La consultora que lidera ha participado asesorando el 90% del volumen total que se ha movido en el mundo de las carteras de las entidades financieras. "Hemos transaccionado por un valor nominal de 50.000 millones de euros más de 200.000 activos y creo que este año vamos a ver casi tanto volumen como el que vimos el año pasado, en el que se transaccionaron 60.000 millones del valor nominal en un ejercicio récord, dejando el stock de NPL y REO por debajo de los 200.000 millones". Estos traspasos de la banca a los fondos cambiarán por completo el esquema de negociación de las promotoras a la hora de comprar suelo. "Los fondos tienen una vocación vendedora mucho más acentuada. Han comprado bolsas de suelo con descuento, con lo cual salen al mercado con precios más razonables, lo que lleva a que de salida nos podamos entender mejor con ellos que con la banca", explica Javier Prieto, director General de Quabit, que cree que "en general hay más cercanía entre lo que yo estoy dispuesto a pagar y lo que ellos venden, por lo que el proceso ya de inicio es mucho más ágil".

"Los grandes operadores de bolsa han mostrado mucho interés por los activos en manos de los fondos, por lo que es probable que se hagan carteras grandes y que veamos operaciones de unos 200 ó 500 millones de euros, pero el uno a uno también va a existir", explica Losantos, que asegura que "podría llegar a ocurrir que hubiera compradores de esas carteras de suelo que las adquirieran como actor mayorista, vendiendo después a compañías más pequeñas o locales lo que para ellos no es estratégico, en ubicaciones que no son tan evidentes para ellos o productos no tan maduros".

En cualquier caso, lo que tienen claro los expertos es que estas carteras despertarán un enorme interés en el mercado ya que la escasez de suelo en las zonas con mayor demanda es evidente.

FALTA DE PRODUCTO

"Hay algunas plazas donde el mercado ha reaccionado antes y llevamos ya tres o cuatro años con cierta actividad. En estos sitios el suelo se está consumiendo y, sin embargo, no existe en España, en general, ninguna preocupación por parte de las administraciones, ni un interés por parte de los operadores, en desarrollar suelo", explica David Botín, director general de Promoción Inmobiliaria de ACR Grupo, que asegura que "la administración siempre reacciona tarde con un montón de suelo urbanizado que en muchos casos ha generado problemas":Según el directivo, "estamos viviendo un fenómeno muy reciente y es que las grandes compañías compran mucho suelo para hacer acopio en su balance y cumplir con su plan de negocio a cinco años. Van a por operaciones de 1.000 y 2.000 viviendas y esto complica aún más la actividad a aquellos que no tenemos capacidad de compra y tenemos que tratar de comprar solo lo que podamos producir en unos dos años".

Este es el mercado a dos velocidades que se está generando dentro del sector promotor, donde la competencia es cada vez mayor y obliga a muchos a mirar de cerca el suelo en gestión.

"Claramente nos falta un mercado de continuidad de compra de suelo", reconoce Javier García-Valcárcel, presidente de Gestilar, que asegura que "las grandes que tienen que tener una cartera suficiente para tener continuidad para unos diez años se tendrán que meter en desarrollo de suelo, un negocio muy peligroso, ya que no controlas los tiempos". El directivo asegura que "las administraciones de hoy en día todavía no tienen la valentía suficiente para dar entrada a la inversión. Cada cosa que huele a suelo no quieren lanzarse, no quieren opinar y nadie quiere hablar de este tema. Se nos agota el suelo en las grandes ciudades y resulta que nuestro futuro son bolsas de suelo con administraciones que no nos están apoyando en los procesos de inversión", destaca García-Valcárcel.

Al margen de los problemas a los que se enfrenta el sector, los expertos auguran que este será un ciclo más largo. "Me asusta cuando escucho a la gente decir que quedan dos años de ciclo. Personalmente creo que vamos a tener un mercado mucho más pequeño del que se estimaba, más maduro y estable, que debería parecerse a otros como Alemania o Francia, donde existen los ciclos, pero no son tan extremos", destaca Botín.

En este sentido, García-Valcárcel cree que la producción estable debería moverse en unas 130.000 unidades al año, lo que en un ciclo de diez años serían 1,3 millones de viviendas, nada que ver con las 800.000 a las que se llegó en el pico.