocimientos en la materia. El director financiero
de una inmobiliaria se responsabilizará de la gestión y control
económico, financiero y fiscal de las sociedades que forman el grupo,
así como de la supervisión del proceso de reorganización
administrativa y contable general. Para la estimación de las necesidades,
deberá elaborar un presupuesto de tesorería o "cash flow"
del siguiente ejercicio. La Cuenta de Explotación hace referencia
estrictamente a los conceptos directamente relacionados con la explotación
en sí. Parte de la cifra de ingresos o ventas facilitada por el
departamento comercial. Dentro de la planificación financiera a
corto plazo, tiene especial importancia el Presupuesto de Tesorería,
también llamado Presupuesto Financiero o Plan de Caja. Al elaborar
el Proyecto de Tesorería, debemos desglosarlo en dos partes: la
que se refiere a cobros y pagos corrientes (los que proceden de la actividad
de la empresa) y los extraordinarios (los que se producen sólo en
determinadas ocasiones, no de forma rutinaria). La cuenta de resultados
provisional se realiza proyectando cada una de las partidas que la integran
bien i) en base a estimaciones directas procedentes del presupuesto de
caja o balance provisional, bien ii) en base a ratios históricos
relacionados usualmente con la cifra de ventas). Para el control de las
inversiones suelen utilizarse los métodos del período de
recuperación y la TIR (tasa interna de rentabilidad). Cash Flow
Teórico o económico es la suma del beneficio más la
amortización. Cash Flow real o financiero es el movimiento o flujo
dinerario que realiza la empresa, es decir, la diferencia entre ingresos
y pagos. Análisis del Presupuesto Financiero Ordinario (Circulante):
comparación entre el Cash Flow Teórico de explotación
(Beneficio + Amortizaciones + Provisiones) con la necesidad o excedente
que arroja el presupuesto financiero corriente. La primera exigencia para
que exista equilibrio financiero es que el conjunto del patrimonio neto
más el pasivo no corriente financien el activo no corriente más
una parte razonable del activo corriente. A la parte del activo corriente
que se financia con estos fondos o recursos permanentes se le llama Fondo
de Maniobra (FM a partir de ahora). RATIO DE ENDEUDAMIENTO = Total Pasivo
/ Patrimonio Neto + Total Pasivo. La tasa interna de rentabilidad (TIR)
es el techo máximo de actualización que aguanta el
proyecto. Fondo de maniobra es el "colchón" que queda de activo
circulante, después de haber pagado las deudas a corto plazo. El
plan financiero abarcará toda la vida de la promoción, y
lo referiremos a trimestres, en tanto que el presupuesto de tesorería
será el desarrollo mensual de ese plan para cada trimestre, con
un mayor nivel de detalle. Analizando el balance de cuentas de una sociedad
promotora, la partida más relevante del activo son las existencias,
que activan prácticamente todos los costes del proyecto. El aplazamiento
del pago, básicamente el de la constructora, y los anticipos de
los clientes derivados de los contratos de reserva y compra, suponen un
flujo de caja muy relevante para el proyecto. El préstamo del suelo
se convierte en préstamo promotor, permitiendo financiar la obra
y el resto de costes hasta la entrega. Una de las principales claves que
tienen las promotoras es la posibilidad de aplazar el pago del suelo, por
lo que el préstamo concedido por el banco y dispuesto en el momento
de la compra del suelo dispara la TIR. Las promotoras analizan la TIR del
proyecto, que evalúa los flujos propios del proyecto, para comprobar
que esté dentro de las rentabilidades exigidas razonables, y la
TIR del accionista, que analiza los flujos de caja de éste, y ahí
entra en juego la deuda. |
